Возмещение за изымаемый земельный участок

Здравствуй, уважаемые посетители. В данной статье идёт разговор про Возмещение за изымаемый земельный участок. Если по ходу у Вас назрел вопрос, спрашивайте, постараемся помочь. Надеемся, что информация Вам пригодится

Комментарий к Ст. 281 ГК РФ

1. Процедура изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд, как уже отмечалось, основывается на принуждении собственника расстаться во имя «общеполезных» целей с принадлежащим ему на праве собственности земельным участком (см. комментарий к ст. 279 ГК).

Принимая во внимание, что реализация процедуры изъятия земельных участков умаляет соблюдение большинства основных принципов гражданско-правовых отношений, а именно принципов автономии воли, неприкосновенности собственности, свободы договора и других, за исключением разве только права на судебную защиту, в основе всей процедуры изъятия земельных участков прослеживается приоритет урегулирования отношений с их собственниками путем достижения с ними соглашений. В частности, это подтверждается прежде всего диспозицией п. 3 ст. 279 ГК РФ, которая допускает возможность осуществления «быстрого» выкупа (до истечения одного года со дня получения уведомления о предстоящем изъятии) только при соответствующем согласии на это собственника земельного участка. Пункт 1 комментируемой статьи также подчеркивает необходимость достижения прежде всего соглашения по основным условиям осуществления выкупа у собственника земельного участка. В тех же случаях, когда по каким-либо причинам с собственником земельного участка не достигнуто соглашение о выкупе (выкупной цене или других условиях выкупа), федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

2. Согласно комментируемой статье в соглашении с собственником подлежащего изъятию земельного участка в обязательном порядке должны быть определены выкупная цена и другие условия выкупа. При этом с учетом п. 3 комментируемой статьи предусматривается возможность предоставления указанному собственнику взамен изымаемого участка другого участка с зачетом его стоимости в выкупную цену. Реализацию права на получение взамен изымаемого другого земельного участка необходимо рассматривать с учетом положений ч. 1 ст. 63 ЗК РФ, которые, по существу, гарантируют собственнику изымаемого земельного участка предоставление другого участка как одно из обязательных условий в реализации уполномоченным органом процедуры изъятия участка. В частности, указанное положение предусматривает в качестве гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, что изъятие земельных участков путем их выкупа для государственных или муниципальных нужд осуществляется в том числе после предоставления по желанию лиц, у которых изымаются земельные участки, равноценных земельных участков.

3. У собственника подлежащего изъятию земельного участка нет никакой альтернативы после принятия решения о предстоящем изъятии и извещении его об этом. Такой собственник вправе только обжаловать обоснованность решения об изъятии в суд либо смириться с необходимостью отчуждения принадлежащего ему земельного участка. Рассматривая отношения, складывающиеся при принудительном отобрании имущества собственника в интересах государства, Д.И. Мейер отмечал: «Не следует, однако, думать, что между казной и собственником устанавливаются договорные отношения купли-продажи; договор требует согласия обоих контрагентов — тут его нет; собственник против воли продает свое имущество; отказаться от продажи он не может, да и дальнейшие последствия договора купли-продажи к этому случаю не применяются; например, если обнаружится, что экспроприированное имущество принадлежит не тому лицу, от которого оно куплено, то купля не уничтожается и т.д. Поэтому нельзя признать, как некоторые думают, что при приобретении в этом случае казной имущества по купчей крепости нет места экспроприации; вопрос об экспроприации уже решен раньше, а соглашение касается исключительно размера вознаграждения» <1>. Необходимо отметить, что Д.И. Мейер не случайно критически оценивает необходимость заключения договора между казной и собственником экспроприируемого имущества, поскольку при достижении добровольного соглашения о размере вознаграждения с учетом действовавшего законодательства одновременно требовалось совершение купчей крепости на отчуждаемое имущество <2>.

———————————
<1> Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. (по испр. и доп. 8-му изд., 1902). М.: Статут, 1997. Ч. 2. С. 97 (Классика российской цивилистики).

<2> Согласно ст. 579 Свода законов Российской империи если размер вознаграждения определен по добровольному соглашению, то на отчуждаемое имущество совершается купчая крепость в установленном порядке.

Конечно же, побудительным мотивом к заключению предусмотренного комментируемой статьей соглашения является не свободное волеизъявление собственника, действующего в своем интересе, а его принуждение на отчуждение принадлежащего ему участка. В последующем же указанный собственник, осознающий правомерность принятого решения об изъятии и выразивший согласие на выкуп, вступает с действующим в интересах публичного образования государственным или муниципальным органом в отношения, по своей природе являющиеся куплей-продажей.

Комментируемая статья не содержит норм, предписывающих применение правил о купле-продаже при заключении указанного соглашения (§ 7 и др. гл. 30 ГК РФ). Вместе с тем применение указанных правил с учетом установленных комментируемой статьей специальных требований к содержанию соглашения вытекает из существа складывающихся отношений по отчуждению земельного участка как объекта недвижимого имущества. С учетом п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Кроме того, к соглашению как подписываемому сторонами одному документу должны применяться правила о соблюдении письменной формы (ст. 550 ГК), о государственной регистрации перехода права собственности, в том числе в части принудительной государственной регистрации при уклонении от такой регистрации одной из сторон (ст. 551 ГК). Одновременно соглашение с собственником подлежащего изъятию земельного участка должно соответствовать правилам ст. 37 ЗК РФ, устанавливающей особенности купли-продажи земельных участков, прежде всего в части соблюдения требования о государственном кадастровом учете подлежащего изъятию земельного участка.

Проведение указанной государственной регистрации, в том числе в связи с принятым решением об изъятии земельного участка, осуществляется в установленном Законом о регистрации недвижимости общем порядке. Исключение составляют случаи, специально предусмотренные законом. В частности, согласно ч. 24 ст. 14 Федерального закона от 1 декабря 2022 г. N 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2022 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения является основанием для сноса или демонтажа таких объектов недвижимого имущества. При этом государственная регистрация права собственности Российской Федерации на указанные объекты недвижимого имущества не производится.

4. Важным вопросом для собственника земельного участка при осуществлении его изъятия является определение справедливой выкупной цены. Комментируемая статья устанавливает требования к порядку определения выкупной цены. Согласно комментируемой статье при определении выкупной цены учитывается не только рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, но и все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Кроме того, п. п. 2 и 3 ч. 1 и ч. 4 ст. 63 ЗК РФ также предусмотрено, что изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках; возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды, а также возмещения рыночной стоимости земельного участка. Одновременно, как уже отмечалось, ст. 63 ЗК РФ предусматривается, что по желанию лица, у которого изымается земельный участок, может быть предоставлен взамен изымаемого другой участок. В последнем случае представляется, что стоимость предоставляемого взамен изымаемого хотя бы и равноценного земельного участка должна учитываться при определении выкупной цены и соответственно такое предоставление не влечет освобождение от возмещения всех причиненных собственнику изъятием земельного участка убытков.

Согласно ч. 5 ст. 57 ЗК РФ порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, в том числе в связи с изъятием земельных участков, устанавливается Правительством РФ. В настоящее время для расчетов указанных убытков применяется порядок, установленный Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2022 г. N 262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц» <1>.

———————————
<1> Собрание законодательства РФ. 2003. N 19. Ст. 1843.

Рыночная стоимость изымаемого земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества определяется на основании проводимой в отношении подлежащего изъятию имущества оценки, которая осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности». Согласно ст. 3 названного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Необходимо отметить, что с учетом ст. 8 данного Закона проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

Навигация по записям

← Статья 280. Пользование и распоряжение земельным участком, подлежащим изъятию для государственных или муниципальных нужд
Статья 282. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда →

Возмещение в связи с изъятием земельного участка

Основания для возмещения

Земельное законодательство предоставляет гражданам ряд гарантий, в виде денежной компенсации или иных способов возмещения ущерба, причиненного изъятием земель в пользу муниципалитета или государства.

В статье 56.8 Земельного кодекса прописаны особенности расчета и предоставления компенсации в процессе изъятия. Согласно закону, возмещение полагается в следующих случаях:

если изымаются частные территории в пользу государства или муниципалитета;
в том случае, когда на территории расположены частные постройки;
если собственник территории понес убытки, связанные с представлением собственности в аренду.

Возмещение убытков, причиненных изъятием земельных участков оплачивается за счет средств того ведомства, в чье распоряжение должен поступить участок. Если это федеральный орган, то оплачивает ущерб госбюджет, а если территорией завладел муниципалитет, то оплата должна происходить за счет местного бюджета.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Определение размера возмещения

Определение суммы компенсации за принудительное отчуждение земель производится в соответствии с законом. Стоимость массива выясняется в процессе оценки. Специалисты, которые занимаются данным вопросом, руководствуются ФЗ «Об оценочной деятельности».

В общую сумму выплаты могут быть включены:

Стоимость участка, определенная в процессе оценки по рыночным показателям.
Цена строения, находящегося на участке или права на эту площадь.
Ущерб, нанесенный собственнику, включая убытки, причиненные третьим лицам, подтвержденные соответствующими документами.
Упущенная выгода.

Некоторые суммы не подлежат возврату. Законом определены такие виды расходов, связанных с выполнением:

строений, возведенных вразрез целевой эксплуатации, а также неотделимые от постройки улучшения, которые произведены в нарушение арендного соглашения;
улучшений, неотделимых от земельной зоны или постройки, которые были произведены после принятия акта об изъятии;
построек, возведенных уже после получения уведомительного письма владельца территории об изъятии, кроме случаев, когда на это имеется специальное разрешение;
сооружений, строительство которых было начато после оповещения об изъятии, несмотря на то, что разрешительный акт на это не требуется;
сделок, заключенных собственниками наделов, после получения уведомления об отчуждении.

В том случае, если изымается лишь часть участка, размер выплаты снижается на рыночную стоимость той части, которая остается в распоряжении владельца. Для выяснения реальной цены земли, и всех прав с ней связанных, производится официальная оценка территории на дату, предшествующую вынесению постановления об изъятии. Это необходимо, потому что после публикации данных об изъятии стоимость земли на рынке резко снижается. Размер компенсации должен быть определен не позже чем за 60 суток до направления собственнику земли постановления изъятии.

Порядок возмещения убытков в связи с изъятием земли для государственных и муниципальных нужд

Законодательством установлен определенный порядок возмещения ущерба, причиненного в связи с отчуждением наделов для государственных нужд или в распоряжение муниципалитета. Процедура предусматривает следующие этапы:

После вынесения решения об изъятии, распорядитель территории получает соответствующее уведомление.
Производится регистрация акта об изъятии, что фактически представляет собой обременение, наложенное на территорию.
В том случае, если владелец удовлетворен предложенными условиями оплаты, между сторонами заключается соглашение, которое в дальнейшем служит основанием для регистрации прав собственности на участок в отношении муниципалитета или государства.
Когда собственник имеет возражения относительно условий компенсации, он обращается в суд с исковым заявлением. Решение суда, вынесенное по данному обращению, и будет служить основанием для регистрации.

Когда отчуждаемая площадь принадлежит нескольким собственниками, возмещение убытков при изъятии земельных участков распределяется между всеми владельцами пропорционально долевым паям.

Пример по возмещению в связи с изъятием земли для государственных и муниципальных нужд

Участок был в распоряжении Михаила уже несколько лет. После принятия решения о застройке прилегающей зоны, мужчина получил уведомительное письмо об отчуждении надела в ближайшее время.

Решив оспорить содержание бумаги в будущем, Михаил начал строить на своей площади летний домик. Через некоторое время, мужчина получил официальный документ о том, что на его землю наложено обременение в виде изъятия территории в будущем.

Михаил обратился с исковым заявлением в суд, где попытался оспорить вынесенный акт, однако, судья вынес определение не в его пользу. Тогда мужчина попытался увеличить сумму компенсации за надел, включив в расчеты стоимость возведенной постройки, однако, и здесь получил отказ, так как домик был построен уже после получения уведомления об отчуждении надела.

В результате Михаил получил компенсацию в виде стоимости земельного участка, а возведенную постройку пришлось снести.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

Возмещение выплачивается в том случае, если изымается частная собственность в виде земли или постройки, а гражданину или компании нанесен ущерб.
Размер компенсации зависит от конкретной ситуации. В сумму могут входить: стоимость участка, упущенная выгода, убытки, связанные с отчуждением.
Выплата средств осуществляется после того, как будет подписано соглашение между участниками отношений или по решению суда.
Законом предусмотрен порядок выплаты ущерба в процессе отчуждения территории в пользу государства или муниципалитета.

Список законов

Статья 56.8 ЗК РФ
Закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по возмещению в связи с изъятием земли для государственных и муниципальных нужд

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Полина. Несколько дней назад мне стало известно, что земельный массив, принадлежащий мне по праву собственности, будет изъят в ближайшее время для муниципальных нужд.

Я полностью оплачиваю все платежи и налоги, содержу землю, и сейчас она находится в аренде у моего знакомого. Подскажите, могут ли у меня изъять землю до конца срок аренды, а если да, то имею ли я право потребовать возмещение недополученной прибыли в связи с предоставлением территории в аренду.

Ответ: Добрый день, Полина. Сначала ответим вам на первый вопрос. Да, муниципалитет имеет право изъять ваш надел в принудительном порядке в любое время, если это необходимо для обустройства городской территории или по иным причинам, оговоренным в земельном законодательстве. В связи с изъятием, права третьего лица, то есть арендатора, будут прекращаться автоматически с момента отчуждения территории.

Что касается компенсации, то вы вправе на основании ст. 56.8 ЗК РФ включить в свои требования не только реальную цену надела, но и сумму упущенной выгоды. Для этого потребуется представить расчет, подтвержденный официальными данными, а при необходимости обратиться в суд.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

gtag(‘config’, ‘UA-136093856-1’);

Постановление ЕСПЧ от 28.03.2017

66. В соответствии со статьей 281 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение за изымаемый земельный участок для государственных или муниципальных нужд включает рыночную стоимость земельного участка и любого недвижимого имущества, расположенного на нем, а также все убытки, понесенные собственником в результате такого изъятия.

Определение Верховного Суда РФ от 28.09.2018 N 306-ЭС18-14319 по делу N А12-70662/2016

Удовлетворяя заявленные по настоящему делу требования департамента, суды руководствовались статьями 279, 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 1 (2014) и исходили из установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о соблюдении департаментом надлежащим образом процедуры, установленной законом для изъятия для муниципальных нужд земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, определив размер компенсации исходя из рыночной стоимости объектов на момент рассмотрения спора с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы.

Определение Верховного Суда РФ от 20.11.2018 N 275-ПЭК18 по делу N А41-89689/2016

Руководствуясь положениями статей 131, 279, 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 49, 56.2, 56.3, 56.6, 56.11, 57, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», разъяснениями, приведенными в пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», суд первой инстанции пришел к выводу, что стоимость возмещения за изымаемые для государственных нужд земельные участки, определенная в дополнении к экспертному заключению от 24.03.2017 N СЭ-56/17, является достоверной, разумной и обоснованной.

Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 07.08.2022 N 18-КА19-21

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 39.1, 39.2, пп. 16 п. 2 ст. 39.6, п. 1 ст. 39.21, пп. 16 п. 2 ст. 39.10, п. 3 ст. 56.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также — ЗК РФ), ст. ст. 279, 281 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), пришел к выводам, что поскольку земельный участок, предоставленный административному истцу на праве аренды, фактически изъят из ее пользования, так как на нем расположены инженерные сети, которые являются социально значимым объектом, то действия Администрации об отказе в изъятии данного земельного участка являются незаконными. Также суд указал, что Администрация незаконно не рассмотрела обращение о предоставлении Кимишкез Е.Ю. в аренду земельного участка без проведения торгов взамен изымаемого земельного участка, предоставленного административному истцу на праве аренды.

Определение Верховного Суда РФ от 09.12.2022 N 310-ЭС19-22042 по делу N А08-1230/2017

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключение судебной экономической экспертизы от 05.07.2018 N 457-э/18, согласно которой величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 27.06.2018 составляет 128 010 135 руб., суд, руководствуясь подпунктом 2 пункта 1 статьи 49, пунктами 1, 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 2, 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», удовлетворил первоначальные требования.

Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2022 N 307-ЭС19-22441 по делу N А56-4209/2017

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с том числе заключение судебной экспертизы, проведенной экспертами общества с ограниченной ответственностью «Иола», от 18.05.2017 N СЭ3/2018, суд установил, что принадлежащий обществу земельный участок с кадастровым номером 78:37:0017212:92 фактически был занят с 2022 года до оформления его изъятия в установленном законом порядке, в связи с чем, руководствуясь пунктами 1, 2, 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пришел к выводу, что у Комитета в силу закона имеется обязанность по компенсации убытков, возникших у ответчика в связи с невозможностью использования земельного участка и изъятия его для государственных нужд.

Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2018 N 305-ЭС18-6489 по делу N А40-225923/2015

Руководствуясь положениями части 1 статьи 65, пункта 5 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 15, 280, 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, Правилами возмещения собственникам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 N 262, установив факт несения истцом расходов, связанных со строительством офисно-складского комплекса в соответствии с требованиями закона; оценив в совокупности и взаимной связи представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленных требований ввиду доказанности истцом совокупности условий, необходимой для взыскания с ответчика убытков в установленном размере.

Определение Верховного Суда РФ от 20.06.2018 N 305-ЭС18-3860 по делу N А41-89689/2016

Суд первой инстанции, сославшись на статьи 131, 279, 281, 282 ГК РФ, статьи 49, 56.2, 56.3, 56.6, 56.11, 57, 66 ЗК РФ, статью 15 Закона N 135-ФЗ, статьи 14, 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснения, приведенные в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», посчитав, что стоимость возмещения за изымаемые для государственных нужд земельные участки, определенная в дополнении к экспертному заключению от 24.03.2017 N СЭ-56/17, является достоверной, разумной и обоснованной, изъял у Общества для государственных нужд спорные земельные участки и установил компенсацию за указанные участки в размере 155 573 750 руб.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.07.2018 N 309-КГ17-23598 по делу N А50-23011/2016

Нормы ГК РФ и Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) предусматривают специальную систему гарантий прав собственников недвижимости, расположенной на участках, изымаемых для государственных и муниципальных нужд (статьи 235, 239, 239.2, 279, 281 ГК РФ, глава VII.1 ЗК РФ).

Определение Верховного Суда РФ от 30.07.2018 N 308-ЭС18-9968 по делу N А32-24414/2010

Разрешая спор, суды, руководствуясь положениями статей 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 55, 62 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ «Об организации и проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2022 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», учитывая экспертное заключение от 30.11.2016, установив, что недополученная ответчиком в качестве компенсации сумма за изъятое имущество составляет 2 059 000 руб. обязали Министерство выплатить компенсацию в указанном размере.

Определение Верховного Суда РФ от 17.08.2018 N 308-ЭС18-11838 по делу N А32-40377/2017

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе представленные сторонами отчеты об оценке, руководствуясь статьями 279, 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 49, 56.2, 56.3, 56.8, 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297, 298, 299, придя к выводу о соблюдении Обществом порядка и сроков принудительного изъятия принадлежащего предпринимателю на праве собственности земельного участка для федеральных нужд и соответствие отчета об оценке, представленного Обществом, требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, признали достоверной, разумной и обоснованной определенную в нем стоимость возмещения за изымаемый для государственных нужд земельный участок, включая рыночную стоимость земельного участка и убытки, причиненные собственнику в результате его изъятия, в связи с чем изъяли у предпринимателя для государственных нужд спорный земельный участок и установили компенсацию за указанный участок в размере 1 126 989 руб.

Основания, по которым возможно предоставление возмещения

В законе оговариваются гарантии, предоставляемые гражданам при изъятии у них недвижимости.

Предоставление денежного возмещения допускается в ряде ситуаций:

изъятие земли проводится с целью удовлетворения нужд ведомства;
на изымаемой территории располагаются постройки частного характера;
из-за проведения изъятия, собственник потерпел убытки, так как недвижимость сдавалась в аренду.

Важно! Выплата компенсации производится из бюджета ведомства, в пользование которого поступит изъятый участок земли.

Заключение

Выплата компенсации допускается только в тех случаях, когда изымаемое недвижимое имущество представлено землей или постройкой, а также если в результате проведения этой процедуры собственнику наносится ущерб, к примеру, упущенная выгода.

Итоговый размер компенсации напрямую зависит сразу от нескольких факторов. В сумме могут быть учтены:

Рыночная стоимость участка;
Упущенная выгода от его изъятия;
Убытки, которые собственник понес при отчуждении.

Перечисление компенсации производится только после подписания сторонами соглашения или после вынесения судом соответствующего решения, если процедура изъятия проходит в принудительном порядке. Выплата средств производится из бюджета того ведомства, в пользование которого перейдет отчуждаемый участок земли.

Внимание! Точный порядок перечисления собственнику отчуждаемого имущества компенсационной выплаты оговаривается в законодательных актах, в частности в Земельном кодексе РФ.

Основания проведения такого мероприятия

Чтобы осуществить процедуру изъятия земли, ведомство обязано уведомить фактического собственника недвижимости о предстоящей процедуре лишения его права на участок. Письменное уведомление, содержащее данную информацию, направляется владельцу минимум за год до запланированной даты изъятия.

Среди оснований возникновения права на проведение процедуры изъятия земель у законных собственников, можно выделить:

Выполнение государством возложенных на него обязательств в рамках международных соглашений;
Процедура отчуждения проводится, чтобы впоследствии освобожденные территории использовались для размещения на них объектов государственного или муниципального значения, если иные возможности их установки отсутствуют;
Прочие случаи, оговоренные в действующем законе.

Как правило, процедура по изъятию недвижимого имущества проводится только по одной причине — у государства есть потребность в землях, которые принадлежат частному лицу или организации. Основанием вынесения решения может послужить необходимость возведения на этом конкретном месте значимой постройки, отмеченной в утвержденном ранее плане.

Все участки земли, относящиеся к категории недвижимости, подлежащей изъятию, определяются еще на этапе подготовки проекта планирования территории. На основании ходатайства об изъятии земельного участка, госорганы проведут исследование наличия у человека прав на изымаемый объект недвижимости, определение полагающейся ему денежной суммы.

Важно! По закону у каждого владельца объекта недвижимого имущества есть гарантия на оформление замещения. Поэтому ему выплачивается не только стоимость одного изъятого участка земли, но и компенсируются все понесенные в результате проведения такого мероприятия убытки и упущенная выгода. Скачать для просмотра и печати:

Земельный кодекс РФ

Порядок, согласно которому происходит изъятие

Процедура, согласно которой происходит изъятие объекта недвижимого имущества у владельца, может проходить двумя разными способами: добровольно, при получении согласия от собственника, и принудительно, когда вопрос об обременении решается через суд.

При добровольном переходе права владения на объект недвижимого имущества в пользу госоргана, стороны придерживаются определенной пошаговой схемы действий:

Первый шаг — оформление ходатайства об изъятии земельного участка;
Принятие решения по ходатайству и направление запроса в орган регистрации прав о выявлении собственников изымаемого участка;
Следующий этап — уведомление собственника недвижимого имущества о том, что скоро в отношении принадлежащей ему земли будет проведена процедура изъятия;
Официальное опубликование информации о предстоящем изъятии;
Оценка изымаемого недвижимого имущества;
Оформление и подписание соглашения об изъятии участка.
Официальное оформление изъятия земли;
Оформление перехода прав на изымаемое имущество.

Если вопрос о перемене собственника рассматривается принудительно, суд оценивает несколько факторов:

Обоснование необходимости проведения данной процедуры в отношении конкретного объекта недвижимости;
Потребность использования для удовлетворения нужд ведомства именно этой земли;
Существование прочих причин для смены собственника участка.

Бремя по доказыванию всех вышеперечисленных моментов возлагается на тот госорган, который выступил инициатором проведения мероприятия.

Внимание! Если нужно изъять сразу нескольких объектов недвижимости, размещенных в границах одного участка, дополнительно придется доказывать обстоятельство того, что провести смену собственника на землю невозможно без одновременного изъятия всех расположенных на ней построек.

Последние изменения

Наши эксперты отслеживают все изменения в законодательстве, чтобы сообщать вам достоверную информацию.

Добавляйте сайт в закладки и подписывайтесь на наши обновления!

Посмотрите видео об изъятии земельного участка для нужд государства

Adblock
detector

Порядок возмещения

Как определить размер выплаты

Определение размера компенсационной выплаты, полагающейся собственнику земельного участка за его принудительное изъятие, проводится в порядке, оговоренном в законодательстве.

В сумму компенсационной выплаты могут быть включены следующие денежные средства:

Компенсация рыночной стоимости объекта недвижимого имущества. Итоговая сумма выплаты определяется по результатам оценки стоимости участка, проводимой специалистами;
Цена зданий и сооружений, расположенных на участке;
Ущерб, который наносится собственнику земельного участка, в том числе и понесенные убытки;
Выплата за упущенную выгоду.

Отдельные суммы по закону не подлежат возврату, к ним относятся:

Выплата компенсации за строения, которые были возведены вразрез с требованиями целевой эксплуатации участка;
Выплата за улучшения, которые нельзя отделить от земли, при условии, что они были осуществлены после подписания акта об изъятии участка;
Компенсация за постройки, которые были возведены уже после получения собственником земельного участка о предстоящей процедуре изъятия земли;
Выплаты за сооружения, возведение которых началось уже после оповещения владельца о предстоящем изъятии, даже при отсутствии необходимости оформления разрешительного акта;
Компенсации за сделки, которые были совершены собственником земельного участка уже после получения уведомления о предстоящем отчуждении принадлежащего ему имущества.

На заметку! При изъятии только части земельного участка, расчет размера компенсационной выплаты снижается на стоимость той части земли, которая остается во владении собственника.

Порядок возмещения убытков

На законодательном уровне оговорен определенный порядок, согласно которому производится возмещение ущерба, причиненного человеку в результате отчуждения принадлежащих ему наделов.

Процедура выплаты денежной компенсации предусматривает прохождение нескольких этапов:

Вынесение решения об изъятии земельного участка обязательно должно сопровождаться направлением собственнику соответствующего уведомления;

Образец постановления об изъятии земельного участка
Следующий этап — регистрация акта, где содержится положение об изъятии недвижимости. Принятие этого документа влечет наложение на участок обременения о запрете совершения действий, имеющих юридическое значение;
Если владелец удовлетворен суммой выплаты, стороны оформляют соглашение — документ, на основании которого в дальнейшем происходит процедура перерегистрации права собственности;

Свидетельство о государственной регистрации права
Если у фактического собственника изымаемого недвижимого имущества имеются возражения в отношении условий предоставления ему компенсационной выплаты, он вправе обратиться за защитой своих интересов в суд. В этой ситуации именно решение суда, вынесенное по результатам рассмотрения дела, и будет являться документом-основанием для регистрации права собственности на участок. Кроме того, орган, принимающий решение об изъятии участка, может изменить условия соглашение добровольно.

Внимание! Если отчуждаемый участок земли принадлежит по праву собственности сразу нескольким лицам, то возмещение понесенных убытков и компенсация стоимости недвижимости распределяется между всеми владельцами пропорционально их долям.

Пример возмещения

Константин уже несколько лет владеет небольшим земельным участком. Администрация города приняла решение о застройке земли, куда попадает и участок, принадлежащий Константину, поэтому ему было направлено уведомительное письмо о том, что в ближайшее время состоится отчуждение принадлежащего ему имущества.

Решив, что он сможет оспорить содержание полученной бумаги через некоторое время, Константин решил не отказываться от задуманного, и начал строить на своем участке небольшой дачный домик;
Спустя некоторое время Константину пришло письмо о том, что на его земельный участок наложено обременение;
В этот раз мужчина решил сразу заняться оспариванием документов и обратился в суд с исковым заявлением. В иске он изъявил желание оспорить полученный акт, но судья принял отрицательное решение;
После получения постановление об отказе в удовлетворении его исковых требований, Константин обратился с заявлением об увеличении размера компенсационной выплаты, так как на земельном участке появилась новая постройка;
По этому иску суд тоже принял отрицательное решение, так как было установлено, что постройка была возведена уже после того, как Константин получил уведомление о том, что его земельный участок подлежит изъятию.

В результате мужчине была выплачена только компенсация за отчужденный земельный участок. Перед передачей земли муниципалитету, Константину пришлось снести возведенную на участке постройку.

1. Налог на прибыль

Объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком, которая определяется как «доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов» (подп. 1 ст. 247 НК РФ).

Доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами «Налог на доходы физических лиц» и «Налог на прибыль организаций» НК РФ (п. 1 ст. 41 НК РФ).

За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение (п. 1 ст. 281 ГК РФ). В сумму возмещения включаются: рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (п. 2 ст. 281 ГК РФ).

Таким образом, сумма денежной компенсации, выплачиваемая в соответствии со ст. 281 ГК РФ правообладателю при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, не соответствует понятию дохода, определенному в ст. 41 НК РФ. Сумма указанной компенсации представляет собой именно равноценное возмещение стоимости земельного участка и убытков правообладателя, т.е. не влечет возникновения у правообладателя изымаемого земельного участка какой-либо дополнительной экономической выгоды. Следовательно, соответствующее возмещение не является доходом, учитываемым в целях налогообложения прибыли.

К такому выводу в частности пришёл Президиум ВАС РФ, установив, что поскольку в рассматриваемом случае имело место прекращение права владения и пользования земельным участком при его изъятии, средства, полученные в виде компенсации указанных убытков, не подлежали включению в налоговую базу при исчислении налога на прибыль (Постановление от 23.06.2009 № 2022/09).

Президиум ВАС РФ учёл следующие обстоятельства: «Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 № 262, не предусматривают включения в сумму возмещения налога на прибыль, подлежащего уплате собственником земельного участка, изъятого для государственных нужд. Следовательно, взимание с собственника земельного участка, изъятого для государственных нужд, налога на прибыль с суммы возмещения нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев».

С учётом выводов указанного постановления складывается и судебная практика (см., например, постановления ФАС Московского округа от 18.05.2012 по делу №А40-77804/11-91-333, Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.09.2016 по делу №А51-11277/2013, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016 по делу №А05-3048/2016, ФАС Западно-Сибирского округа от 01.03.2011 по делу №А81-1212/2009 и др.).

На указанную выше позицию Президиума ВАС РФ ссылается и ФНС России, подчеркивая, что при рассмотрении вопроса о налогообложении налогом на прибыль доходов в виде суммы возмещения, полученной налогоплательщиком в результате изъятия земельного участка для государственных (муниципальных) нужд, налоговым органам следует принимать во внимание сложившуюся судебную практику», в частности Постановление Президиума ВАС РФ от 23.06.2009 № 2022/2009 (Письмо Минфин России и ФНС России от 03.07.2018 №СД-4-3/12727@, письма ФНС России от 16.07.2015 №ЕД-4-3/12506@, от 01.07.2015 №ГД-4-3/11409, от 11.07.2017 N СД-4-3/13419@).

При этом ФНС указывает, что, в случае, когда письменные разъяснения Минфина России (рекомендации, разъяснения ФНС России) по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах не согласуются с решениями, постановлениями, информационными письмами Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также решениями, постановлениями, письмами Верховного Суда Российской Федерации, налоговые органы начиная со дня размещения в полном объеме указанных актов и писем судов на их официальных сайтах в сети Интернет либо со дня их официального опубликования в установленном порядке при реализации своих полномочий руководствуются указанными актами и письмами судов (Письмо Минфина России от 07.11.2013 № 03-01-13/01/47571, доведенное до налоговых органов письмом ФНС России от 26.11.2013 №ГД-4-3/21097@).

Таким образом, с учётом общих норм, регулирующих порядок определения дохода в целях налогообложения прибыли, а также сложившейся судебной практики, Компания вправе не учитывать полученную по соглашению денежную компенсацию в целях налогообложения прибыли, если никаким условием соглашения или дополнительным расчётом не предусмотрено возмещение в составе этой компенсации суммы налога на прибыль, подлежащего уплате в бюджет с указанной суммы.

Вместе с тем обращаем внимание на то, что указанная позиция не является безрисковой. Несмотря на сложившуюся судебную практику и позицию ФНС России, Минфин России неоднократно указывал на то, что сумма компенсации правообладателю при изъятии у него земельных участков учитывается в составе доходов в целях налогообложения прибыли (письма Минфин России от 09.04.2018 № 03-03-06/1/23095, от 17.02.2016 № 03-07-11/8736).

При этом Минфин России опирается на то, что средства, полученные в качестве возмещения за изымаемый земельный участок, а также в погашение убытка (включая упущенную выгоду), полученного в результате изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в статье 251 НК РФ, определяющей закрытый перечень доходов, не учитываемых в целях налогообложения, не поименованы.

Также Минфин России предлагает учитывать соответствующую сумму компенсации как внереализационный доход на основании подп. 3 ст. 250 НК РФ в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба (Письма Минфина России от 16.07.2009 № 03-03-06/1/474, от 05.12.2008 № 03-03-06/1/678, от 13.03.2008 № 03-03-06/4/15).

На наш взгляд, положения подп. 3 ст. 250 НК РФ не могут быть применены в отношении учёта суммы денежной компенсации, полученной при изъятии земельного участка для государственных нужд города, поскольку здесь речь не идёт о нарушении должником договорных отношений. Изъятие осуществляется на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления, а компенсация выплачивается в силу требований законодательства в соответствии с заключенным соглашением.

С учётом вышеизложенного сумму компенсации, выплачиваемую при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, компания вправе не включать в доходы, учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль. В то же время наличие противоположного подхода Минфина России создает риски того, что свою позицию компании придется отстаивать в суде.

Шансы на разрешение спора в пользу компании мы оцениваем как высокие.

С другой стороны, если компания примет решение руководствоваться позицией Минфина России и учесть полученную сумму денежной компенсации в составе доходов от реализации, соответствующую сумму доходов она вправе уменьшить на цену приобретения рассматриваемого земельного участка (ст. 264.1, ст. 268 НК РФ).

2. НДС

Объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Перечень операций, которые не признаются объектами обложения НДС, законодательно закреплен (п. 2 ст. 146 НК РФ). Операции по реализации земельных участков (долей в них) объектом обложения НДС не являются (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Таким образом, суммы рассматриваемой денежной компенсации, полученные компанией за изъятие земельного участка, в налоговую базу по НДС не включаются. К аналогичному выводу пришел Минфин России (Письмо от 17.02.2016 № 03-07-11/8736).