Виды перепланировок жилых помещений

Приветствуем Вас! В этой статье мы обсудим следующее: Виды перепланировок жилых помещений. Если у Вас назрели вопросы, задавайте их, спрашивайте, постараемся помочь! Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Виды перепланировки жилого помещения

Перепланировка

В статье 25 ЖК РФ под перепланировкой понимается такое изменение устройства квартиры, в рамках которого требуется обозначение этих перемен в техпаспорте жилища. Иначе говоря, перепланировка – это действие, направленное на видоизменение размеров комнат в квартире, их формы и назначения. В рамках перепланировки допускается произведение таких действий, как:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

монтаж и демонтаж стен;
перемещение дверей и дверных проемов;
оборудование дополнительных санузлов;
расширение жилплощади посредством разборки перегородок с прилегающими подсобными помещениями.

Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

В их число входят:

Работы, которые не могут пройти согласование.
Виды работ, согласование которых проводится по проекту.
Перепланирование, согласование которого выполняется только после его проведения.

Основным законом является Жилищный кодекс РФ. Кроме этого используются СНиПы (строительные нормы и правила) и ВСН (ведомственные строительные правила). Также руководством каждого региона страны разработаны специальные распоряжения «О переустройстве и перепланировке квартир», где прописываются порядок и правила проведения и оформления таких действий.

Даже самое незначительное отличие реальной планировки от той, которая указана в технической документации на квартиру, требует узаконивания. Переустройство же можно проводить лишь после того, как этот вопрос будет рассмотрен на межведомственной комиссии (МВК) и получен соответствующий разрешительный документ.

Без оформления разрешения допускается выполнение следующих видов перепланировки квартир:

косметический ремонт жилплощади;
сборка и разборка встроенной мебели, в результате чего не образуется самостоятельного помещения.

Если перепланировка была проведена самовольно, то такое нарушение не только повлечет за собой административное наказание, но и собственник жилья будет обязан вернуть жилище в первоначальный вид.

Переустройство

Что касается переустройства, то под этим термином стоит понимать масштабные изменения в коммуникационных узлах, таких, как: электрика, канализация, отопление. Такие изменения должны быть внесены в техпаспорт помещения.

Вопросы переустройства, как и перепланировки, регулируются Жилищным кодексом РФ и дополнительными региональными распоряжениями. Сами работы выполняются в соответствие со СНиПами и ВСН.

Основания для проведения перепланировки прописаны в ст. 26 ЖК РФ. В законе сказано, что для проведения подобной процедуры необходимо согласование вопроса с местным органом самоуправления. Кроме этого, собственник жилища должен собрать и предоставить в муниципалитет весь пакет необходимых документов для получения данного разрешения. Кроме установленных законом бумаг, муниципальный орган не вправе требовать дополнительную документацию. Решение о проведении перепланировки или отказ в нем выдаются заявителю не позднее 3 дней с момента его принятия.

Для получения разрешения на выполнение работ по изменению помещения потребуется предоставить на рассмотрение проектную документацию, которая разрабатывается специальной организацией, располагающей лицензией на данный вид деятельности. Проект необходим, чтобы после выполнения работ специалист, работавший над проектом, завизировал акт скрытых работ.

Данный документ относится к обязательным при подписании комиссионного акта приемки произведенных работ по переустройству. Если такой акт не имеется, то в поэтажный план БТИ внести изменения будет невозможно и как следствие, перепланировку узаконить будет нельзя.

Перепланировка и переустройство не допускаются в следующих случаях:

если эта процедура может осложнить процесс эксплуатации всего дома и станет препятствием для выполнения работ с коммуникациями;
если в результате переустройства помещение станет непригодным для проживания;
если увеличен размер подсобного помещения, за счет жилого;
когда перепланировка может затронуть жилье ведомственного характера;
в том случае, если работы могут отразиться на прочности всего дома и несущих конструкций здания;
если действия по перепланировке нанесут ущерб коммуникациям или станут причиной их ликвидации.

Отличия перепланировки от переустройства

Основным отличием перепланировки от переустройства является то, что в рамках перепланировки производится изменение конфигурации жилплощади, а при переустройстве, в квартире добавляются новые технические объекты (санузлы, вентиляции) или наоборот убираются.

Кроме этого, перепланировка проходит согласование с органами местного самоуправления, а переустройство требует согласия от служб, которые контролируют работу конкретных коммуникационных узлов. Также перепланирование производится в рамках одного помещения, комнаты, а вот переустройство может охватить всю квартиру.

К плюсам перепланировки можно отнести то, что собственник вправе по собственному желанию сделать жилище более оригинальным и современным. Также можно расширить уже имеющиеся помещения и задействовать те зоны комнат, которые обычно не используются. Все виды перепланировок квартир согласовываются в одном месте – у муниципалитета. К минусам процедуры можно отнести то, что разрешение на ее проведение могут не дать, если действия собственника могут нанести ущерб как квартире в отдельности, так и всему дому в целом. Также, если результат работ заказчику не понравился, то стоимость возврата помещения в прежнее состояние будет достаточно высокой.

Что касается переустройства, то основным преимуществом этих работ является то, что они позволят создать дополнительные санитарные узлы, вентиляции и другие точки коммуникаций, благодаря чему повысится комфортность проживания в помещении. К минусам переустройства можно отнести то, что процедура крайне дорогостоящая и согласование на работы нужно получить не в одном месте, а сразу у нескольких организаций.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по перепланировке и переустройству квартиры

Вопрос: Уважаемые эксперты, подскажите, пожалуйста, могу ли я в своей квартире выполнить перепланировку в том случае, если я являюсь не собственником жилища, а лишь его ответственным квартиросъемщиком? Нужно ли мне согласовывать данный вопрос в муниципальном органе власти? Ирина.

Ответ: Здравствуйте, Ирина. Согласно норме закона, ответственный квартиросъемщик также имеет право распоряжаться квартирой, являющейся объектом социального найма, по своему усмотрению. Исходя из этого, вы вправе произвести перепланировку. Разрешение на перепланирование вы сможете получить в общем порядке.

Заключение

В заключение можно сформулировать несколько выводов:

Перепланировка и переустройство помещения являются правовыми понятиями, в рамках которых производятся изменения в жилище.
Существует несколько вариантов перепланирования помещения.
Для проведения процедуры необходимо получить разрешения от муниципалитета в случае перепланировки и от надзорных органов в сфере коммуникаций в случае переустройства.
Переустройство отличается от перепланировки тем, что в первом случае производится изменение конфигурации помещения, а во втором выполняются работы связанные с коммуникациями.
Как у переустройства, так и у перепланировки существуют свои плюсы и минусы.

Список законов

Статья 25 ЖК РФ

Статья 26 ЖК РФ

1452

В законодательстве существует такое понятие, как перепланировка помещения. Изменение в устройстве квартиры предусмотрено в двух вариантах: непосредственно перепланировка и переустройство. Понятие и виды переустройства и перепланировки квартир обозначены в законодательстве Российской Федерации.

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ Содержание статьи: Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ Как узнать о долгах по ЖКХ? Если УК требует с нового владельца квартиры оплаты долгов? Порядок … 88 356 просмотров
Заявление на временную регистрацию Содержание статьи: Временная регистрация: подача заявления, требуемые документы Форма заявления на временную регистрацию Заполнение заявления по форме №1ПР Правила составления заявления на временную регистрацию … 54 803 просмотра
Социальная программа «Устойчивое развитие сельских территорий» Содержание статьи: Основные положения программы Размеры социальных выплат по программе «Устойчивое развитие сельских территорий» Кто может участвовать в программе? Как стать участником программы? Список необходимых … 52 430 просмотров
Порядок покупки квартиры на вторичном рынке Содержание статьи: Договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке Требования к квартире на вторичном рынке при покупке Порядок оформления договора купли-продажи Порядок регистрации перехода прав собственности … 44 498 просмотров
Расселение из ветхого и аварийного жилья Содержание статьи: Расселение Какое жилье признается ветхим Варианты расселения из ветхого и аварийного жилья Порядок расселения из ветхого и аварийного жилья Список необходимых документов Нюансы при расселении ветхого и аварийного жилья Наиболее … 44 226 просмотров
Купля-продажа квартиры с несколькими собственниками Содержание статьи: Договор купли-продажи квартиры Требования к квартире при покупке Виды общей собственности Порядок оформления договора купли-продажи Порядок регистрации перехода прав собственности Список документов Порядок … 38 842 просмотра

Что нельзя узаконить

Но есть и такие изменения, которые нельзя узаконить.

Соответственно, проект по ним не может быть составлен, и разрешение получить не удастся.

К таким действиям относят:

перепланировка, которая ухудшает условия проживания всех жильцов или ущемляет интересы отдельных;
изменения, нарушающие устойчивость несущих конструкций;
приводящие к ухудшению внешнего вида фасада;
изменения конфигурации инженерных сетей, нарушающие их функционирование.

Эти действия опасны для устойчивости всего здания, сокращают срок его эксплуатации, представляют риск для жизни и здоровья людей, проживающих здесь.

Какие нужны документы

При подаче заявления в Жилинспекцию к нему требуется приложить пакет документов:

документ о праве собственности на объект перепланировки;
выписка из домовой книги о зарегистрированных в этом помещении;
согласие на перепланировку от всех совершеннолетних, зарегистрированных на этой жилплощади;
проект (эскиз) перепланировки;
технический паспорт из БТИ.

Алгоритм действий при согласовании

Алгоритм согласования может отличаться в зависимости от вида перепланировки, но, в целом, он состоит из следующих действий:

необходимо определить точно, какие работы вы будете выполнять и требуют ли они согласования;
обратиться в БТИ за технической документацией на жилое помещение;
заказать проект перепланировки или выполнить ее эскиз (рисунок можно сделать самостоятельно);
обратиться в Жилинспекцию с заявлением;
получить разрешение на перепланировку;
выполнить работы в соответствии с проектом (эскизом).
пригласить специалиста Жилинспекции для подписания акта о завершении работ;
обратиться в БТИ для составления новой технической документации;
с новым техпаспортом зарегистрировать изменения в Росреестре (заявление подается через МФЦ).

Иногда при выполнении сложных работ подписывается еще промежуточный акт о скрытых работах (например, когда меняют конструкцию пола).

В готовой перепланировке соответствие проекту уже не будет видно, поэтому подписывают этот документ своевременно.

Куда обратиться

Чтобы получить разрешение на перепланировку или согласовать ее, нужно обращаться в Жилинспекцию или Отдел капитального строительства при администрации вашего населенного пункта.

Эти органы могут дать и предварительную консультацию по всем вопросам, связанным с планируемой перепланировкой.

Также получить ее можно:

у юристов, занимающихся вопросами жилищного права;
у сотрудников проектных организаций.

По роду своей деятельности они обязаны знать законодательство и дадут вам дельный совет.

Также придется иметь дело с БТИ. Бюро выдает вам техническую документацию на жилое помещение, с которой вы обращаетесь далее (в проектную организацию или Жилинспекцию).

Если для выполнения перепланировки потребуется проект, заказать его нужно в проектной организации.

Проверьте, чтобы она имела непросроченный допуск СРО. Это очень важно для дальнейшего согласования выполненного ею проекта.

Ответственность за самовольные действия

Ст. 29 ЖК РФ предусматривается ответственность за самовольные действия при перепланировке помещений.

Она административного характера.

При обнаружении незаконной перепланировки собственник квартиры облагается штрафом.

Какие могут быть последствия самовольного переустройства и перепланировки? Узнайте тут.

Образец проекта перепланировки квартиры можно скачать здесь.
Но если перепланировка приведет к обрушению здания, в результате чего пострадают другие люди, то предусмотрен и другой вид ответственности, но уже не Жилищным кодексом.

Чем регулируется

Весь процесс перепланировки закреплен законодательно.

Основным документом, регулирующим эти вопросы, выступает Жилищный кодекс РФ.

Глава 4 полностью рассматривает все вопросы, касающиеся этого вида работ.

Другими документами, на которые опираются при проведении перепланировки, являются:

Правила технической эксплуатации жилищного фонда (разделы 4, 5);
Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (в редакции №840-ПП) п.2 Приложения 1;
требования СанПиН;
требования СНиП.

Видео: «Согласование перепланировки, ремонт и перепланировка»

Что такое типовой проект

Типовые проекты были разработаны ГУП МНИИТЭП.

Такая необходимость возникла на основании частого обращения жителей типовых многоэтажных построек для перепланировки их квартир.

Здания эти строились в 50-80х годах прошлого века с целью обеспечить жильем советские семьи. Тогда во главу угла ставилось не удобство проживания, а количество семей, обеспеченных жильем. Неудивительно, что в начале нашего века проектные организации и Мосжилинспекция были завалены заявлениями на перепланировку.

ГУП МНИИТЭП разработала проекты, исходя из наиболее частых видов перепланировок.

Они отличаются простотой, но делают проживание в квартире удобнее. Все проекты уже согласованы с Мосжилинспекцией.

Поэтому если типовой проект вам подходит, то эту часть работы можно считать полностью выполненной.

В заявлении в Жилинспекцию вы указываете только номер проекта из каталога (их там около 130) и получаете разрешение.

Виды перепланировок

Ст. 25 ЖК РФ перечисляет виды переустройства и перепланировки жилого помещения.

Выделены они в зависимости от того, требуется ли разрешение на эти виды работ или их согласование.

Требующие разрешения

Серьезные изменения в конфигурации жилого помещения требуют обязательного разрешения от компетентных органов.

Получить его можно только по предварительно разработанному и согласованному индивидуальному проекту перепланировки.

Это самый дорогостоящий вид изменений в жилье, но если все будет оформлено по закону, то в дальнейшем никаких проблем с этой недвижимостью не возникнет, если придется ее продать, оформить в наследство и т.д.

К перепланировке, требующей разрешения, относят:

перенос санитарных комнат в частном доме или расширение их площади за счет нежилых помещений в квартирах;
создание новых дверных проемов в несущих стенах, перегородках между квартирами (при их объединении), перекрытиях (объединение квартир по вертикали);
внесение изменений в конструкцию полов;
необходимость установки перегородок, которые увеличивают нагрузку на перекрытия.

Такие работы нередко требуют и предварительного технического заключения о состоянии здания.

Возможно, планируемая перепланировка повлияет на его эксплуатационные характеристики.

Возможна ли покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку? Узнайте здесь.
Но процесс сложен только количеством необходимых разрешений. Такая перепланировка вполне возможна.

Оформление по эскизу

Если изменения в жилье не такие масштабные, то можно согласовать их по эскизу.

Это рисунок поверх плана жилья, на котором линиями разных цветов обозначают, что будет удалено, а что построено.

Согласование по эскизу возможно, если не требуется проводить сложные технические расчеты при перепланировке, затрагивать несущие конструкции, но изменения в конфигурации помещения все же произойдут.

По эскизу согласуются:

демонтаж ненесущих стен и выполнение в них проемов;
закладка дверных проемов (даже в несущих стенах, если только этот проем не был ранее выполнен самовольно);
возведение новых перегородок легкого типа, которые не увеличивают нагрузку на перекрытия;
перестановка сантехники в пределах отведенного для нее помещения;
перенос радиаторов отопления без укладки дополнительных коммуникаций (в холодные помещения — лоджии и балконы- переносить батареи запрещено).

Такую перепланировку можно подготовить и согласовать самостоятельно.

Она требует минимум документов и времени на их оформление.

Согласовать по эскизу можно уже по факту выполненных работ, но вы должны быть полностью уверены, что они не содержат запрещенные действия и будут одобрены соответствующим органом.

Согласование по проекту

Создание типовых проектов перепланировки облегчило процесс согласования некоторых изменений.

Они были разработаны ГУП МНИИТЭП и уже согласованы с Мосжилинспекцией.

Касаются эти проекты определенных типовых построек, в которых чаще всего выполняется перепланировка подобным образом.

То есть, по сути, если вы решили выбрать типовой проект перепланировки, то только указываете на него ссылку и ставите в известность Жилинспекцию. Но конечный результат должен совпадать с проектом, иначе специалист не сможет подписать акт о приемке работ.

Единственный минус таких проектов – в их незатейливости.

Но если подобных изменений вам достаточно, то это существенно облегчит процесс перепланировки.

Не требующие согласования

Некоторые изменения не требуют согласования. Каждый год их список расширяется.

В настоящее время уже можно не согласовывать:

установку кондиционеров;
остекление балконов и лоджий;
демонтаж стенных шкафов;
замена оконных конструкций на любые их разновидности без изменений параметров самого проема;
замена батарей отопления на аналогичные;
установка душевой кабины в ванной комнате;
устройство раздвижных дверей в существующих дверных проемах;
установка посудомоечных машин.

Такие изменения не отражаются в техническом плане помещения.

Поэтому и согласовывать их не надо. А вот если встроенный шкаф был отражен в документации, а вы его демонтировали, то вам потребуется согласование по упрощенной схеме.

Разные виды перепланировок требуют соответствующих документов.

Предварительно можно проконсультироваться в Жилинспекции или проектном бюро, потребуется ли согласование ваших планов относительно переустройства жилья и каким образом оно должно происходить.

Стоимость оформления

Стоимость оформления перепланировки зависит не только от площади помещения. На нее влияет необходимость выполнения проекта, привлечение к оформлению фирм-посредников, техническая сложность планируемых работ.

Цены (в рублях) на разные виды работ по перепланировке приведены в таблице:

Услуга	Цена
Предварительная консультация	1 000-2 000 (в Жилинспекции бесплатно)
Выполнение проекта	от 15 000
Техническое заключение	10 000-15 000
Паспорт БТИ	2 000-5 000 (с пошлиной)
Разрешение Жилинспекции	бесплатно
Услуги фирм-посредников	3 000-5 000 за каждую услугу

Перепланировка может быть и простой, и технически сложной.

Каждая разновидность имеет свои особенности согласования, с которыми желательно ознакомиться заранее.

Видео: «Перепланировка квартиры»

Отличие от переустройства

Есть и смежное понятие с перепланировкой – переустройство.

Оно обозначает все работы, связанные с инженерными коммуникациями:

заменой, демонтажем или установкой нового газового, водонагревательного, отопительного, сантехнического оборудования;
изменением конфигурации системы водоснабжения или водоотведения;
любыми изменениями в системе вентиляции.

Переустройство, в отличие от перепланировки, всегда должно быть выполнено по предварительному разрешению от компетентных органов.

Есть и еще один термин, с которым также связано изменение конфигурации жилого помещения, но уже его внешнего облика.

Такие работы называют реконструкцией зданий, они имеют свои особенности в узаконивании.

Что это такое

Перепланировкой считают изменение конфигурации жилых помещений или отдельных их частей (комнат).

Она может проявляться в виде:

переноса дверных проемов или межкомнатных перегородок;
увеличения или уменьшения площади комнат и их количества;
создания дополнительных подсобных помещений и тамбуров не только в пределах квартиры, но и на лестничных клетках, и в подъезде.