Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой

Доброго времени суток, уважаемый посетитель! Сегодня мы обсудим Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой. Все вопросы можете сразу писать в форму обратной связи! Надеемся, что сможем решить Вашу проблему

Что такое перепланировка?

Следует различать понятия «переустройство» и «перепланировка». Оба они означают внесение изменений, однако, в соответствии со ст. 25 ЖК РФ, разница заключается в следующем:

  • Переустройство — это работы, связанные с монтажом, заменой или переносом сантехники, технических узлов, электрооборудования, которые требуют внесения изменений в техпаспорт многоквартирного дома.
  • Перепланировка — это изменение конфигурации помещения в многоквартирном доме. При этом также требуется внесение изменений в техпаспорт.

Вопреки стереотипам, узаконивание нужно не только при сносе стен, перегородок или переносе окон и дверей, но и при изменении оборудования в помещении на иное, существенно отличающееся техническими характеристиками.

Причина строгого контроля в ненадежности конструкций, подвергшихся трансформации. В результате непрофессиональных действий может возникнуть утечка газа, обрушение кровли или перекрытий, нередко рушатся целые подъезды зданий.

Бумажная волокита и связанные с ней затраты — не радужная перспектива, но при облагораживании жилья стоит пройти процедуру узаконивания ради безопасности.

В каких документах отражена

Стремясь побыстрее продать недвижимость, Продавец и риэлтор скрывают всевозможные дефекты, «огрехи», связанные с квартирой. Одним из препятствий к поиску реального покупателя является незаконная перепланировка.

Согласно статистике, квартиры с проблемами в технической документации продаются примерно на 10-20% дешевле от возможной стоимости. Нежелание занизить цену заставляет продавцов молчать о внесенных изменениях. После сделки Покупатель может проживать в такой квартире, однако перепродать ее будет очень сложно. Причин тому несколько:

  • Чрезмерная требовательность покупателей.
  • Планирование третьими лицами покупки с привлечением кредитных средств. Согласно политике большинства финорганизаций, предоставление кредитов для приобретения жилья с неузаконенной перепланировкой запрещено.

Избежать подвоха поможет комплексная оценка юридической чистоты сделки.

Для проверки состояния квартиры необходимо запросить поэтажный план БТИ. Он является составляющей кадастрового и технического паспорта квартиры. Поэтажный план можно получить в составе указанных документов или заказать отдельно. В «поэтажке» содержится информация:

  • Назначение объекта.
  • Площадь квартиры, размеры каждой из комнат и вспомогательных помещений, длина стен, высота потолков и прочие параметры. Обмер производит сотрудник бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастровый инженер, имеющий соответствующую квалификацию и разрешение на проведение подобного вида работ.
  • Расположение оконных и дверных проемов.
  • Взаиморасположение комнат относительно друг друга и относительно примыкающих квартир.
  • Структура жилого здания.
  • Дата составления плана и сведения о том, кто составил экспликацию и поэтажный план квартиры.

Следует изучить 2 страницы документа. На первой отражены данные о размещении квартиры на этаже — так называемая «графическая» часть. Вторая страница — экспликация, то есть характеристика помещений, которые входят в состав квартиры.

Срок действия документа неограничен, однако организации требуют предоставление справок и выписок, датированных не позднее 1 месяца до предъявления.

Нехороший знак — наличие на планах красных линий:

Они означают, что после проверки БТИ были выявлены перепланировки и переустройства квартиры, проведенные без согласования.

Красная линия с цифрами не всегда означает разрушение или перемещение стен. Зачастую так отмечают перенос или установку ванной, замену окон или линолеума на полу плиткой, установку водонагревателей.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Если при сделке купли-продажи документация не содержала красных отметок, а собственник и риэлтор умолчали о внесенных изменениях, хозяин недвижимости вправе обратиться в суд и потребовать расторжение договора или возмещение материальных затрат, связанных с переоформлением документации и осуществлением строительных работ согласно требованиям проверяющих.

Возможное наказание за незаконную перепланировку

Последствия незаконных изменений в квартире могут быть как незначительными, так и вызвать серьезные последствия: обрушение кровли или стен, гибель людей. От результатов зависит и степень наказания. Если изменения не принесли вреда третьим лицам, собственник выплатит штраф 2-2,5 тыс. Сумма небольшая, но это не все. По итогам проверки инспектор выпишет предписание с одним из условий: узаконить перепланировку или устранить изменения.

Если собственник игнорирует предписания, его вызывают на судебный процесс. Согласно ст. 29 ЖК РФ последствия для собственника могут быть весьма плачевны. Жилье будет выставлено на публичные торги. Вырученная сумма частично тратится на устранение изменений, оставшаяся часть средств — выдается на руки собственнику.

Чтобы правильно спланировать время на проведение узаконивания изменений, необходимо знать суть процесса.

Что согласовывать необязательно

Мастера по ремонту квартиры могут беспрепятственно вносить некоторые изменения в конструкции по просьбе собственников. Не нужно согласовывать следующие изменения:

  • Замену сантехники. Однако стоит учесть, что в некоторых квартирах установка ванной не предусмотрена из-за непрочности несущих конструкций. Тогда, сменив душевую кабину на ванну, придется демонтировать резервуар и возвращать кабину.
  • Замену балкона. Если речь идет о замене ветхих конструкций на аналогичные, но новые, ничего согласовывать не нужно, достаточно просто уведомить об этом жилищную инспекцию. Но если собственник надумал внести коррективы, которые повлекут изменение фасада здания, требуется согласование с управляющей компанией, собственниками всех квартир в доме и утверждение проекта в БТИ. А вот облицовка балкона изнутри — работы, которые однозначно не нужно нигде утверждать.
  • Переклейку обоев и прочие изменения из категории «косметический ремонт».
  • Устройство встроенной мебели.
  • Установку антенн, систем кондиционирования.
  • Замену электроприборов.

Более строгие требования к узакониванию любых изменений применяются к историческим зданиям, где важно сохранить цвет фасада, первоначальные декоративные элементы, размеры оконных и дверных проемов. Даже замена старых окон на пластиковые в таких домах проблематична.

Рекомендуем почитать

Особенности покупки жилья с неузаконенными изменениями

Покупка квартиры за наличку, с участием банка или застройщика отличается. Покупатель должен понимать, с чем придется столкнуться.

На вторичном рынке

Внимательный Покупатель или юрист, действующий от его имени, сразу заметит неточности в документах. При покупке жилья на вторичном рынке за наличку следует обсудить с Продавцом:

  • может ли он узаконить изменения;
  • какую скидку он предлагает, подавая квартиру с проблемными документами.

Адекватно оценить ситуацию поможет инженер-строитель. Если размер скидки превышает сумму затрат, стоит оформить договора.

В ипотеку

При ипотеке третьей стороной сделки выступает банк. Выдача кредита может быть под большим вопросом, ведь квартира с недействительными документами неликвидна.

Поскольку большая часть покупателей жилья используют привлеченные средства банка, быстро реализовать квартиру не получится. Единственный плюс в такой сделке для Продавца — уверенность в том, что Покупатель знал о проблеме и не сможет уличить его в обмане.

В новостройке

Покупатель первичного жилья имеет право развернуть бурную деятельность по устранению недостатков. В новой квартире можно уведомить жилищную инспекцию о предстоящих работах и проводить следующие изменения:

  • менять форму тамбура;
  • устанавливать перегородки;
  • заделывать дверные проемы в несущей стене;
  • переставлять сантехнику;
  • застеклять лоджии и балконы.

Как правило, в новостройках изменения касаются лишь устранения дефектов, для которых согласования не требуются.

Долгий кропотливый процесс приведения документов в порядок займет от 2 до 6 месяцев, но в итоге собственник может быть спокоен, что его действия не причинят вред ему лично и окружающим.

Перепланировка позволяет сделать проходные комнаты непроходными, зонировать пространство, увеличить кухню или оформить квартиру в виде студии. Однако переделать жилье под свои потребности непросто: следует соблюсти ряд требований о доведении квартиры до требований САНПИН, норм безопасности. Покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой следует под руководством опытного юриста сайта law-divorce.ru, не стесняясь задавать вопросы: чем грозит покупка жилья с неузаконенной перепланировкой? Куда обратиться для согласования изменений?

Какой ущерб несет собственник квартиры с незаконной перепланировкой?

​Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности. Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью. Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта. Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.

Если же оставить все как есть и не оформлять новые паспорта, тогда в будущем не получится просто так квартиру продать, купить, заложить, передать по наследству. Если же покупатель даже согласится и в таком виде оформить сделку, то потребует серьезную скидку, чтобы на эти деньги потом выполнить согласование своими силами.

Иными словами, жилье теряет свою ликвидность, дешевеет и может быть продано только с дисконтом, что собственнику, вложившему в нее свои деньги, крайне невыгодно. Тогда как должным образом оформленная перепланировка ликвидность квартиры резко повышает, ведь квартиры с удачными переделками обычно в цене, в отличие от типовых вариантов со стандартным набором недостатков.

Оформлять или …?

Резюмируя вышесказанное, важно отметить, что обязанность выполнять регистрацию перепланировки всегда лежит на самом владельце. Можно сколько угодно долго пользоваться жилплощадью, нисколько не страдая от неточностей в документах, но в будущем эта проблема непременно заявит о себе, причем во сколько тогда обойдется ее устранение, сейчас сказать невозможно.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, то наш дежурный юрист готов оперативно на них ответить.

Другие статьи по теме

Обсуждение

Наверх

Во сколько обойдется штраф за незаконную перепланировку?

Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только  в том случае, если никто — жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки. В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной.

Штраф за незаконную перепланировку в рамках административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:

  • Для граждан — 2-2,5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц — 4-5 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц — 40-50 тыс. руб.

При нанесении ущерба имущественным интересам или здоровью третьих лиц штрафы будут более серьезными:

  • Для граждан — до 5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц — до 50 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц — до 300 тыс. руб.

Если же ущерб причинен серьезный, а пострадавшие смогут доказать, что действия владельца квартиры носили умышленный характер, тогда одним только штрафом отделаться не удастся, не говоря уже о том, что компенсацию ущерба в полном размере придется выплатить в любом случае.

Незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Самые большие неприятности подстерегают покупателей, которые готовы совершить покупку в ипотеку. При этом в банк подаются документы на выбранные квадратные метры для согласования. Если уже после оформления ипотеки будет выяснено, что в квартире имеются несогласованные перепланировки, то договор с банком может оказаться под угрозой расторжения.

Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.

Как выявляют незаконную перепланировку?

Многие не переживают о том, что документы на квартиру не безупречны, полагая, что никому нет дела до этого. На самом деле риск выявления незаконной перепланировки всегда существует. Обычно выявление происходит следующим образом:

  1. В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций. Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию. По факту обращения в квартиру будет направлена комиссия, которая сверит план квартиры с ее фактическим состоянием, а при обнаружении несоответствий выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствия в документах в срок до 6 месяцев или привести квартиру в ее первоначальное состояние.
  2. Из-за грубых нарушения строительных норм и правил произойдет авария, либо сбой в работе общедомовых коммуникаций, что потребует вмешательства коммунальных служб, а далее предыдущий сценарий полностью повторится, с той разницей, что сумма штрафа будет больше, саму переделку, возможно, устранить будет нельзя, равно как и согласовать.
  3. В ходе сверки показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена работником коммунальных служб, после чего заявление поступит уже от лица коммунальной службы в жилищную инспекцию.

Что такое незаконная перепланировка?

Не каждую перепланировку можно узаконить. Например, когда речь идет о сносе несущих стен, переносе санузла в другое место, или иных изменения конструктивных параметров квартиры, узаконить такую перепланировку нельзя загодя и нельзя задним числом.

Не стоит  при этом путать перепланировку с переустройством. Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые, либо замена водогрейки с 30 литров на 50 — это переустройство, а вот проделывание двери в перегородке между смежными комнатами — это перепланировка. Переустройство не нужно  оформлять документально, а перепланировка даже самая незначительная автоматически требует внесения ее в документы на квартиру.

Согласно ЖК РФ, перепланировка должна выполняться только после оформления владельцем квартиры всей необходимой разрешительной документации, а уже затем специальная комиссия проводит осмотр и удостоверяет, что выполненные ремонтные работы прошли в точности с согласованным планом. Наличие переделки, не согласованной ранее, ставит перед собственником необходимость выполнять согласование задним числом, что возможно не всегда.

Когда перепланировку можно узаконить

Искушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно. Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье. Провести сделку купли-продажи можно, с тем условием, что покупатель за свой счет исправит документы и узаконит переделку в срок до 6 месяцев.

Неоповещение покупателя о том, что в квартире имеются несогласованные должным образом перепланировки, является веским основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной.

Процесс согласования предполагает подачу документов в жилищную инспекцию. Всего потребуется собрать и представить:

  • Новый план квартиры, заказывают его в БТИ или иной организации;
  • Заявление;
  • Копию паспорта собственника квартиры;
  • Копии договора купли-продажи на квартиру;
  • Техпаспорт на квартиру;
  • Письменное согласие от каждого из остальных собственников квартиры.

В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в  среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам.

Неузаконенная перепланировка и ипотечное кредитование

Неузаконенная перепланировка в квартире, которую планируется предоставлять в качестве обеспечения при оформлении ипотечного кредита может стать серьезной проблемой и в конечном итоге даже привести к тому, что банк откажет в кредитовании. Дело в том, что формально продавать или покупать такое жилье можно, но вот банк не хочет связываться с залогом, с которым у него потом будут проблемы.

Если клиент в конечном итоге не сможет погасить долг, эту квартиру придется арестовывать и продавать с торгов. Логично, что придется так или иначе говорить о том, что в квартире совершена неузаконенная перепланировка. Как следствие, количество покупателей на подобное жилье будет в разы меньше, а вероятность того, что банк получит от продажи требуемую сумму – существенно ниже.

Переустройство или перепланировка: в чем разница

Переустройство предполагает замену или перенос плит, сантехники, инженерных сетей и других подобных элементов. Обычно при этом требуется вносить изменения в базы данных государственных структур. Перепланировка же предполагает изменение геометрических параметров квартиры.

Пример: Подвинуть стену, чтобы уменьшить площадь зала и увеличить площадь кухни – это перепланировка. А поменять местами туалет с ванной – это переустройство.

Зачастую переустройство тесно связано с перепланировкой и практически всегда оба понятия используются в одном контексте. Здесь и далее любой из вариантов вносимых в квартиру изменений будет называться «Перепланировка».

Перепланировка бывает законной или незаконной. В первом случае собственник квартиры сначала согласовывает будущие работы в контролирующих органах, получает соответствующие разрешения и только потом приступает к ремонту. Когда он закончит, нужно будет вызвать специалистов, для того, чтобы они внесли соответствующие изменения в Техпаспорт.

Неузаконенная перепланировка производится собственником без согласования с кем-либо. В результате если контролирующие органы об этом узнают (например, от соседей), то придется или возвращать все как было или пытаться узаконить то, что уже сделано.

Далеко не каждый тип перепланировки можно в принципе узаконить. Многие изменения, которые кажутся логичными и правильными собственнику, на самом деле запрещены с точки зрения пожарной безопасности или других подобных структур.

Риски неузаконенной перепланировки при покупке вторичного жилья

Чем грозит обычному покупателю квартиры неузаконенная перепланировка? Штрафом. А возможно и конфискацией имущества. Сначала применяются мягкие меры: предупреждение. Но если это не работает, и собственник отказывается приводить жилье в соответствие с требованиями контролирующих структур, то могут применяться и штрафы в размере от 1 до 2,5 тысяч рублей (ст.7.21. КоАП РФ).

Если и это не помогает (человек заплатил штраф, но все равно не вернул жилье в предыдущий вид), могут применяться нормы ст.29 ЖК РФ. В частности, квартиру арестуют по решению суда, продадут с торгов и обязуют нового собственника привести жилье в изначальное состояние, соответствующее Техпаспорту. Предыдущий владелец получит компенсацию в размере стоимости квартиры за минусом расходов, которые будет вынужден понести новый владелец на возврат помещения в прежний вид.

Как избежать проблем:

  • Еще на стадии переговоров относительно покупки квартиры затребовать Техпаспорт и сверить данные в нем, с реальным положением вещей. Делать это нужно при личном осмотре квартиры.
  • Если квартира не соответствует техпаспорту, проще всего – отказаться от покупки. Если по какой-то причине это невозможно, нужно начать торговаться с продавцом и требовать снизить стоимость на ту сумму, которая уйдет на «обратную перепланировку» (возврат жилья в предыдущее состояние).
  • Если человек уже купил квартиру и только после этого узнал о наличии перепланировки (например, при осмотре не уделил этому внимание), нужно самостоятельно приводить квартиру в изначальный вид.
  • Если привести квартиру в изначальный вид по каким-то причинам невозможно, то можно попробовать узаконить уже совершенную перепланировку.
  • Если узаконить не получается, остается единственный шанс – обращаться в суд и требовать признать совершенную перепланировку не угрожающей остальным жильцам дома. Если будет вынесено положительное решение, то ничего переделывать не придется, хотя перепланировка все равно останется незаконной.

Учитывая тот факт, что при рассмотрении дела суд в первую очередь будет рассматривать проблему с точки зрения законодательства и, в частности, тех норм, согласно которым собственнику уже отказали в узаконивании перепланировки, вероятность того, что решение будет принято в пользу заявителя стремится к нулю.

Как сделать неузаконенную перепланировку законной

В некоторых случаях намного проще узаконить уже сделанную перепланировку, чем возвращать все как было. Но это не самая простая процедура. Рассмотрим ее подробнее.

Порядок действий

Чтобы узаконить перепланировку, нужно:

  1. Обратиться в контролирующую инстанцию с соответствующим заявлением.
  2. Оплатить штраф. Неважно, что перепланировка в квартире производилась предыдущим владельцем, главное лишь то, кто является ее собственником на момент обращения.
  3. Согласовать дату и время посещения квартиры специалистами, которые проверят, не нарушает ли существующая перепланировка какие-либо нормы.
  4. Если серьезных нарушений не выявлено, можно попросить внести изменения во все документы и сделать новый техпаспорт на жилье.

Документы

Для того, чтобы узаконить перепланировку, потребуется подготовить следующие документы:

  • Паспорт заявителя.
  • Выписка из ЕГРН на квартиру, в которой выполнена перепланировка.
  • Существующий техпаспорт.

Обычно достаточно просто паспорта и выписки. Техпаспорт и возможные другие документы запрашиваются редко.

Расходы

Примерные расходы нового владельца такого жилья:

Тип расходов Сумма
Штраф за неузаконенную перепланировку От 1 до 2,5 тысяч рублей
Затраты на оформление нового техпаспорта От 10 тысяч рублей

Если узаконить все равно не получится, придется делать капитальный ремонт и приводить квартиру в соответствие с документацией. Это все равно дешевле, чем лишиться по такой причине жилья.

Сроки

Заявка на узаконивание перепланировки рассматривается порядка 1 недели. После этого до 1 месяца нужно ждать специалистов. У них еще от 1 до 3-х месяцев может уйти на оформление нужно документации.

Неузаконенная перепланировка способна доставить новому владельцу квартиры огромное количество неприятностей. Однако это далеко не единственная проблема, которая может возникнуть при покупке жилья. На бесплатной консультации опытные юристы рассмотрят наиболее популярные варианты спорных ситуаций и дадут свои рекомендации по решению проблем. Эти же специалисты готовы сопровождать всю сделку, благодаря чему можно исключить любые мошеннические схемы и заранее определить потенциальные риски.

Что это такое?

В соответствии со ст.25 ЖК РФ, перепланировка – это ремонтно-строительные работы, в ходе которых изменяются конфигурации помещения. Все изменения должны быть внесены в технический паспорт. Перепланировка проводится с соблюдением требований законодательства и согласуется с органами местного самоуправления.

ВНИМАНИЕ: Если собственник жилого помещения не получил разрешение на проведение работ или не согласовал с органами уже имеющиеся изменения, то такую перепланировку называют неузаконенной.

Полный перечень работ, для проведения которых требуется разрешение властей, перечислен в Постановлении Правительства Москвы №508 Какие работы требуют обязательного получения разрешения:

  • изменения в несущих конструкциях;
  • перенос комнат;
  • перестановка газовых плит;
  • возведение лестниц;
  • перестановка сантехнического оборудования;
  • разборка и возведение перегородок;
  • установка и демонтаж нового инженерного оборудования;
  • снос или переустройство полов и потолков;
  • заделка и создание проемов между комнатами и оконных проемов;
  • создание входов и тамбура.

Не требуют согласования:

  1. косметический ремонт;
  2. устройство встроенной мебели;
  3. замена инженерного оборудования, если оно аналогично по техническим характеристикам и параметрам старому оборудованию.

Смотрите видео об узаконивании перепланировки квартиры:

Основные риски

При совершении сделки с квартирой с незаконной перепланировкой рискуют обе стороны – и продавец, и покупатель. Риски для покупателя:

  • Если факт наличия нелегальной перепланировки выявится после покупки, то новому собственнику ничего не остается делать, как своими силами согласовывать проведенные работы с органами власти. На это нужны дополнительное время и деньги.
  • Соседи или недоброжелатели могут пожаловаться на незаконность действий старого владельца, а отвечать придется новому собственнику.
  • За отсутствие согласования с органами хозяину помещения грозит штраф и иные меры наказания.
  • Незаконная перепланировка может угрожать безопасности новым жильцам. Если работы согласованы не были, то не факт, что ремонт делался по всем строительным нормам и правилам. А это, в свою очередь, может привести к ухудшению условий проживания.
  • В ходе проверки объекта комиссия может признать изменения, проведенные в помещении, недопустимыми. В этом случае новому собственнику придется либо приводить помещение в первоначальный вид, либо тратить деньги на устранение обнаруженных дефектов и несоответствий. И все за свой счет.

Риски со стороны продавца:

  1. Сокрытие факта неузаконенной перепланировки может стать основанием для расторжения договора купли-продажи.
  2. Собственнику такой проблемной квартиры долгое время будет сложно найти покупателя. Не каждому человеку захочется приобретать жилье, для легализации перепланировки в котором предстоит пройти много инстанций и вложить средства.
  3. Если наличие нелегальной перестройки вскроется после продажи, покупатель может потребовать от продавца в судебном порядке денежной компенсации за понесенные расходы на узаконивание ремонтных работ.
  4. Чтобы быстрее продать недвижимость, собственнику придется снизить ее стоимость.

Особенности неузаконенной переcтройки

Приобретение квартиры с несогласованной перепланировкой имеет ряд нюансов.

Большинство банков не одобряет недвижимость с незаконным переустройством. Если первичную документацию заемщика банк примет, то документы на проблемное жилье – нет. Оформление такой недвижимости в ипотеку связано для банка со множеством рисков (подробнее об особенностях покупки квартиры в ипотеку читайте тут). Так, в случае образования задолженности по кредиту и конфискации квартиры, банку придется потратить личные средства на узаконивание ремонта, чтобы поскорее ее продать и вернуть свои деньги.

Если банк одобрил такую квартиру, то заемщику, как правило, дается срок (6-12 месяцев), в течение которого он обязан согласовать все изменения с властями. Если перепланировка не будет легализована, то кредитор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать досрочного погашения ссуды.

ВАЖНО: Заемщик имеет право делать перепланировку в ипотечной квартире, если иное не предусмотрено в договоре. Чаще всего для проведения капитальных работ требуется согласование не только с властями и инженерами, но и с банком.

Штраф и ответственность

За самовольное проведение ремонтных капитальных работ собственнику грозит штраф, предусмотренный ст. 7.21 КоАП РФ:

  • штраф в размере от 2021 до 2021 рублей (если перепланировка была сделана в помещении, находящемся в многоквартирном доме);
  • штраф в размере от 2021 до 2021 рублей (для собственников частных домов).

Последствия незаконной перепланировки описаны в ст.29 ЖК РФ. При выявлении этого факта владельца недвижимости обязывают привести объект в первоначальное состояние или узаконить работы через суд. На это дается определенный срок.

Если хозяин квартиры не делает ни того, ни другого, то по решению суда его квартиру выставляют на торги. Как только она будет куплена, вырученные средства передаются бывшему владельцу за минусом денег, потраченных на судебные издержки и узаконивание перепланировки (или приведение недвижимости в изначальное состояние).

Покупка квартиры с нелегальной перепланировкой означает дополнительные траты времени и средств. Такое приобретение бывает оправдано только в том случае, если процедура узаконивания не потребуется много денег, а сама квартира при этом продается по цене ниже рыночной.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

Полезное видео

Смотрите об особенностях покупки квартиры с перепланировкой в видео ниже:

    Преимущества

    Несмотря на возможные риски, приобретение такой квартиры имеет свои плюсы.

    1. Во-первых, жилье с нелегализованной перепланировкой может стоить на 10% дешевле рыночной цены. Для покупателя это отличная возможность сэкономить на покупке недвижимости. Даже после вложения дополнительных средств на узаконивание работ новый собственник остается в плюсе.
    2. Во-вторых, квартира имеет индивидуальную, а не типовую планировку. Спрос на такое жилье высок всегда. Узаконив ремонтные работы, новый собственник сможет продать его подороже.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: