Покупка квартиры с незаконной перепланировкой

Здравствуйте. В данной статье мы поговорим о том, Покупка квартиры с незаконной перепланировкой. Все вопросы можете сразу писать в форму обратной связи. Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Как обезопасить себя от нежелательного приобретения квартиры «с недостатками», под которыми, понимается, в данном случае, неузаконенная перепланировка?
Что делать, если все-таки приобрел такую квартиру? Кто несет ответственность за самовольную перепланировку: покупатель или продавец такой квартиры?
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры с самовольной (незаконной) перепланировкой?
На что еще следует обратить внимание при покупке и продаже жилья?

Ответ:

Общие вопросы чистоты и безопасности сделки купли-продажи

Ранее мы писали о некоторых аспектах сделки, на которые следует обратить внимание при ее заключении. Рекомендуем по данной теме:

«Купля-продажа квартиры. Безопасность сделки», где приведены некоторые возможные причины признания сделки недействительной:

Приватизация
Согласие супруга
Не понимал что делает.. ?
Расчеты

«Покупка жилья. Осторожно – член семьи прежнего собственника»

О рисках приобретателя квартиры мы писали в статье:

«Риски покупателя квартиры, недвижимости. Дееспособность продавца»:

Недееспособный продавец — недействительная сделка!
Когда еще добросовестность приобретения не имеет значения
Как избежать неудачной покупки?

Условия договора о «чистоте» квартиры

Традиционно в договоре купли-продажи указывается примерно следующее условие:

«Продавец гарантирует, что жилое помещение – квартиры № …. по адресу … свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений»

Можно дополнить вышеприведенное условие договора следующим:

«…признаки самовольной перепланировки или переустройства (т.е. без разрешение органа местного самоуправления) указанной квартиры отсутствуют».

Однако такая формулировка, при наличии в действительности признаков самовольной перепланировки, не спасет от негативных для приобретателя квартиры последствий, о чем речь пойдет ниже. Факт наличия или отсутствия самовольной перепланировки в приобретаемой квартире устанавливается покупателем простым визуальным осмотром помещения и сопоставления увиденного с технической документацией на квартиру.

Незаконная перепланировка и возможность расторжения договора купли-продажи

Если вдруг, после приобретения квартиры, оказывается, что там прежними владельцами была произведена самовольная перепланировка или переустройство, то возможность расторжения в судебном порядке договора купли-продажи ставится в зависимость от «результатов» перепланировки, характера технических изменений:

1) не имеется оснований для расторжение договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если в результате такой перепланировки не установлено нарушений нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и не требуется несоразмерных расходов и временных затрат на устранение (или узаконивание).

Кроме того, покупке предшествует осмотр и сравнение с техническим паспортом квартиры, не заметить существенных изменений – это беспечность покупателя.

Пример из судебной практики:

«Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.

Отказ в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи квартиры влечет за собой отказ в удовлетворении остальных производных от него требований» (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13).

Однако полагаем, что в обсуждаемом случае вполне применимы положения статьи 475 ГК РФ.

В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

То есть стоимость устранения недостатков можно будет взыскать с продавца. Полагаем, что средства, потраченные на узаконивание перепланировки, которую произвел продавец, также можно отнести к расходам на устранение.

2) имеются основания для расторжения договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если установлено, что перепланировка повлекла нарушения нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение. Например, запрещена перепланировка и переустройство, в результате которого санузел располагается над жилым помещением нижерасположенной квартиры (спальни, зала и т.д.). Или, к примеру, произведено переустройство инженерных коммуникаций, в результате чего, давление воды в системе сделало затруднительным получение коммунальной услуги (например, водоснабжение) другими собственниками… Ну и т.д.

Кто должен устранять последствия самовольной перепланировки: прежний собственник или нынешний?

И по действующему законодательству РФ и в судебной практике – это, однозначно, нынешний собственник жилого помещения, несмотря на то, что перепланировка произведена еще до него.

Один из примеров в судебной практике по данному вопросу:

«Довод апелляционной жалобы О. о том, что он приобрел долю спорного помещения уже в перепланированном состоянии, не может быть принят во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку, он являясь собственником доли спорного помещения, обязан устранить нарушение прав других собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с реконструкцией, перепланировкой и переустройством этого помещения» (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 09.10.2013 по делу N 33-9606/2013)

Как сделать неузаконенную перепланировку законной

В некоторых случаях намного проще узаконить уже сделанную перепланировку, чем возвращать все как было. Но это не самая простая процедура. Рассмотрим ее подробнее.

Порядок действий

Чтобы узаконить перепланировку, нужно:

Обратиться в контролирующую инстанцию с соответствующим заявлением.
Оплатить штраф. Неважно, что перепланировка в квартире производилась предыдущим владельцем, главное лишь то, кто является ее собственником на момент обращения.
Согласовать дату и время посещения квартиры специалистами, которые проверят, не нарушает ли существующая перепланировка какие-либо нормы.
Если серьезных нарушений не выявлено, можно попросить внести изменения во все документы и сделать новый техпаспорт на жилье.

Документы

Для того, чтобы узаконить перепланировку, потребуется подготовить следующие документы:

Паспорт заявителя.
Выписка из ЕГРН на квартиру, в которой выполнена перепланировка.
Существующий техпаспорт.

Обычно достаточно просто паспорта и выписки. Техпаспорт и возможные другие документы запрашиваются редко.

Расходы

Примерные расходы нового владельца такого жилья:

Тип расходов	Сумма
Штраф за неузаконенную перепланировку	От 1 до 2,5 тысяч рублей
Затраты на оформление нового техпаспорта	От 10 тысяч рублей

Если узаконить все равно не получится, придется делать капитальный ремонт и приводить квартиру в соответствие с документацией. Это все равно дешевле, чем лишиться по такой причине жилья.

Сроки

Заявка на узаконивание перепланировки рассматривается порядка 1 недели. После этого до 1 месяца нужно ждать специалистов. У них еще от 1 до 3-х месяцев может уйти на оформление нужно документации.

Неузаконенная перепланировка способна доставить новому владельцу квартиры огромное количество неприятностей. Однако это далеко не единственная проблема, которая может возникнуть при покупке жилья. На бесплатной консультации опытные юристы рассмотрят наиболее популярные варианты спорных ситуаций и дадут свои рекомендации по решению проблем. Эти же специалисты готовы сопровождать всю сделку, благодаря чему можно исключить любые мошеннические схемы и заранее определить потенциальные риски.

Как узаконить перепланировку?

Согласование изменений в планировке квартиры

Если квартира уже находится в стадии купли-продажи, вы готовите следующие документы:

1. Паспорта продавца и покупателя

2. Правоустанавливающие документы на квартиру

3. Договор купли-продажи

4. Акт приема-передачи жилого помещения

5. Квитанцию об уплате пошлины за проведение регистрации жилья на нового владельца

Чтобы согласовать изменения в перепланировке, собственник:

1. Получает выписку из Росреестра: оформите выписку в течение пары минут на сайте https://rosreestr.net/

2. Обращается к архитектору районного отдела градостроительства, который составляет проект имеющихся изменений

3. Согласовывает проект архитектора с пожарной службой, санэпиднадзором, управляющей компанией и районной управой

4. После одобрения изменений представителями инстанций, уплачивает штраф (потому что ранее перепланировка не была узаконена)

5. Получает разрешение у главного архитектора и вызывает специалиста из БТИ для составления технической документации. Изменения в плане вносят в ЕГРН, после чего выписка для продажи будет выдаваться с учетом внесенных изменений. Узнайте подробнее, что такое технический план, и для чего он нужен, в нашей статье: https://rosreestr.net/info/chto-takoe-tehnicheskiy-plan-nedvijimosti-i-dlya-chego-on-nujen

6. Завершает сделку по продаже жилья в стандартном порядке

В случае продажи квартиры с не узаконенной перепланировкой покупатель предупреждается о необходимости проведения рассмотренной выше процедурысамостоятельно. Обычно в таких ситуациях стоимость квартиры существенно нижеаналогичного жилья без проведенных изменений или изменениями, предусмотренными законом.

Перепланировка квартиры: разбираемся в видах

Виды перепланировки квартиры

1. Перепланировка, не требующая специального разрешения.

Связанная с незначительным изменением, встраиванием или ликвидацией сантехники, полотенцесушителей, газового оборудования, встроенных шкафов, батарей и розеток. Сюда же относится остекление балкона, перенос туалета или разделение санузла не капитальной перегородкой – в этом случае вносить изменения в документы на жилье не требуется.

2. Законная перепланировка, предполагающая обязательное согласование изменений.

Например, установленные или ликвидированные межкомнатные перегородки, даже не являющиеся несущими, уже существенно нарушают первоначальный план помещения, меняют количество и расположение комнат, а потому требуют особого разрешения уполномоченных органов. Такие изменения будут носить название законных.

3. Незаконная перепланировка.

Случаи, когда собственник не получил разрешения на серьезные изменения в плане квартиры либо согласование не было должным образом узаконено в силу проведения изменений, грубо нарушающих жилищные нормы. Примером может служить монтаж теплых полов с использованием систем тепло- и водоснабжения, возведение камина в панельном доме, перенос батареи на застекленный балкон, расположение кухни или санузла по одному стояку с жилыми комнатами у соседей, а также объединение гостиной и кухни с газовым оборудованием, возведение в несущих стенах арок, ниш, проемов.

Не узаконенные изменения устраняются при продаже, либо проводится процедура согласования перепланировки новым или старым владельцем. В противном случае собственник уплачивает установленный законом штраф – и все равно обязан ликвидировать внесенные изменения.

Даже если вы вообще здесь ни при чем, получили квартиру в наследство от бабушки, никак не участвовали в перенесении газовой плиты, и это было еще до вашего рождения – становясь новым владельцем жилья, вы обязаны узаконить изменения. По этой причине не стоит покупать проблемные комнаты за свои кровные – чтобы избежать больших расходов. Лучше поищите подольше, в другом районе, но чистую и целиком законную жилплощадь.

В чем загвоздка?

Перепланировка квартиры – дело сложное и ответственное, но главное – чтобы она была законна. Конечно, вы можете сделать у себя дома ремонт, втихаря снеся все стены, и никто об этом не узнает – пока подъезд не пойдет трещинами, или у соседей не провалится пол. Или пока вы не решите продать квартиру, в которой еще совсем недавно собирались прожить всю жизнь.

Именно продажа жилплощади с не узаконенной перепланировкой может стать причиной серьезных проблем.

Изменения в расположении стен и размерах комнат вносятся в кадастровый паспорт квартиры и правоустанавливающие документы. Если в них все чисто, собственник без проблем продаст жилплощадь, еще и по завышенной цене. Но если покупатель проверит техпаспорт жилья в БТИ и обнаружит факт не согласованных переносов стен, инженерных систем, изменения в системе пола или газовом оборудовании – одну из сторон сделки ждут большие расходы. Либо покупатель сам приводит квартиру в первозданный вид за свой счет – если он уже приобрел жилье, заранее его не проверив, либо траты ложатся на плечи продавца, если он все еще надеется завершить продажу собственности.

Нарушение положений жилищного законодательства делает согласование перепланировки невозможным.

Если вы решили приобрести квартиру с заведомой перепланировкой, будьте готовы к отказу на получение кредита для ее покупки. Вы также можете сильно потратиться, приводя жилище в первоначальный вид. Поэтому даже при покупке первичного жилья необходимо тщательно изучать документы, которые предоставит собственник.

В случае категоричного отказа узаконивать изменения в интерьере, квартира с перепланировкой может легко уйти от собственника по судебному решению. Это одна из причин, по которым банки не выдают кредиты на приобретение измененных квартир, либо обязывают собственника подписать документы на проведение согласования перепланировки.

Что может изменить план квартиры?

Изменениями считаются следующие работы:

перенос межкомнатных перегородок, либо добавление новых стен;
смещение дверных проемов, либо добавление новых дверей;
изменение площади всей квартиры в результате присоединения балконов или лоджий.

Существует ряд изменений, которые вносятся в инженерные коммуникации дома, например, такие как:

замена радиаторов отопления и установка их на другую стену;
реконструкция системы вентилирования воздуха;
перенос мокрых точек;
изменение назначения помещений в квартире.

Такие преобразования не считаются перепланировкой. Выполняться они должны с соблюдением предусмотренных санитарно-эпидемиологических норм (СанПиНов).

Любое из вышеперечисленных изменений может нарушить конструкцию дома, поэтому требуется их согласование и разрешение. Занимаются этими вопросами органы местного самоуправления.

До января 2022 года технический паспорт был обязательным документом при купле-продажи. В настоящее время его заменил кадастровый паспорт, в котором план (чертеж) квартиры отсутствует.

Сделки с недвижимостью стали проходить проще, а риск купить квартиру с перепланировкой стал частым.

На что обратить внимание при покупке квартиры с перепланировкой?

Проживая в квартире, трудно отказаться от соблазна что-то в ней изменить. Потребность в перепланировках чаще оправдана. Хочется иметь квартиру с большой кухней, просторной ванной, рациональным зонированием. Если это возможно, то почему бы не попробовать.

Одна проблема, как все сделать грамотно. Есть изменения, которые разрешены, есть – которые категорически запрещены. Исходя из этого, рассмотрим варианты приобретения квартиры с перепланировкой и риски возникающие при этом. Вариантов три.

Вариант 1. Квартира с узаконенной перепланировкой

Самый благоприятный случай. Если квартира вам нравится, и цена на нее устраивает – смело совершайте покупку, риски отсутствуют.

Вариант 2. Квартира с перепланировкой, изменения разрешены по закону, но работы не узаконены

В этом случае придется немного потрудиться. Перепланировку узаконить имеет право только собственник квартиры. Попросите продавца это сделать. Процедура не быстрая, но оправданная. Этим вопросом можете заняться и вы, совершив покупку квартиры и став ее новым собственником.

Цена вопроса небольшая, если документами будете заниматься вы сами, при обращении к посредникам она возрастет раз в десять.

Приобретая такую квартиру, оцените материальную сторону вопроса. Если цена за квартиру привлекательная, и вы выигрываете около полумиллиона, то есть смысл квартиру брать. Выгода значительная. Перепланировку можно узаконить в любое время.

Вариант 3. Квартира с перепланировкой, изменения законом запрещены

Ситуация непростая, но и не безысходная. Если рассматриваемая квартира является вашей мечтой и цена на нее значительно ниже по рынку, оцените все риски. Первоначально выясните, какое время сам владелец прожил в этой квартире. Дополнительно и осторожно опросите всех соседей квартиры, включая соседей сверху и снизу, на отсутствие у них каких-либо технических проблем. Если срок эксплуатации квартиры достаточно длительный, соседи всем довольны, следовательно, и вы также долго можете наслаждаться комфортным проживанием в ней.

Жить комфортно не значит спокойно, есть большое «НО». Став собственником такой квартиры вы автоматически становитесь автором запрещенных переделок. В случае если найдутся «доброжелатели» и информация об изменениях дойдет до жилищной инспекции, то они вынуждены будут принять меры.

Их действия следующие. Вам выпишут штраф и заставят привести квартиру в первоначальный вид. Восстановление квартиры сложнее, чем ее незаконное изменение – требует согласований и денег. В случае отказа от выполнения предписаний, квартиру выставят на торги.

Продадут ее новому владельцу, который обязуется все исправить. Остаток денег за вырученную квартиру, с вычетом всех издержек, возвращают бывшему собственнику. Результат – потеря жилья и потеря денег. Хорошо подумайте, стоит ли это того.

Показать ещё комментарии (5)

Что считается перепланировкой?

Квартира – это отдельное помещение, которое является частью дома. Квартира, пригодная для проживания, строится по строгим правилам и нормам. Соблюдение их – гарантия безопасного проживания всех жильцов дома.

Важным документом квартиры является ее технический паспорт. В нем прописаны характеристики дома и самой квартиры, имеется вычерченный план с указанием размеров всех помещений жилья. Получить технический паспорт в БТИ может только собственник квартиры.

Согласно информации, указанной в техническом паспорте, собственники квартир оплачивают услуги за ее содержание и налоги. Перепланировкой квартиры считаются действия, повлекшие изменение ее технического плана.

Можно ли купить квартиру с перепланировкой?

Можно. Чем руководствуется покупатель, приобретая квартиру? Двумя принципами: нравится – не нравится и желанием вписаться в бюджет. Как только они совпадают, сделка заключается.

Для регистрации права на квартиру достаточно оплатить госпошлину и предъявить следующие документы:

заявление;
документ, удостоверяющий личность;
договор купли-продажи;
кадастровый паспорт.

Ни один из данных документов не несет информации о перепланировках квартиры и их законности. Получается, что запретов на покупку квартиры с перепланировкой нет. А вот риски такого приобретения присутствуют.

В качестве исключения из правил отметим, что при покупке квартиры в ипотеку посредником сделки становится банк. Банк имеет право запросить технический паспорт и результаты технической экспертизы квартиры. В случае обнаружения не узаконенной перепланировки в кредите будет отказано.