Плюсы и минусы субаренды земельных участков

Доброго времени суток, дорогой посетитель. В сегодняшней статьей мы мы обсудим тему Плюсы и минусы субаренды земельных участков. Если у Вас возникли вопросы, смело задавайте их ниже, это бесплатно. Надеемся, что информация окажется Вам полезна

Что из себя представляет субаренда земельного надела

Взаимоотношения между собственником и арендатором могут сопровождаться процедурой передоверия. Зачастую земельные участки берут в аренду, чтоб передать их в пользование третьим лицам.

Сложность подобной сделки заключается в том, что дозволение предоставляет владелец земли, а плату получает первичный арендатор.

Следует обратить внимание, что субаренда сопряжена с особенностями, которые не присущи обычным видам сделки. Можно в качестве сравнения привести поднаём, но эти виды договоренностей идентичны только по субъектному составу (без согласия собственника эти сделки невозможны), а объект, передаваемый в пользование третьим лицам, различен.

Можно дать следующее собирательное определение субаренды земельного участка и представить, что это такое следующим образом – передоверие права пользования наделом на основаниях официального дозволения владельца и только в тех границах, которые прописаны в гражданском законодательстве. А в некоторых случаях и в нормах земельного права.

Важные моменты

Не стоит пренебрегать нотариальным удостоверением сделки, поскольку при подобном оформлении производится проверка всех пунктов договора. Это поможет обезопасить все стороны субаренды от неправомерности требований, указанных в соглашении. Зачастую сложность юридических формулировок и отсылочный характер пунктов не позволяют трактовать их однозначно. Нотариус не подпишет ничтожный договор, а также проверит все бумаги на предмет их подлинности.

Следует обратить внимание на основополагающие документы, которые явились основой для заключения договора. Если не учесть, что не хватает некоторых важных документов, могут возникнуть споры по границам. Например, если не хватает сведений о межевании, то субарендатор, скорее всего, будет иметь спор с собственниками соседних участков. Собственник или арендатор при этом не будут каким-либо образом влиять на ход разрешения проблемы, поскольку договор подписывается лично и при безусловном согласии со всеми пунктами соглашения. Поэтому рекомендуется приложить максимум условий для изучения всех сведений об участке. Можно запросить сведения в реестре или попросить предоставить такую справку.

Существующие риски, ограничения права пользования, сроки субаренды

Риски существуют для всех сторон сделки.

Так, собственник, должным образом не осведомленный передачей права пользования третьему лицу, или при неправильно составленном договоре может получить ухудшение состояния надела.

Арендатор, не взимающий предоплату, может остаться без денег, соответственно, это затруднит взаиморасчеты с владельцем. Он потеряет доход и на период поиска нового субарендатора. Поэтому рекомендуется предусмотреть в договоре авансовую систему оплаты стоимости земельного участка.

Последний субъект – принимающий для пользования участок может лишиться его в случае отсутствия согласия владельца.

Хотя при изучении первоначального договора следует обратить внимание на договоренности между собственником и арендатором. Когда такая возможность предусмотрена, тогда вопросов по передаче прав пользования возникнуть не должно.

Государственной регистрации подлежат сделки, который оформляются на срок более 1 года. Предприниматели, да и физические лица стремятся заключать подобные договоры на срок 11 месяцев. В Налоговом кодексе предусмотрено, что такой вид деятельности, как аренда или наём при условии долгосрочности договора признается предпринимательством и требует оплаты налога на прибыль в казну государства. Чтоб избежать таких последствий со стороны налогообложения, арендаторы стремятся уменьшить период действия договора, но при этом предусмотреть пролонгацию его действия.

Правило по срокам в отношении земель из муниципального или государственного фонда предусматривает очень длительные отношения – 49 лет (на некоторые категории наделов – не превышает трех лет). Но это не касается субаренды, арендатор не должен выходить за пределы общего срока, на протяжении которого дозволено пользоваться участком основному арендатору.

Следует обратить внимание, что цепочка субъектов вне зависимости от первоначального владельца идентична.

Содержание и образец документа

Образец договора субаренды можно найти в интернете. Основные атрибуты договора представлены следующими группами:

Преамбула Указываются все три стороны с реквизитами
Предмет договора Следует перенести сведения о земельном участке из основного договора:

●       месторасположения (точный адрес в границах);

●       размеры (в гектарах или сотках);

●       площадь (в квадратных метрах или километрах);

●       имеющиеся на участке строения, введенные в эксплуатацию (как капитальные, так и быстровозводимые)

Сроки и порядок оплаты Не может срок превысить период действия договора аренды, даже если в нем предусмотрен безусловный порядок пролонгации по истечении определенного времени. По его окончании сделка по субаренде должна быть заново заключена

Определение порядка проведения платежей субарендатором относится к прерогативе арендатора. По договоренности между сторонами может быть выбран абсолютно любой интервал оплаты

Права и обязанности субарендатора Вторят правам и обязанностям арендатора по основному договору. Доверитель следит за тем, чтобы неукоснительно соблюдались передаваемые ему права
Ответственность сторон Предполагается, что тщательное указание на ответственность субарендатора может предостеречь арендатора от судебного урегулирования спора по отношению к любому пренебрежению положениям договора
Заключительные положения Обязательно следует предусмотреть копии всех приложений (паспортов и свидетельств)

Важно! Очень часто возникает вопрос о включении пункта по вторичной субаренде земельного участка. Применяя общие правила для обычной аренды, нередко такие пункты включаются в сделку по передаче прав четвертым лицам. Следует обратить внимание, что суды не пришли к единому мнению о законности вторичной субаренды вне зависимости от наличия или отсутствия уведомительного характера собственника.

Этот вопрос должен быть урегулирован с собственником.

Заключение

Оформление договора субаренды не должно вызвать затруднений, если есть согласие собственника. Каждый из участников этой многосторонней сделки должен быть внимательным к остальным участникам аренды. Можно получить непригодный для целей участок или остаться без денег.

Для перестраховки субарендатор может запросить дополнительные сведения о наделе.

Арендатор с той же целью просит оплачивать стоимость, указанную в договоре, авансом.

Собственник предъявляет претензии первичному арендатору, которые тот вправе переадресовать субарендатору как на стадии досудебного урегулирования спора, так и в процессе судебного разбирательства.

Оценка статьи:

Особенности заключения договора субаренды земельного участка

В первую очередь следует иметь в виду, что основанием для заключения договора субаренды является сделка, которая передавала в аренду земельный участок.

Если в рамках переуступки права владения передается частный жилой дом, находящийся на участке земли в определенных границах, то отдельно субаренда надела не оформляется. В связи с этим используется общее правило «о судьбе» земли при распоряжении строением. Также субаренда только части земельного участка в таком случае возможна исключительно при внесении соответствующих условий в основной договор и наличии плана землепользования или отдельного кадастрового плана. Субарендатор не может «кроить» землю по своему усмотрению и передавать ее части различным пользователям. Можно оформить единый договор аренды на несколько участков одного собственников и только после этого передавать землю разным пользователям по индивидуальным договоренностям.

Если такое правило не закреплено, то сделка по субаренде будет признана ничтожной.

Желающие оформить подобную сделку лица должны руководствоваться общими правилами договорных обязательств, указанными в гражданском законодательстве.

К сопутствующим документам, прикладываемым к договору, относится только первоначальная аренда. Нет необходимости подтверждать право первоначального владения, поскольку предполагается, что арендатор проверил документы собственника.

Субаренда предполагает извлечение дохода от деятельности, которая предполагает передачу не только прав и обязанностей (как в случае поднайма), но и позволяет уточнять какие-либо положения. Например, земля сельскохозяйственного назначения передается с формулировкой «для ведения сельскохозяйственного производства» арендатору, который, в свою очередь, может конкретизировать вид такого возделывания. Но выходить за рамки первоначальных прав и обязанностей нельзя. Нарушение этого правила может выразиться в санкциях к первоначальному арендатору.

Права и обязанности субарендатора

В договоре могут быть предусмотрены права и обязанности, которые вторят нормам главы Гражданского кодекса об аренде:

  1. Производить любые действия, которые предусмотрены основным договором и не запрещены законом. Например, заниматься исследовательской деятельностью на участке, который передан для выращивания культур нельзя. А вот возводить на нем постройки, которые помогут вести подсобное хозяйство можно, только если постройки не носят капитального характера. Хотя по договоренности между основным владельцем и субарендатором такие улучшения могут быть произведены, например, за счет уменьшения части платы. Связываться субарендатору с собственником достаточно сложно, но решение подобного вопроса можно переложить на арендатора.
  2. Осуществлять поддержку участка в состоянии, в котором он был передан. Зачастую это касается правил агротехники, запрещается использовать химические вещества, которые истощают верхний слой земли. Очень сложно оценить состояние почвы, ее состава и прочие важные характеристики, когда речь идет о пользовании и правил обращения с ней.
  3. Производить своевременно арендную плату. Этот вопрос крайне важен, поскольку является основой для передачи надела в субаренду.

Поскольку собственник оповещен о пользовании землей третьим лицом, то и решать вопрос о расторжении договора при неисполнении взятых на себя обязательств возможно также при его участии.

Правила и условия при оформлении

Условия оформления договора субаренды отличаются в зависимости от собственника.

В том случае, когда владельцем является физическое или юридическое лицо, проведение сделки возможно:

  • когда такая уступка права пользования предусмотрена первоначальным договором аренды;
  • если стороны договариваются о передаче возможности возделывать землю в рамках заключения дополнительного соглашения или при переподписании основного договора.

Несколько другие условия предусмотрены для земель, находящихся в собственности муниципалитетов и государственных органов. Необходимо сразу оговориться – для целей аренды пригодны земли с определенным статусом (сельхозназначение, жилищное строительство). Земли для выращивания агрокультур и возделывания с целью получения урожая передать в субаренду проще, чем земли для ИЖС. Это связано с тем, что застраиваемые территории накладывают на основных арендаторов особые условия по налоговому, жилищному или ипотечному законодательству.

Для целей заключения подобной сделки (субаренде) надлежит руководствоваться нормами земельного законодательства:

  • когда земля бралась в аренду до ноября 2022 года и срок основного договора свыше пяти лет, то для получения возможности передавать в субаренду землю необходимо получить разрешение выдавшего органа;
  • в других случаях собственник участка просто уведомляется о передаче права пользования третьим лицам путем направления письма.

Гражданский кодекс определяет простую письменную форму сделки. В некоторых случаях необходимо сделку зарегистрировать в органах юстиции.

Законодательство не предусматривает обязательности нотариального удостоверения сделки. Это возможно только по согласованию между сторонами договора. Порядок оплаты услуг нотариуса в таком случае должен быть прописан документально.

Особенности договора субаренды земельного участка, правила оформления

Какие документы нужны для оформления субаренды?

Помимо правил и рекомендаций к оформлению передачи права пользования третьим лицам, необходимо учесть и перечень документации, которая должна сопутствовать проводимой сделке. Условия и другие составляющие договора должны подтверждаться прилагаемыми бумагами.

Состав пакета необходимой документации будет отличаться в зависимости от сроков, на которые предоставляется субаренда – больше года или меньше. Рассмотрим каждый вариант.

Если субаренда заключается на срок более 12 месяцев, то к договору прикладываются:

  • подробное описание земельного надела;
  • кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН;
  • технические паспорта зданий, расположенных на участке;
  • график арендных платежей;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию субарендного права пользования наделом.

Если срок действия договорных правоотношений составляет менее 12 месяцев, то перечень документов будет следующим:

  • акт приема-передачи недвижимого объекта;
  • дополнительное соглашение;
  • протокол существующих разногласий;
  • протокол согласования разногласий.

При необходимости стороны могут продлить срок действия договора субаренды, если это не противоречит условиям первоначального документа, удостоверяющего арендные отношения нанимателя и собственника.

Что такое субаренда земельного участка?

Субаренда предусмотрена гражданским (п.2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли – это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе.

Важно учитывать, что если собственником земельного участка является государство или муниципалитет, то руководствоваться следует нормами Земельного кодекса. Когда собственник – физическое лицо, правоотношения будут регламентированы Гражданским кодексом.

Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение.

Передача участка на правах субаренды возможна, только если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником. Таким образом, основной документ должен включать пункт о возможности или запрете на передачу прав пользования наделом. При отсутствии этого уточнения следует заключить новый договор или внести корректировки путем оформления дополнительного соглашения. Это основополагающее условие, без которого субаренда исключается.

При оформлении субаренды арендатор становится арендодателем для третьего лица, изъявившего желание пользоваться землей. Он получает статус субарендатора. Говоря простым языком, субаренда – это, по сути, аренда внутри уже существующей аренды.

Если рассматривать именно земельные правоотношения, то, например, в сельском хозяйстве субаренда может касаться как использования земли, так и ее недр. Все собранные плоды или полученная прибыль будут являться собственностью субарендатора.

Таким образом, субаренда земли – это передача земельного надела арендатором конкретному лицу или группе лиц в пользование, ограниченное временными рамками, на условиях, согласованных с собственником. Сроки и условия предоставления оговариваются письменно посредством заключения договора.

Региональный земельный центр

  • Главная
  • О нас
  • Деятельность
  • Муниципалитетам
  • Информация

Аренда или субаренда – что выбрать?

Арендой называют владение имуществом в течение определенного срока за плату. Субаренда – это передача арендованного имущества арендатором другому лицу с согласия собственника. Аренда офисных помещений, аренда складов, иных объектов коммерческой недвижимости подразумевает использование обоих вариантов. В настоящее время не все компании готовы позволить себе приобрести собственное помещение для офиса или склада. Поэтому такое широкое распространение получили аренда и субаренда коммерческой недвижимости.
Основным преимуществом «прямой» аренды является более низкая ставка
. Именно поэтому агентства недвижимости предпочитают такой вариант. При субаренде размер арендной платы может вырасти на 10-20%.

Еще один распространенный вариант – фирма-арендатор переезжает в новый офис до завершения срока контракта с владельцем помещения. Компания использует субаренду, чтобы не платить неустойку за нарушение договора, а также не оплачивать пустующее помещение.
Распространение субаренды связано, прежде всего, с дефицитом офисных площадей. Компании, представляющие малый и средний бизнес, нуждаются в небольших офисах и чаще других соглашаются на субаренду, так как не могут найти подходящую офисную недвижимость в аренду.

Аренда и субаренда объектов недвижимости относятся к распространенным сделкам, при которых права сторон защищаются на законодательном уровне, однако имеют множество сложностей.

Что выгодней — аренда или субаренда, зависит от поставленных целей:

Права и обязанности арендатора и субарендатора схожи:

Цель субаренды

Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

Ограничения права пользования

Права на эксплуатацию земли могут быть ограничены в результате изъятия надела из гражданского оборота. Это может быть связано с наличием на территории:

  • культурно-исторических памятников;
  • редких видов животных, птиц и растений.

Порядок уплаты платежей за пользование участком

Субарендатор должен платить первичному арендатору ровно столько, сколько прописано в договоре.

Формы расчёта субнанимателя с основным нанимателем могут быть различными:

  • перевод средств на банковский счёт;
  • оплата наличными;
  • оказание услуг;
  • передача прав на какую-либо собственность.

В случае, если договор заключается между двумя частными лицами, то стоимость пользования землей, а также периодичность внесения оплаты определяется при личной беседе представителей сторон.

В случае, если договор субаренды заключается между частным лицом и государством (либо между двумя государственными учреждениями), то размер арендной платы можно высчитать по следующей формуле:

Sum=S* С * К1 * К2,

  • S – площадь взятого в аренду земельного участка;
  • C – базовая ставка;
  • К1 – личный коэффициент (значение, рассчитываемое исходя из деятельности, которую собирается осуществлять арендатор на земле, а также исходя из категории населения, к которой относится наниматель);
  • К2 – региональный коэффициент.

Видео: Особенности процедуры

В видеоролике рассказывается, как правильно сдать земельный участок в субаренду и какие существуют особенности оформления данной сделки:

Субаренда – вид правоотношений, при которых арендатор сдает помещение или жилье третьему лицу, при этом сам он снимает это жилье.

Договор субаренды заключается на тех же условиях, что и предшествующий договор аренды.

Какие особенности заключения договора субаренды, на какие нюансы обратить внимание при заключении сделки?

Сроки субаренды

Срок, на который арендатор имеет право сдать имущество в третьим лицам, определяется, исходя из следующих правил:

  1. Срок субаренды не может превышать срок основного договора.
  2. В случае, если субнаёмщик распоряжается землёй неподобающим образом (наносит ей вред или возводит на ней постройки, не предусмотренные соглашением), то договор может быть автоматически расторгнут первичным арендатором или собственником.
  3. В случае, если срок действия основного договора по каким-то причинам уменьшается на определённую величину, то на эту же величину уменьшается и срок действия договора субаренды.
  4. Если по инициативе собственника земельного надела происходит разрыв основного соглашения об аренде, то и вторичный договор автоматически теряет свою силу. В данном случае субарендатор имеет преимущественное право на предоставление ему участка в пользование, и если такой договор заключается, то субнаниматель становится первичным наёмщиком.

Срок договора субаренды

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.

Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Как сдать земельный участок в субаренду?

Теперь давайте рассмотрим, как надлежащим образом оформить в субаренду земельный участок.

  1. Как правило, арендатор ищет субарендатора только в том случае, если самостоятельно не может распоряжаться земельным участком, а тем временем, он находится в аренде на длительное время. В этом случае необходимо такое лицо, как субарендатор.
  2. После того как договоренность состоялась, арендатор должен объяснить субарендатору необходимость составления договора субаренды. Кроме этого, именно арендатор назначает стоимость, которая должна вноситься за месячное использование земельного надела.
  3. После того, как установлена стоимость использования земельного надела, необходимо оповестить собственников о том, что в договоре появилось третье лицо. Для этого собственник оповещается надлежащим образом о том, что лицо собирается взять участок в субаренду и, соответственно, будет оплачивать все сопутствующие расходы.

    Если собственник против, лица не могут оформить субаренду без его согласия. Если же собственник считает, что ничего особенного в подобном вопросе нет, то договор субаренды земельного участка будет составляться далее.

  4. Когда вы обсудили вопросы, которые касаются стоимости и разрешения от собственника, необходимо установить права и обязанности использование земли. К слову сказать, договор может быть составлен как самими сторонами, так и при помощи юриста.

    Именно квалифицированный юрист или нотариус поможет вам избежать различных ошибок в составлении договора субаренды, порекомендует, как наиболее выгодно соблюсти интересы всех сторон. Поэтому, если у вас позволяет время и средства, обратитесь к вышеуказанным лицам.

  5. Далее, вам необходимо зарегистрировать договор. Если он надлежащим образом подписан, все его участники оповещены и дали свое согласие, то вы должны явиться в отделение Росреестра. Именно этот орган регистрирует различные сделки, которые касаются отчуждения или временного использования недвижимости.
  6. После того, как процедура осуществлена, вы сдали все документы, необходимо подождать срок, составляющий 14 дней. После этого субарендатор может начинать пользоваться земельным наделом, предусмотрительно, выплачивая денежные средства за его использование.

Порядок уплаты платежей

Арендатор и субарендатор самостоятельно устанавливают порядок уплаты платежей.

Так как арендатор самостоятельно назначает стоимость использования земельного надела, то также в индивидуальном порядке решается и частота оплаты.

Оплачивать субарендатор данную сделку может:

  • ежемесячно;
  • раз в квартал;
  • годами;
  • и так далее.

Всё зависит от того, к какому выводу пришли стороны, и как им будет наиболее удобно.

Чаще всего, при составлении такой сделки оплата берется за несколько лет вперед для того, чтобы арендатор был спокоен в плане того, что вторая сторона сделки будет соблюдать все необходимые требования.

На какие сроки может быть установлена?

Сроки – это еще один важный вопрос, который может появляться в теме субаренды. Важно отметить, что срок субаренды не должен превышать общего срока аренды. Допустим, если аренда между собственником и арендатором оформлена на 10 лет, то срок субаренды не должен превышать этой цифрой.

Если речь идет о Государственном или муниципальном земельном наделе, если собственником представлено государство, взять землю в субаренду можно только в том случае, если срок аренды превышает 5 лет. Поэтому, вопрос о сроках также очень индивидуален, однако, не должен выливаться за пределы аренды между собственником и арендатором.

Пролонгация сделки

Сделку субаренды можно продлить только в том случае, если будет продлён договор аренды. Но очень часто случается так, что арендатору попросту становится ненужным подобное сотрудничество, и он желает покинуть сделку. В этой ситуации субарендатор запросто может стать арендатором.

Ввиду того, что одна из сторон сделки решила больше не участвовать в подобном юридическом акте, арендатор сводит собственника и субарендатора, для того, чтобы эти стороны составили договор на найм земельного участка между собой.

Это становится очень удобно.

В случае, если арендатор намерен дальше участвовать в подобных сделках, сначала он продлевает договор аренды с собственником, а затем уже субарендатор подключается к данной сделке и продлевает договор с арендатором.

Предмет договора

Если говорить о том, что выступает предметом договора в данной ситуации, когда речь идет об арендаторе и субарендаторе, то ошибочно предполагать, что предметом является земельный надел. Данное понятие, правда, является предметом договора, но только между собственником и арендатором.

В случае, когда устанавливается соглашения между арендатором и субарендатором, предметом договора выступает право на владение данным недвижимым имуществом.

Субарендатор получает возможность использовать недвижимость так, как разрешит ему арендатор. На самом деле, данный вопрос очень запутан, и будет понятен, разве что, лицу, имеющему определенное отношение к юриспруденции. Однако, вам также необходимо обратить внимание на данные нюансы.

Дело в том, что при составлении договора на субаренду, будет использоваться подобная терминология, чтобы вы могли проследить за тем, насколько грамотно составлен договор. Вы должны быть знакомы с подобными терминами.

Преимущества и недостатки

Явным преимуществом такого способа является тот факт, что все стороны получают желаемое. Арендатор, который не смог найти применение земельного надела, однако уже заплатил за его использование, может отбить денежные средства, и даже немного обогатиться.

Собственник, владеющий земельным наделом, рад, что тот не пустует. Субарендатор получает в пользование землю, которую хотел.

Казалось бы, все находятся в плюсе, однако существует и существенный риск, который в первую очередь касается арендатора.

Если субарендатор произведет с землей действия, которые запрещены договором, и при этом исчезнет, то именно арендатор будет отвечать за подобное деяние перед собственником, несмотря на то, что собственник знал о том, что землей владел субарендатор.

Такая ситуация будет очень щекотливая, поэтому выбирая третью сторону, арендатор должен быть максимально внимательным.

Кроме того, важно помнить о том, что субарендатор может не оплатить стоимость, и в итоге, после длительного использования земли попросту пропадет из вида.

Поэтому, если арендатору не хочется рисковать, он должен взимать с субарендатора стоимость по договору найма за несколько месяцев вперед.

Еще один риск кроется в том, что собственник может запретить осуществление деятельности арендатору на земельном участке.

Такое решение будет чревато. Арендатор лишиться своих денежных средств, а субарендатор возможности осуществлять задуманное.

Кроме того, если собственник решил, что ему выгоднее сотрудничать напрямую с субарендатором, получать денежные средства, договор может быть расторгнут. А вот стороны, как собственник, так и субарендатор могут работать друг с другом напрямую.

Что такое субаренда земельного участка?

Для начала уделите должное внимание понятиям, которые относятся к субаренде. Данное понятие содержится в Гражданском законодательстве, закреплено в Гражданском кодексе. В полной мере ознакомиться с этим понятием вы можете в статье 615 Гражданского кодекса.

Однако, в этом нормативно-правовом акте указывается основание только для общего понятия субаренды.

Если вас интересует субаренда в контексте земельного законодательства, то на этот вопрос вам ответит статья 22 Земельного Кодекса.

Что же понимается под и таким термином, как субаренда?

Это ситуация, когда арендатор конкретного земельного участка имеет право на то, чтобы передать этот надел в субаренду другому лицу, за определенную плату. Таким образом, в договоре аренды появляется третье лицо, с которым тоже складываются определенные финансовые взаимоотношения.

Как вы поняли, учитывая все сложности сделки, в ней участвуют не привычные нам две стороны, а целых три. Существует множество сложностей и нюансов связанных с оформлением это сделки. Следующий пункт будет посвящен тому, на что именно необходимо обратить внимание, заключая договор субаренды земли.

Отличия от аренды

Если вы еще путаетесь с тем, что такое аренда и субаренда земельного участка, вам необходимо выявить различия между двумя этими понятиями. На самом деле, смысл понятия аренды состоит в том, что вам в пользование передается определенное недвижимое имущество, в нашем случае земельный надел, которым вы можете распоряжаться определенное количество времени.

Договоры аренды и субаренды земельного участка имеют отличия. В чём принципиальная разница двух этих терминов? В первую очередь разница в том, сколько субъектов принимает участие в сделке.

В случае аренды в сделке участвуют две стороны: первая является арендатором, то есть тем, кто пользуется недвижимым имуществом, а вторая – арендодатель, то есть лицо, не являющееся собственником. В случае субаренды появляется третье лицо, которое называют субарендатор.

Данное лицо связывается непосредственно с арендатором, и вступает с ним в финансовые отношения. Далее, у данного лица появляются также основания на использование недвижимого имущества.

Также, отличия существуют в сфере финансов.

В случае аренды, арендатор владеет имуществом за определенную плату, которую устанавливает непосредственный собственник (на основании чего рассчитывается эта арендная плата и облагается ли она НДС, читайте тут).

В случае субаренды, владение может происходить по факту оплаты не собственнику, а арендатору от субарендатора, за цену, указанную лицом, временно владеющим недвижимостью.

Конечно, с экономической точки зрения, выгодно все-таки быть арендатором, ведь это лицо не только имеет право использовать данное имущество, а также получает некоторую выгоду от разницы в цене.

Но сегодня практика субаренды широко распространена ввиду того, что недвижимость получила возможность участвовать в гражданском обороте, а значит, именно с ней могут производиться различные сделки в том числе, и найм.

Права и обязанности субарендатора

Для того, чтобы в полной мере изучить, какие права и обязанности ложатся на плечи субарендатора, необходимо обратиться к статье 615 Гражданского кодекса.

Так как субарендатор является своеобразным арендатором, только разница состоит в том, что стоимость, которую он выплачивает, устанавливается собственником и арендатором, значит, он имеет все те же права, что и обычный арендатор.

Так, субарендатор имеет право пользоваться земельным наделом, а также имуществом, которое на нём находится, если это соответствует пункту договора.

Субарендатор имеет право вселить на недвижимое имущество своих несовершеннолетних детей, а также супругу. Субарендатор может предоставить данный надел под своим контролем третьим лицам, предварительно уведомив об этом арендатора.

Однако, обязанностей у данного лица много больше. Так, субарендатор обязан использовать земельный надел, отошедший ему по договору по назначению, а также, обязуется не передавать его повторно в субаренду.

Необходимо соблюдать правила использования земельного надела, в соответствии с пунктом договора. Необходимо освободить на отдел по истечении срока субаренды от своих вещей. Субарендатор обязан беспрепятственно допускать арендатора на земельный надел для того, чтобы тот ознакомился с состоянием земельного участка.

Субарендатор несет материальную ответственность за состояние недвижимого имущества. Арендатор обязуется своевременно оплачивать счета за использование земельного надела. Арендатор обязуется содержать земельный надел в первоначальном виде, не испортив никаких его качеств. Дополнительные права и обязанности могут быть прописаны в договоре между сторонами.

Ограничения права пользования земельным участком

Ограничения на право использовать земельный участок могут возникнуть в результате того, что земельный надел по некоторым причинам был ограничен или изъят из гражданского оборота.

Это относится к ситуации, когда речь идет об охране памятников, редких животных, растительных культур. Обязательно обратите внимание на состояние земель, прежде, чем оформлять договор.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Рассмотрим следующую ситуацию.

Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

Цель субаренды

Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

Особенность субарендных договорных отношений 

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

Права и обязанности субарендатора

Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

  • потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);

  • потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды

Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.

При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной. Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Популярные термины

  • Налог
  • Бухгалтерский учет
  • Оборотные активы
  • Бухгалтерский баланс
  • Юридическое лицо
  • Бухгалтерская отчетность (финансовая отчетность)
  • Гражданско-правовой договор (ГПХ)

Все термины →

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: