Перепланировка нежилого помещения: понятие перепланировки, процедура, необходимые документы

Доброго времени суток, уважаемые посетители! В этой статье мы обсудим следующую тему Перепланировка нежилого помещения: понятие перепланировки, процедура, необходимые документы. Если у Вас появился вопрос, сразу задавайте его консультанту! Надеемся, что информация окажется Вам полезна

Понятие перепланировки нежилого помещения

Основные законодательные нормы, касающиеся перепланировки помещения, установлены в Жилищном кодексе РФ. Кроме того, на региональном уровне, могут быть приняты соответствующие нормативно-правовые акты, детально регулирующие и уточняющие данную процедуру. Помимо перепланировки нежилого помещения, существуют и иные виды работ по переделке помещений, которые следует различать между собой.

Переустройство нежилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.

Реконструктивные работы — изменение внешнего вида фасада здания, устройство витрин, дополнительных наружных входов, козырьков, тамбуров, закладка окон, установка кондиционеров и т.д.

Перепланировка нежилого помещения представляет собой изменение его конфигурации и может включать в себя такие работы как: изменение площади помещения; увеличение требуемой высоты помещения; устройство оконных и дверных проемов в стенах, либо их заделка; устройство отдельного изолированного входа с фасада; устройство крыльца; устройство антресольного этажа; объединение подвального помещения с помещениями на первом этаже; замена или устройство дублирующих перекрытий.

Различия между данными понятиями есть, особенно, между понятиями «реконструкция» и «перепланировка» — главным отличительным признаком здесь является то, что перепланировка помещений не должна затрагивать фасада здания, в то время как при реконструкции такие работы проводятся. Однако, поскольку, перепланировка помещений осуществляется для улучшения эксплуатационных качеств последнего, то можно сказать, что понятие перепланировки нежилых помещений является достаточно широким, и может включать в себя в некоторых случаях и понятие реконструкции (например, при установке кондиционеров), и понятие переустройства.

Кроме того, следует отметить, что

при перепланировке нежилого помещения функциональное назначение помещения сохраняется

. То есть если помещение использовалось как кафе, то и после перепланировки оно должно использоваться в таких же целях. Однако, в некоторых случаях, бывает необходимо перепрофилирование (смена назначения) помещения. В такой ситуации, при согласовании документов о перепланировке, в список согласующих организаций добавляются специальные профильные инстанции и службы (например, образовательные, ветеринарные и др.)

Так же рассматривая понятие перепланировки нежилого помещения, нельзя не упомянуть вот о чем. Перепланировка может проводиться в нежилом помещении по решению её владельца (арендатора) с целью улучшить эксплуатационные качества помещения, или по каким-либо иным причинам. Кроме того, перепланировка помещения является практически всегда необходимой процедурой в случае перевода жилого помещения в нежилое. При этом процедура перехода помещения из жилого в нежилое и процесс получения разрешения на перепланировку происходят одновременно – документы на оба процесса подаются единовременно.

Процедура перепланировки нежилого помещения. Необходимые документы

Поскольку предыдущий раздел данной статьи завершился на упоминании о том, что перепланировка может проводиться в случае перевода жилого помещения в нежилое, целесообразно несколько слов сказать о том, какие этапы включает в себя данный процесс.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое регулируется Жилищным кодексом РФ (ст.ст. 22 – 24) и начинается с подачи заинтересованным лицом в органы местного самоуправления, занимающийся переводом помещений, следующего пакета документов: 

-заявление о переводе помещения; 
-правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 
-технический паспорт помещения ;
-поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 
-подготовленный и оформленный проект перепланировки переводимого помещения (проектная документация). 

 На основании представленных документов, уполномоченный орган принимает решение о переводе помещения из жилого в нежилое, и утверждает проект перепланировки. После этого, начинаются работы непосредственно по самой перепланировке. По завершении проведения работ, приемочной комиссией составляется акт, являющийся основанием для государственной регистрации переведенного в статус нежилого помещения объекта недвижимости.

На первый взгляд, эта процедура не кажется сложной, а сама перепланировка, являющаяся частью данного процесса, представляется лишь как работа по составлению проектной документации. На самом деле, процедура перепланировки нежилого помещения (даже не в связи с переходом помещения из жилого в нежилое), является очень трудоемким процессом, сопряженным с оформлением огромного количества документов и их согласованием. Безусловно, что одновременное совершение и перевода помещения из жилого в нежилое, и его перепланировка, значительно усложняют задачу. Рассмотрим, что сама по себе представляет процедура перепланировки нежилого помещения.

Первым этапом перепланировки нежилого помещения является разработка и согласование проектной документации. Это самый сложный и длительный этап, продолжительность которого зависит от большого количества факторов. Проектная документация представляет собой комплект чертежей, в которых отражаются будущие изменения в планировке. Сложность подобной документации зависит от объема и сложности перепланировки. Изготавливается подобная документация на основании предварительного обследования конструкций и узлов зданий и выдачи соответствующего экспертного заключения.

После составления проектной документации, необходимо получить её согласование в различных ведомствах (надзорных органах), таких как: проектно-инвентаризационном бюро, в органах санитарно-эпидемиологического надзора, в управлении государственного пожарного надзора, в газовой и жилищной инспекциях. При необходимости возможно получение заключения автора – архитектора дома, а так же заключение главного управления охраны памятников. При получении согласования в каждой из инстанций, необходимо обосновывать положения разработанной проектной документации.

Следующим этапом при перепланировке нежилого помещения, является подача заявления и необходимой документации в органы местного самоуправления, занимающиеся вопросами перепланировки – как правило, это межведомственная комиссия, в состав которой входят представители различных ведомств. В данный орган подаются следующие документы: 

-заявление о перепланировке нежилого помещения;
-копии учредительных документов (заверяются у нотариуса); 
-копии правоустанавливающих документов, подтверждающих те или иные права владельца на объект перепланировки (заверяются у нотариуса);
-копии поэтажного плана и экспликации БТИ (должны быть получены из органов технической инвентаризации не позднее одного года от даты подачи заявления); 
-письменное согласие балансодержателя здания (эксплуатационной организации, управляющего зданием); 
-согласованную проектную документация перепланировки нежилого помещения и копии разрешительных документов на изменение функционального назначения помещений. Необходимо помнить, что к разработке проектной документации следует привлекать только проектные организации, лицензированные в установленном порядке, проект должен быть разработан обязательно в соответствии с действующими требованиями СНиП; 

-договор страхования гражданской ответственности перед третьими лицами за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу, возникшее в ходе работ по перепланировке; 
-техническое заключение о возможности перепланировки нежилого помещения (составленный на основании инженерных изысканий документ, в котором говорится о возможности либо невозможности производства перепланировки и/или переоборудования квартиры или нежилого помещения); 
-договор об авторском надзоре (если перепланировка затрагивает несущие конструкции, общедомовые инженерные системы и коммуникации или архитектурный облик здания).
-акты осмотра смежных помещений (помещений, соседних с помещением, в котором проводится перепланировка, и имеющие с ним общие конструктивные элементы (стены, перекрытия) и инженерные системы (отопление, вентиляция, газо- и водоснабжение)); 
-акты согласия владельцев соседних помещений. 

Этот список не является окончательным,  в каждом конкретном случае могут понадобиться дополнительные документы, предоставление которых может потребовать межведомственная комиссия, рассматривающая вопрос о возможности проведения перепланировки. 

После предоставления в межведомственную комиссию всех необходимых документов и согласований, данная комиссия дает разрешение на проведение перепланировки нежилого помещения. Следует помнить о следующем нюансе: разрешение на перепланировку нежилых помещений выдается без предварительного согласования с надзорными органами только в случае, если предполагаемая перепланировка, не затрагивает несущие конструкции, общедомовые инженерные системы и архитектурный облик здания.

Только после получения разрешения на перепланировку, можно приступить непосредственно к строительным и ремонтным работам.

По завершении работ по перепланировке опять создается комиссия в составе лица, подавшего заявление на перепланировку (заявителя) и представителей заинтересованных организаций (балансодержателя здания, представителя службы пожарного надзора, представителя службы санитарного надзора и т.д.), а так же разработчика проекта перепланировки нежилого помещения и исполнителя работ. Данной комиссией проводится осмотр помещения, в котором производилась перепланировка, и составляется акт о завершении перепланировки нежилого помещения. Затем, заявитель обязан зарегистрировать сделанные изменения в соответствующих ведомствах (БТИ). На основании документов БТИ собственник помещения получает новое свидетельство о собственности (в случае, если изменилась общая площадь, назначение помещений и т.д.).

Необходимость в перепланировке нежилых помещений возникает довольно часто. Это может происходить либо при смене собственника (арендатора) помещения, либо если функциональные возможности объекта не соответствуют целям его предполагаемого использования. Поскольку рассмотренная выше процедура перепланировки нежилого помещения достаточно сложна, то лицу, решившему открыть кафе, магазин и т.д. прежде всего, стоит подыскать для своего бизнеса такое помещение, которое или вообще не нужно изменять, или перепланировка которого будет совсем незначительной. В данном случае, учитываться должны не только конструктивные особенности самого помещения, но и даже район города, в котором он находится, поскольку, в крупных мегаполисах требования к перепланировкам могут незначительно отличаться друг от друга. 

Кроме того, необходимо помнить, что некоторые изменения в перепланировке запрещены (например, изменения, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств и т.д.). В случае, когда перепланировка помещений произведена без соответствующего согласования, она признается незаконной. Владелец такого помещения несет наказание согласно Административному кодексу РФ.

Источник: http://www.remontpozitif.ru

Категория: Законы о ремонте | Добавил: Оксана (03.01.2012)
| Автор: Оксана E W Просмотров: 15080 | Комментарии: 2
| Теги:
| Рейтинг: 5.0/1

СТАТЬИ ПО ТЕМЕ Ремонт и закон — Законы о ремонте:

Всего комментариев к статье Перепланировка нежилого помещения: понятие перепланировки, процедура, необходимые документы

: 2

Порядок вывода комментариев:

Поиск по сайту

Категории раздела

Современный ремонт

Новости дизайна

Видео ремонта

Кухня и столовая

Ванная комната

Распространенные варианты изменений

На самом деле, вариантов перепланировки нежилого помещения, которые используют предприниматели, не так уж много. Чаще всего возникает потребность в расширении полезной площади, либо в объединении помещений, в изменении их предназначения. Например, в целях оптимизации может потребоваться перемещение санитарно-технической зоны в другое место, изменить расположение дверных проемов, установить кондиционеры, стеллажи, какое-либо громоздкое оборудование или оснащение.

Стоит помнить, что если нет официального разрешения на перепланировку, изменение конфигурации помещения считается нелегальным, и это чревато проблемами с законом.

Собственно, самовольно изменить можно только то, что не меняет проекта внутреннего обустройства, например, изменить цвет стен, обновить отделку и встроенную мебель, заменить сантехнику и прочие инженерные коммуникации.

Комментарии к статье

Никто еще не оставил отзывов, станьте первым!

Подборка самых выгодных предложений от застройщиков Москвы и области!

Перейти

Смотрите полезные советы на

Наш канал «О новостройках» получил премию Joy 2021 от Repa в номинации «Лучшее интервью года»

Смотреть видео вручения

Правила форума

Можно и нужно

  • Приветствуются комментарии, содержащие полезную, достоверную информацию
  • Приветствуются любые аргументированные отзывы, высказанные в корректной форме.
  • Если вы заметили ошибку или неточность – напишите нам об этом. Мы будем вам благодарны за вклад в нашу ежедневную работу по улучшению качества контента нашего портала.

Нельзя

  • Комментарии, содержащие нецензурную лексику, оскорбления, проявления хамства и разжигание межнациональной розни, неуважительные высказывания в адрес других пользователей форума и/или сотрудников редакции не допускаются к публикации.
  • То же самое касается малосодержательных комментариев (бессмысленные отзывы).
  • Запрещено оставлять на форуме любые рекламные объявления (о ремонте, переезде и т.д.), публиковать предложения о продаже квартир (для этого есть специальный раздел).

Спасибо за Ваш комментарий!

После модерации он будет опубликован на сайте

Заключение

Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.

Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.

Игорь Василенко

Когда нужно согласование: что говорит законодательство?

Разрабатывая перепланировку нежилого коммерческого помещения, прежде всего, рекомендуется внимательно изучить УК РФ и в особенности 25 статью, где прописаны базовые термины, перечень необходимых документов, распределение ответственности при проведении работ по переустройству и перепланировке. В частности, там содержатся базовые изменения в нежилых помещениях, которые обязательно надо узаконить. Итак, согласований не избежать, если:

• площадь помещения расширяется за счет сноса или перемещения стен;

• планируется возведение новых стен или капитальных перегородок;

• есть необходимость убрать или переместить двери и окна;

• планируется монтаж нового инженерно-технического оснащения;

• одно большое помещение переделывается в несколько небольших;

• нужна ликвидация или, наоборот, монтаж лестниц;

• необходимо перенести санитарное помещение;

• предполагается изменение конструкции потолка и пола;

• требуется подключить коммуникационные сети;

• планируется монтаж оборудования, которое необходимо подключать к коммуникационным сетям.

Кроме того, стоит обратиться к Градостроительному кодексу и изучить временный регламент согласования проектной документации. Нередко местные власти накладывают свои ограничения, поэтому для уточнения полного перечня стоит обратиться к специалистам и изучить локальные нормативные акты. Если планируется обычный косметический ремонт без какого-либо посягательства на опорные конструкции здания и без изменений существующего проекта, можно приступать к работам, не тратя время на согласования.

Когда радикальные преобразования уже начаты «нелегальным» способом, без предварительного согласования, перепланировку все равно придется узаконить, но уже через суд. Причем, вполне может оказаться, что узаконить изменения невозможно (нарушены строительные и прочие нормы), и владельцу придется возвращать объект к исходному состоянию.

Владельца могут оштрафовать, а в отдельных случаях и применить к нему более серьезные меры воздействия (лишение свободы), если, например, в результате работ произошло обрушение и пострадали люди.

Перепланировка, переустройство или реконструкция

Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).

Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.

Квалификация изменений

Чтобы органы, которые занимаются технической инвентаризацией, признали вносимые изменения именно перепланировкой, а не более сложной реконструкцией, важно указать, что в ходе изменения базовых параметров помещений фундаментальные конструкции  затрагиваться не будут. Под таковыми понимаются, в первую очередь, несущие стены, удерживающие межэтажные перекрытия.

Есть и еще одно немаловажное условие – сохранение внешних параметров преобразуемого нежилого помещения. То есть, внутри можно всеми доступными средствами изменять конфигурацию пространства, но снаружи все должно оставаться неизменным, кстати, внешние коммуникации тоже должны остаться в исходном виде.

Перепланировка нежилого помещения в коммерческой зоне согласовывается по упрощенной процедуре, но когда предстоящие работы по модернизации классифицируются как реконструкция, для ее организации и осуществления надо иметь на руках разрешения местных органов, уполномоченных контролировать градостроительные вопросы в населенном пункте.

Упрощенная процедура: получение документов и регистрация изменений

Упрощенная процедура касается только перепланировки в нежилом здании. Если это офис в новостройке с изначальной свободной планировкой, проблем с согласованием перепланировки нежилого помещения вообще не будет — все пространство изначально подготовлено таким образом, чтобы собственник или арендатор смог обустроить его на свой лад.

За получением согласия в администрации и проектных организациях может обратиться как собственник нежилого помещения, так и арендатор, который будет действовать по доверенности. Крайне нежелательно начинать любые работы (как перепланировку, так и простой ремонт), не поставив в известность владельца помещения — он может не согласиться с изменениями, отказаться узаконить их и в судебном порядке вернуть все в исходное состояние. Да и на возмещение материального и морального вреда придется потратиться.

Чтобы сделать перепланировку нежилого пространства легитимной, надо изготовить проект (выполняется лицензированной проектной организацией) и согласовать его в администрации (отдел строительства и архитектуры), а затем отправиться в БТИ с заявлением. Мастера технической инвентаризации в оговоренное время приедут на объект, выполнят регламентные измерения и определят категорию работ. Затем, когда перепланировка уже выполнена, приемная комиссия сравнит чертежи и планировочные документы до начала работ и после их завершения, убедится в том, что выполненные работы не вышли за рамки проекта, и выдаст соответствующее заключение. В этом документе будут подробно описаны все работы, выполненные в помещениях, с указанием технических нормативов и строительных регламентов.

После этого документы сдаются в Росреестр, который зарегистрирует внесенные изменения. Как правило, чиновники Росреестра, которые будут впоследствии работать с этим документом, начинают читать заключение с финальной части, где указано, что все сделанное можно классифицировать как перепланировку, которая выполнена по правилам и не представляют угрозы для устойчивости, безопасности всего здания.

Законодательные требования, ответственность

Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:

• нормативно-правовые требования;

• строительные нормы и правила;

• санитарно-гигиенические нормы.

Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.

При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.

Перепланировка коммерческих объектов в жилых домах

Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.

На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки. Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем. Если конструктивные и инженерные изменения очень сложные (речь идет, скорее, о реконструкции), понадобятся одобрительные справки из других разных структур, возможно, потребуется проведение строительной экспертизы.

Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников  квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.

Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию. Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт. Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

  • внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
  • планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
  • планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы. В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов. Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке. Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

Если собственник самовольно перестроенного нежилого помещения не вернет помещение в первоначальное состояние в установленные местной администрацией сроки, то на основании судебного решения данное помещение может быть продано с публичных торгов.

Сергей Алексеев, Автор

В 2021 году окончил СЮА с квалификацией магистра. Уже несколько лет пишет тексты для Pravovedus.ru.

Другие статьи этого автора

ОТКАЗ В СОГЛАСОВАНИИ

Основаниями для отказа в согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме являются следующие обстоятельства:

  1. были представлены не все документы;
  2. представление документов в неуполномоченный орган власти;
  3. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

Завершение переустройства или перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах

После того, как были выполнены все работы по перепланировке или переустройству нежилого помещения в многоквартирном доме, данные работы должны быть приняты приемочной комиссией, образуемой местной администрацией. По результатам осмотра собственнику помещения выдается акт приемочной комиссии, который будет являться подтверждением того, что перепланировка или переустройство были проведены в соответствии с действующим законодательством. 

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах. В конце 2021 года в жилищное законодательство были внесены изменения, по которым теперь для согласования перепланировки нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяется такой же порядок, как и при согласовании перепланировки жилых помещений. Применительно к перепланировке и переустройству нежилых помещений, расположенных не в многоквартирных домах, то к данной процедуре применяется законодательство о градостроительной деятельности или местное законодательство о перепланировке нежилых помещений, если отсутствуют признаки реконструкции нежилого помещения. 

Для получения согласования на перепланировку нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, требуется предоставление следующих документов: 

  • заявление о переустройстве или перепланировке;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
  • проект переустройства или перепланировки; 
  • технический паспорт помещения.

При этом заявитель может не предоставлять документы о праве собственности на помещение и технический паспорт, так как данные документы могут быть запрошены работниками местной администрации.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в многоквартирном доме составляет 45 календарных дней.

О принятом решении орган местного самоуправления должен уведомить заявителя в течение 3 рабочих дней с момента принятия решения. Заявителю выдается специальный документ, который является основанием для проведения перепланировки или переустройства нежилого помещения. 

Разрешение

Разрешение на перепланировку нежилого помещения можно получить по итогам анализа целесообразности замысла и его эффективности от комитета. Прежде чем утвердить дозволение на старт перепланировки, необходимо будет подготовить определенный пакет документов.

В соответствии с установленными правилами, выдача разрешения на перепланировку производится администрацией по месту нахождения объекта, и только после того, как будет предоставлена вся необходимая информация касательно документов, конкретный план мероприятий, которые будут выполняться, а сведения относительно того, соответствует ли данное действие законным инициативам.

Отдельно заметим, что перепланировка жилых и нежилых помещений между собой сильно отличается, и потому уступки от структур будут иметь разную направленность. Исходя из этого, межведомственная комиссия будет учитывать немало тонкостей, и потому надо готовится к ним заранее.

В жилом и многоквартирном домах

Перепланировка нежилого помещения в жилом доме изначально сопряжена с определенными сложностями. Дело в том, что если возникает потребность в видоизменении помещения коммерческого характера, то в первую очередь государство делает упор на нужды тех граждан, которые проживают в комплексе.

И одним из главных нюансов будет получение письменного согласия от всех жителей дома. Также при потенциальных планах по перепланировке фонда, необходимо встретится со всеми жителями, чтобы представить им эскиз, и убедить их в том, что они не будут испытывать никакого дискомфорта.

Еще одной особенностью процесса будет выполнение дополнительных требований.

Речь идет о санитарных нормативах, безопасности местных жильцов и прочности строения. Проект должен изначально учитывать основные условия, чтобы быть одобренным на высшем уровне. Таким образом, перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме требует повышенного внимания, и для позитивного исхода стоит привлечь квалифицированных помощников.

Тем не менее, при перепланировке нежилых комнат в многоквартирном комплексе, окончательный исход будет напрямую зависеть от желания жильцов идти на компромисс, и итогов межведомственной проверки.

Согласование

В соответствии с действующими правилами, любое помещение нежилого формата, в котором будет проводится предпринимательская деятельность, не может подлежать перепланировке или переустройству без наличия консенсуса со стороны государственных структур.

Согласование перепланировки нежилого помещения зависит от множества факторов.

Так, к примеру, получить допуск на изменение конструкции нежилых помещений, расположенных в незаселенном здании довольно просто. Достаточно лишь подготовить качественный план действий и убедится в том, что он не нарушает действующее законодательную базу. А вот что касается тех комнат, которые находятся на первых этажах, и предназначены для коммерческого пользования, то тут все будет гораздо сложнее.

В любом случае, прежде чем затронуть окончательную готовность на перепланировку нежилого помещения государственные структуры проведут целый ряд масштабных исследований, благодаря которым будет определено, не нарушает ли деяние нормы жилищного права, и не скажется ли отрицательно любое переустройство на прочности.

3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01

Консультация юриста по жилищным спорам бесплатно, жми

Задать вопрос юристу

02

Бесплатная горячая линия
(регионы РФ)

8 800 350 14 85

03

Бесплатная горячая линия
(Москва и МО)

8 499 938 59 55
Узнать цены на услуги юриста по жилищным спорам

Переустройство и перепланировка нежилого помещения: законодательство

Само выражение «перепланировка» сразу дает понять, что предстоит масштабная работа, и ее результатом будут грандиозные изменения, которые повлияют как на функциональность салона, так и на технические характеристики.

В отношении коммерческой недвижимости нередко возникает потребность в перепланировке. А это весьма длительно и сложно, а учитывая еще и тот факт, что межведомственное учреждение требует, чтобы при выполнении любых мер по конкретному вопросу учитывалась масса особенностей, подготовить подходящий план бывает непросто.

Все меры, которые могут быть предприняты для оптимальной перепланировки причислены в гл.4 ЖК РФ. Здесь указано, какие именно шаги будут подходить под понятие «перепланировка», какими особенностями будет обладать операция, и по каким критериям будет оцениваться итоговая работа.

В ст.26 ЖК РФ утверждено, что никакие перемены не могут быть узаконены без предварительного уведомления межведомственных органов и получения от них положительного вывода на перепланировку.

В нежилом здании

Если недвижимость для бизнес-деятельности находится вне зоны жилой застройки, и жильцы попросту отсутствуют, то узаконить новый внешний облик помещений будет просто. Отмеченный пример самая простая, и не сопрягается со сложностями и проблемами.

Если вы собираетесь выполнить переустройство нежилых помещений, то для этого придется посетить охрану префектуры и оформить от нее согласие.

Как показывает статистика, на решение поставленной задачи уйдет совсем немного времени, и чтобы достичь благоприятного результата, достаточно заранее ознакомиться со всеми требованиями, которые учитывает комиссия.

Касательно ненаселенных комплексов, все упрощается уже за счет того, то в них нет жильцов, и, следовательно, для граждан не будет никаких рисков, которые могли бы негативно сказаться на их здоровье, как физическом, так и моральном.

Межведомственная комиссия даст добро на реализацию проекта по перепланировке нежилого помещения, если собственник помещения сможет установить несколько фактов, а именно:

  1. Докажет, что безопасность и прочность конструкции останется на том же уровне;
  2. Определит, что из-за работ не будут повреждены коммуникационные линии;
  3. Установит, что санитарные нормы не будут попраны в результате работ;
  4. Противопожарная безопасность не пострадает.

Кроме того, комиссия инициирует собственную проверку и если ее выводы совпадут с теми сведениями, которые дал владелец, временной промежуток на оформление согласия будет минимальным. Если же межведомственный анализ обнаружит некие характеристики, которые имеют решающую роль и при их изменении возможны непредвиденные истории, то последует отказ.

Таким образом, перепланировка нежилого помещения в нежилом здании не займет много времени, и по длительности будет достаточно короткой, если следовать инструкциям и правилам, установленным в гл.4 ЖК РФ.


Автор статьи:
Петр Романовский, юрист

Стаж работы 15 лет, специализация — жилищные, семейные, наследство, земельные, уголовные дела.

Полезная информация по жилищным спорам

  • Незаконная перепланировка
  • Переустройство и перепланировка жилого помещения
  • Получение разрешения на перепланировку квартиры
  • Закон о перепланировке квартир
  • Перепланировка в панельном доме
  • Перепланировка нежилого помещения
  • Оформление документов перепланировки квартиры
  • Узаконивание перепланировки квартиры
  • Согласование перепланировки квартиры
  • Как перевести нежилое помещение в жилое
  • Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Проект

Если по каким-то причинам становится необходимостью видоизменить недвижимый объект, прежде чем предпринять необходимые меры для достижения цели стоит озаботится разработкой четкого и структурированного предложения.

В частности, при помощи БТИ и архитекторского бюро следует составить на бумаге конечный вид объекта после перепланировки жилого помещения. В документе должны быть отмечены ключевые моменты, которые затронет экспертиза и перепланировка, и нанесены те участки, где комплекс действий будет наблюдаться в первую очередь.

Когда склад принадлежит третьему лицу, а гражданин, планирующий переорганизовать строение выступает в роли арендатора, то тогда при разработке эскиза будущих работ при активной поддержке комиссии должен принимать непосредственное участие балансодержатель.

При разработке проекта необходимо учитывать массу факторов. При этом в данной ситуации многое будет зависеть и от того, где именно будет предположительно исполнены работы – в здании торгового использования, или же в жилом сооружении с выделенными помещениями коммерческого назначения. Судя по статистике, отказ от бюро чаще всего наблюдается в случае с жилым домом.

Проект перепланировки нежилого помещения должен полностью соответствовать всем требованиям, которые выдвигаются к подобному виду имущества. Если же при составлении будут упущены некие моменты, которые будут иметь решающее значение, то это отрицательно скажется на конечном результате.

Условия узаконивания

Для внесения полученных изменений в техническую документацию требуется полное соблюдение законной процедуры перестройки и всех предусмотренных санитарных норм и правил. Преобразование коммерческого объекта будет считаться оконченным после получения от приемной комиссии акта о завершении.

Для соблюдения процедуры необходимо предварительное составление технического проекта. Если вся документация будет соответствовать требованиям законодательства, то шанс на получение одобрения от контролирующего органа будет достаточно высоким.

Условия, которым должно соответствовать переоборудование недвижимости:

  • точное выполнение всех санитарных норм и строительных правил;
  • абсолютное соблюдение требований противопожарной безопасности;
  • отсутствие угрозы для здоровья жизни для других лиц.

Проект на переустройство недвижимого объекта должен составляться организацией, имеющей специальную лицензию и входящую в СРО проектировщиков

Ответственность

Самовольной перестройкой в нежилом помещении считаются действия без согласия от уполномоченного органа или с нарушением утвержденного проекта. Виновное лицо будет нести ответственность в соответствии с ЖК РФ и КоАП РФ. Все произведенные реформации нужно будет ликвидировать и возвратить недвижимый объект в первоначальное состояние.

Если требования Жилищной инспекции не будут выполнены, собственность после судебного разбирательства может быть продана. Последствий можно избежать, если реформация не нарушает права других граждан или юридических лиц, находящихся в этом здании. Но рассматривать о законности произведенных изменений будет суд, по итогам разбирательства будет вынесено соответствующее решение.

Кроме этого потребуется уплатить штраф, размер которого будет зависеть от статуса нарушителя. Согласно статье 7.21 Кодекса штрафные санкции за самовольную реформацию в частном доме для гражданина могут составить от 1 тыс. руб. до 1,5 тыс. руб. За перестройку без разрешения в многоквартирном доме гражданин может уплатить от 2 тыс. руб. до 2,5 тыс. руб. Для юридических лиц штраф может составить от 40 тыс до 50 тыс. рублей.

Куда обращаться

Порядок обращения за выдачей разрешительной документации на переустройство регулируется региональным законодательством, поэтому в разных субъектах РФ процедура может немного отличаться. С заявлением на изменение планировки нежилых помещений и приложенным пакетом документов следует обращаться в:

  • жилищную инспекцию;
  • администрацию городского или сельского поселения.

В некоторых регионах России уполномоченным органом на выдачу разрешения является БТИ.

Понятие перепланировки помещения

Порядок преобразования коммерческой собственности, внесение получившихся изменений в техническую документацию, регулируется ЖК РФ, техническими правилами и нормами.

Согласно законным положениям перепланировка помещений включает в себя изменение его внутренней конструкции. Переустройство недвижимого имущества предусматривает перенос инженерный сетей, в том числе электрического оснащения, водопровода и т.д.

data-matched-content-ui-type=»text_card»

Важно! Перепланировка нежилого помещения может быть произведена только после получения соответствующей разрешительной документации. В противном случае она считается незаконной, за что виновные лица будут привлечены к ответственности

Самовольная

Нередко собственник или арендатор собственности проводит переустройство объекта без предварительного согласования работ с властями. В случае самовольного переоборудования недвижимости скорее всего придется уплатить штраф, но оформить документацию все равно необходимо.

Узаконить проведенные работы можно будет только при условии, что не было произведено действий, запрещенных законодательством. Если внесение переделок в техническую документацию проводится постфактум, то все равно придется заказывать предварительный проект.

В некоторых случаях разрешается узаконить изменение недвижимого объекта по эскизу. Это возможно только в случае, если переустройство незначительно, не связано со сносом стен, закладкой проемов или кардинальным переносом коммуникаций, не затрагивают права пользования других собственников или арендаторов.

Перепланировка нежилого помещения

Процедура переоборудования коммерческой недвижимости может отличаться в зависимости от того, в каком помещении находимся искомый объект. Если нежилая собственность находится в многоквартирном доме, то согласовывать свои действия нужно в Жилинспекции. Так как переустройство дома может затрагивать права жильцов соседних квартир, необходимо получить от них согласие на проведение будущих работ.

При составлении проекта следует помнить, что производить перестройку, в результате которой будет затруднен доступ к коммуникациям или общему имуществу многоэтажки, запрещено. Необходимо соблюсти все интересы жильцов. При выполнении перестройки коммерческой площади в многоквартирном доме потребуется соблюсти ряд условий:

  • обустроить отдельный вход;
  • смонтировать систему вентиляции.

Изменить структуру коммерческой недвижимости в жилом доме будет проще, особенно, если в нем не проживают граждане. Необходимо обязательно перевести жилой объект в нежилой, если это не было сделано до момента его реформации.

Если коммерческая площадь находится на втором этаже, под ней не должно быть жилых квартир. При несоблюдении этого условия получить согласие будет невозможно

Для переоборудования коммерческой собственности в нежилом здании разрешение в Жилищной инспекции получать не нужно. Потребуется только согласие собственника, если работы хочет провести арендатор, или доверенность, если оформление официальных бумаг поручено иному лицу.

Когда разрешение не требуется

Преобразование недвижимого объекта не всегда требует предварительного разрешения. Действия по перепланировке и переустройству нежилого помещения, не касающиеся переделки внутренней конструкции здания и не меняющие его общую площадь, предварительного согласования не требуют.

Виды работ, которые можно выполнять самостоятельно без разрешения:

  • установка сплит-систем;
  • смена отопительных радиаторов;
  • оштукатуривание стен и внутренняя отделка;
  • замена унитазов, кранов, смесителей, сифонов, биде, ванн и т.д. без их перемещения;
  • установка вытяжки;
  • остекление балконов и лоджий;
  • замена напольного покрытия;
  • переоборудование шкафов внутри стены;
  • замена окон с оставлением их конфигурации и размера.

Согласование перепланировки

Для одобрения перестройки коммерческой собственности потребуется соблюсти целую процедуру. Специальный порядок согласования на проведение работ состоит из нескольких этапов:

  • составление предварительного проекта. Для этого необходимо обратиться в проектное бюро;
  • если на руках отсутствует технический паспорт на недвижимость, его нужно будет получить в БТИ;
  • сбор дополнительных документов, предусмотренных ст. 26 ЖК РФ;
  • если перестройку планирует выполнить арендатор, следует получить разрешение собственника;
  • подача официальных бумаг и соответствующего заявления в орган, выдающий разрешение (Администрация, Жилинспекция или БТИ). Документы в Жилинспекцию можно подать через МФЦ.

После получения разрешения начинаются строительные работы.

Отказ в переустройстве недвижимости можно обжаловать в суде

По завершении строительных работ необходимо вызвать приемочную комиссию. В ее полномочия входит проверка окончательного результата на соответствие его проекту и действующим нормам. По итогам проверки владельцу вручается акт о завершении работ, который передается в БТИ. Все произведенные перестройки вносятся в техпаспорт.

Что говорит закон

Согласно жилищного законодательства переоборудование недвижимого имущества не должно менять его функционального назначения. В противном случае реформация должна быть учтена в документации на недвижимый объект. Например, если необходимо бывшее кафе переоборудовать в фитнесс-центр, потребуется предварительное одобрение.

Перепланировка нежилого помещения потребует предварительного согласования в следующих случаях:

  • перенос, установка, объединение стен и (или) перегородок;
  • сдвиг местоположения «мокрых» зон (санузла, раковин и т.д.);
  • преобразование (перенос, установление, разрушение) вспомогательных зон. К ним относятся балконы, лестницы, окна, лоджии, крыльцо и др.;
  • изменение конфигурации оконных проёмов;
  • устройство оборудования, требующего подключения инженерных коммуникаций (душевых кабин, раковин, газовых или электрических плит и т.д.);
  • преобразование основания пола, если оно повлекло за собой возрастание нагрузки на несущие части здания;
  • снос или обустройство новых лестничных пролётов.

При переоборудовании недвижимого объекта нарушение прочности или снос несущих конструкций, ухудшение внешнего вида, разрушение противопожарных устройств, запрещено

В соответствии с правовым актом, процедура предварительного согласования является многоступенчатым процессом, который включает в себя несколько этапов. Необходимо собрать пакет с официальными документами и подать его в уполномоченный орган.

Перепланировка мест общего пользования в многоквартирном доме

Согласно жилищного законодательства к общему имуществу относятся:

  • лестничные площадки и пролеты;
  • техэтажи и чердаки;
  • подвалы с инженерными коммуникациями;
  • коридоры;
  • лифты;
  • иные места, не принадлежащие отдельным собственникам;
  • крыша дома;
  • земельный участок, на котором стоит дом, включающий площадку и благоустроенную территорию.

Для законного внесения изменений в места общего пользования требуется согласие всех жильцов и одобрение в Жилищной инспекции или ТСЖ. Если жильцов много, собирается общее собрание, по итогам которого принимается соответствующее решение.

Чтобы собрание было легитимным, общее количество собравшихся должно быть не менее 2/3 от числа проживающих в доме. Одобрение должны дать более 50% участников. Полученный протокол о согласии жильцов необходимо засвидетельствовать у нотариуса. В дальнейшем процедура перестройки мест общего пользования идентична общепринятому порядку.

Сколько стоит

Затраты на оформление документации или регистрацию самовольной перестройки зависят от масштабности работ и количества инстанций, через которые необходимо будет пройти. Цена может варьироваться в зависимости от объема требуемых документов. Возможные расходы:

  • получение консультации;
  • составление технического проекта;
  • сбор необходимой документации и разрешений от санэпидслужбы, противопожарной безопасности, Жилищной инспекции и т.д.;
  • получение техпаспорта, если он отсутствует;
  • подача документов в орган, выдающий разрешение на проведение изменений;
  • уплата штрафа, если была произведена самовольная постройка.

Если пакет необходимых документов будет неполным, или составлен не в соответствии с требованиями законодательства, процедуру потребуется проходить заново

Чтобы избежать дополнительных расходов, не тратить время на хождение по государственным организациям, лучше привлечь опытного специалиста. Квалифицированный юрист поможет сократить процедуру получения технической документации, отстоит права заявителя во всех бюрократических инстанциях и сэкономит денежные средства на неоправданные расходы.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: