Оценка земли

Приветствуем Вас, дорогой посетитель. В данной статье пойдёт разговор про Оценка земли. Если у Вас назрел вопрос, смело задавайте его. Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков перечисляют рекомендуемые к использованию общепринятые подходы к оценке земель. Субъект оценочной деятельности обязан использовать их либо письменно обосновать отказ в отчете.

Конкретные методы оценочной деятельности в пределах каждого подхода выбираются оценщиком на свое усмотрение, с учетом объема и достоверности эмпирических данных, которые ему удалось собрать. В большинстве случаев используются методы:

Оценщик, отказавшийся от использования названных методов в пользу других, обязан обосновать свою позицию, а также раскрыть суть принципов и методик, которыми руководствовался.

Для примера рассмотрим методику определения рыночной стоимости участков под застройку методом сравнения продаж. Условием его применения является наличие достаточных сведений о цене сделок с аналогичными объектами, или, по крайней мере – о ценах предложения/спроса. Этапы оценки:

Примечательно, что описанный способ касается только рыночной оценки. Так, кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится по другим правилам и согласно иным нормативным актам. Более того, муниципалитеты обязаны рассчитать среднюю кадастровую стоимость кв. м земель по населенному пункту.

Принципы определения рыночной стоимости участка изложены в разд. II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков.

При установлении рыночной стоимости объекта оценщик принимает во внимание возможность наиболее эффективного, рационального и экономически оправданного его использования. Со способом текущего землепользовании он может не совпадать.

Рыночная стоимость отображает максимальную продажную цену, которая может быть установлена даже с учетом разделения единого объекта на отдельные участки, отличающиеся по целям землепользования. При определении способа наиболее эффективного землепользования Методические рекомендации предписывают среди прочего учитывать:

На базе уже существующих бюджетных учреждений, наделенных полномочиями по оценке недвижимости, региональными властями будет внедрен институт государственных кадастровых оценщиков. На постоянной основе последние будут оценивать и переоценивать стоимость вновь созданных и ранее учтенных объектов, в отношении которых произошло изменение количественных или качественных показателей. На бюджетные учреждения также возложены обязательства по:

Переоценка будет проводиться не чаще 1 раза в 3 года (применительно к Москве, Санкт-Петербургу, Севастополю – 1 раза в 2 года), но не реже одного раза в 5 лет. Предусмотрена возможность проведения внеочередной оценки. Надзор за кадастровой оценкой, а также ведение базы данных сведений о ней возложено на Росреестр и его территориальные органы.

Претерпела изменения процедура оспаривания утвержденной госструктурами кадастровой оценки. Для разрешения проблемы заявитель сможет воспользоваться двумя самостоятельными процедурами: административной и судебной.

Утвержденную кадастровую оценку можно будет оспорить в специализированной региональной комиссии. Отказ не препятствует обращению в суд. Подавать иски граждане и организации смогут минуя административную стадию обжалования. В зависимости от ситуации процедура обжалования может быть как одно-, так и двухэтапной.

Возможность и процедура оспаривания кадастровой стоимости земельных участков регламентирована ст. 24.18 Закона РФ № 135-ФЗ. Правила и основания обращения за корректировкой кадастровой стоимости объекта зависят от личности жалобщика.

Частное лицо стоит перед выбором и вправе обратится в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо, минуя стадию административного обжалования, непосредственно в суд.

Организации также обязаны доказывать свою заинтересованность в результатах корректировки цены. Однако административная стадия обжалования для них обязательна, обращаться сразу в суд они не могут.

В Постановлении №15-П от 05.07.16 г. Конституционный Суд РФ признал наличие у муниципалитетов права инициировать пересмотр кадастровой стоимости участков в случаях, если после проведения рыночной оценки она была существенно снижена.

Такая возможность установлена только в случае, если земельный участок находится на территории муниципалитета-жалобщика. Его заинтересованность проистекает из правоотношений налогообложения (земельный налог отнесен к местным).

Госструктуры, равно как и органы местного самоуправления, вправе оспорить результаты оценки без обоснования своей заинтересованности в случае, если основанием для обжалования является недостоверность исходных данных, приведших к несоответствию результатов оценки.

Чтобы инициировать пересмотр кадастровой стоимости, в уполномоченный орган следует обратиться с заявлением и подтверждающими документами. Отказ госструктуры не препятствует обращению в суд.

Судопроизводство по делам рассматриваемого вида происходит по правилам Гражданского или Арбитражного процессуальным кодексов.

Советский и постсоветский период

В 2022 году принят Декрет о земле. В первые годы советской власти переоценке подверглось множество имений и земель. Ключевые цели оценочной деятельности данного периода:

обоснование трудовых и потребительских норм;
уравнительное перераспределение земель между бывшими землевладельцами и безземельными или малоземельными крестьянами.

Обязательность сравнительной оценки земель при землеустройстве была закреплена Земельным кодексом 2022 года. Ее методика сводилась к сравнению земель друг с другом, для установления участков лучшего и худшего качества.

Результаты сравнения использовались при:

установлении норм владения;
определении арендной платы за пользование землями государственного фонда;
обмене земельных участков;
землеустройстве;
организации рационального землепользования;
изыскании целинных земель для освоения;
организации управления земельным фондом;
налогообложении (с 2022 года веден единый сельскохозяйственный сбор на доход с земель различного качества).

Ключевое значение для развития рассматриваемого института сыграли крупномасштабные оценочные работы военных и послевоенных годов, связанные с:

мобилизацией ресурсов на нужды обороны;
оценкой ущерба, причиненных сельскохозяйственным и лесным угодьям в результате боевых действий:
возвращением и приобретением СССР земельной собственности за границей.

Содержание кадастровой документации и процедура проведения мероприятий по оценке земель регламентировалась временной «Общественной методикой оценки земель». Согласно названному нормативному акту категория «оценка земель» одновременно включала:

бонитировку почв (учет качества в баллах);
экономическую оценку земель.

Негосударственная оценка земель существовала, но имела «подпольный» характер. При продаже приусадебных и садовых участков стороны принимали во внимание две стоимости: государственную (официальную) и коммерческую (негласную).

Реальные сделки совершались по коммерческой стоимости.

В период существования плановой экономики в СССР накоплен опыт комплексной оценки земель населенных пунктов. Согласно применяемому подходу в оценочную стоимость городских земель включалась:

прошлые и запланированные затраты общественного труда;
социально-экономические последствия вложенных средств.

В 2022 году был введен земельный налог. Это стало толчком к повсеместному зонированию территорий населенных пунктов с целью дифференциации средних ставок налога согласно:

местоположению участков;
принадлежности их к градостроительным зонам.

На момент внедрения земельного налога в России были оценены земли лишь отдельных населенных пунктов, причем с использованием разных методик. Именно зонирование можно считать первым массовым опытом оценки земель в РФ.

Современные земельные преобразования выдвинули на первый план новые задачи:

переход к экономическим методам управления землями;
обеспечение функционирования рынка земли;
унификация правил оценки стоимости земель.

С 2022 года в России проводится государственная кадастровая оценка земель. Ее результаты положены в основу системы обложения земельным налогом.

Правовое регулирование кадастровой и рыночной оценки земель

Оценка земель – это узкопрофильная деятельность уполномоченных субъектов (профессиональных оценщиков) по определению действительной стоимости земельных участков. Рыночная стоимость устанавливается применительно к отдельным участкам обычно по инициативе землевладельца или землепользователя при:

заключении любых сделок, направленных на отчуждение (продажа, мена и т.п.);
разделении общенажитого имущества супругов или наследства;
передачи участка в залог;
ипотечном кредитовании;
в случае страхования.

В отличие от рыночной, кадастровая оценка имеет массовый, «сплошной» характер. Кадастровая стоимость определяется по инициативе госструктур для публичных целей:

организация рационального землепользования;
справедливое налогообложение;
предоставление участков земли в аренду или собственность частным лицам.

Земельный кодекс РФ, будучи комплексным кодифицированным нормативно-правовым актом в сфере земельных правоотношений, посвятил оценке единственную статью главы X «Плата за землю и оценка земли». Содержание ст. 66 ЗК РФ среди прочего позволяет разграничить такие категории как рыночная и кадастровая оценка земель.

Рыночная стоимость определяется согласно общим правилам Федерального закона РФ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», детализированным Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Приказом Минимущества РФ № 568-р от 06.03.2002 г.

Кадастровая стоимость до конца 2022 года рассчитывается по правилам главы III.1 «Государственная кадастровая оценка» вышеназванного Закона № 135. С начала 2022 года она будет рассчитываться по правилам нового Федерального закона РФ № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г.

При этом до конца 2022 года будет действовать переходной период, в пределах которого предписания нового Закона № 237 о внеочередной оценке применяться не будут. По состоянию на 2022 год на подзаконном уровне расчет кадастровой стоимости регламентирован:

Федеральным стандартом «Оценка недвижимости» № 7, утв. Приказом Минэкономразвития РФ № 611от 25.09.2014 г.;
Правилами проведения госкадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от № 316 от 08.04.2000 г.

Законодательно установлен приоритет результатов рыночной оценки перед результатами кадастровой. Если рыночная стоимость участка в надлежащем порядке определена независимым оценщиком, кадастровая стоимость считается равной ей (п. 3 ст. 66 ЗК РФ). Об оценке упоминается также в ряде других статей Земельного кодекса России:

начальная цена лота на аукционе по отчуждению земель публичной собственности по выбору чиновников уполномоченного на продажу органа определяется рыночной или кадастровой стоимостью (п. 12 ст. 39.11);
начальная цена лота на аукционе на право получения публичных земель в аренду определяется размером ежегодной арендной платы, установленной по результатам рыночной оценки земель или в размере от 1,5% кадастровой стоимости участка (п. 14 ст. 39.11);
обмен участков публичной и частной собственности между собой возможен только при условии предварительного проведения рыночной оценки всего обмениваемого имущества (ст. 39.2);
проведенная для целей реквизиции земельных участков государственная оценка имущества может быть оспорена заинтересованным лицом путем проведения независимой экспертизы и обращения в суд (ст. 51);
процедура изъятия земель предполагает проведение полного цикла подготовительных действий, в их числе оценки изымаемых и предоставляемых взамен активов (ст. 56.7).

Государственная кадастровая оценка земель: понятие и процедура

Государственная кадастровая оценка земель – система мероприятий по установлению действительной стоимости участка для налогообложения и других юридически значимых целей. Ее ключевая особенность: преимущественное использование методов массовой оценки.

Перечень мероприятий, охватываемый понятием государственная кадастровая оценка, оговорен ст. 24.11 Федерального закона РФ № 35. Они одинаковы для земельных участков и других объектов недвижимости. Это:

принятие решения о проведении оценочных работ;
определение фронта работ: формирование перечня объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке;
выбор исполнителя работ.

На текущий момент исполнители отбираются на конкурсной основе по правилам Федерального закона № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Согласно вступающему в силу 1 января 2022 г. Закону № 237-ФЗ государственную кадастровую оценку будут проводить специалисты узкопрофильных бюджетных учреждений;

расчет стоимости оцениваемых объектов;
составление отчета;
утверждение результатов определения кадастровой стоимости уполномоченным органом госвласти или местного самоуправления (ранее утверждению предшествовала экспертизы отчета, сегодня эта стадия отменена);
внесение в ГКН сведений о стоимости участка.

Согласно ст. 7 Закона РФ № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведения о кадастровой стоимости объекта подлежат обязательному включению в ГКН. Их состав конкретизирован п. 8 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ № 42 от 04.02.10 г. Это:

кадастровая стоимость;
дата ее утверждения;
регистрационный номер, дата и орган принятия решения об утверждении кадастровой стоимости;
дата внесения информации о стоимости в ГКН;
день подачи заинтересованным лицом прошения о пересмотре кадастровой стоимости;
в случае ее изменения по решению административного органа или суда, дата применения скорректированной стоимости;
дата определения кадастровой стоимости (день, по состоянию на который она определялась).

Начало формирования института оценки земли в России

Зарождение института оценки земель началось в конце XV в., когда Иван III установил поместную систему оплаты труда госслужащих. После успешного окончания службы подданные получали землю в собственность. Соответственно, возникла необходимость точного учета и адекватной оценки поместных окладов.

Впервые комплексное описание и оценка земель были проведены в рамках создания Поместного приказа (XVI в.). Содержащиеся в нем сведения послужили основанием внедрения поземельного (языком оригинала «посошного») налогообложения. Сумма мзды зависела не только от площади, но и от качества принадлежащих плательщику земель. Пашни подразделялись на 4 категории от «доброй» до «добре худой».

Оценка вотчин и поместий в XVII в. производилась с учетом:

правового статуса частных землевладений;
качества, структуры угодий;
количества крестьянских дворов.

Указом 2022 года Петр I отменил деление земель на поместья и вотчины, взамен ввел понятие «имение». Его содержание приблизительно соответствует современной категории «домовладение». Поземельный налог был заменен подушной податью. Учет количественных и качественных характеристик угодий утратил былую значимость.

К середине VIII в. необходимость в оценке земельной собственности резко возросла. С целью размежевания и определения стоимости земельных дач и урочищ в 1765-1840 годах (при Екатерине II) проведено всероссийское генеральное межевание.

Описания дворянских имений включали сведения о:

землевладельцах;
размерах дач;
количестве крестьянских дворов и душ;
структуре угодий;
качестве земли;
форме земельной ренты;
промышленных предприятиях.

Определение рыночной стоимости земель

Оценка земель проводится по правилам, оговоренным Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ № 568-р в редакции от 31.07.2002 г. Дата, на которую устанавливается рыночная стоимость, по общему правилу не может быть позже даты последнего осмотра участка.

Оценщик обязан собрать и использовать сведения, полно и достоверно характеризующие оцениваемый участок и другие значимые факторы. При определении рыночной стоимости могут использоваться сведения, полученные в процессе госкадастровой оценки.

Результат оценочных работ оформляется письменным отчетом. Состав сведений, которые должен содержать этот документ, определяется требованиями законодательства и договором оценщика с заказчиком. В их числе:

детальное описание физических характеристик участка;
указание на его правовое положение, наличие вещных прав и обременений;
описание построек, объектов инфраструктуры, результатов антропогенного воздействия (при наличии);
улучшения участка, если они были сделаны;
фотографии;
анализ рынка земли;
предположение о наиболее эффективном использовании участка.

Величина рыночной стоимости может быть выражена только в национальной валюте, иметь форму единой величины иди диапазона величин (последнее – по договоренности с заказчиком).

Становление института оценки земель в России

Термин «оценка» появился в отечественной правовой системе в начале XIX в. Смена феодального строя капиталистическим ознаменовала бурное развитие института оценки земель в связи с заключением сделок (продажа, мена, залог, ипотека), а также делами о наследстве и разделе дворянских имений. Новые правила предполагали необходимость переоценки имущества каждые 10 лет.

В 2022 году разработана Инструкция для оценки казенных земель, состоящих в пользовании государственных крестьян, на случай их выкупа. Процедура предполагала определение ценности и доходности участков.

Устанавливались средняя урожайность ведущих сельскохозяйственных культур по каждому разряду почв. Пахотные земли разделялись на 5 классов и 15 степеней. Как и сегодня, учитывалось множество разнообразных нюансов, в том числе:

количество необходимых удобрений;
средние цены сельскохозяйственной продукции;
вменяемый чистый доход от ее продажи.

В XIX веке виды и формы оценки земель получили четкое закрепление. Были созданы гильдии присяжных оценщиков. Отмена крепостного права (1861 год) поставила новые задачи: нужно было определить выкупную стоимость крестьянских землевладений.

В 2022 – 2022 годах сформировались правила земской оценочной статистики. Были разработаны и апробированы методики, позволяющие проводить массовую оценку сельских и городских земель.

Среди прочего разработаны методы определения статистических параметров для сплошной оценки земель, сбора и анализа оценочных сведений. Это стало предпосылкой формирования современных правил кадастрового учета

Отмена крепостного права спровоцировала возврат от подушной системы налогообложения к поземельной с 01.01.1887 г. Был издан закон об оценке недвижимости.

Отныне земельная управа рассчитывала стоимость и доходность земель, о чем уведомляла собственников. 18.01.1899 года был принят новый тематический закон. Оценка земельных участков проводилась в два этапа:

детальное описание;
оценка, основанная на доходном подходе.

Существовали три самостоятельные методики анализа доходности пахотных земель:

по размеру арендной платы;
по вменяемой выручке и затратам;
смешанный способ: потенциальная выручка исчислялась по урожайности и хлебным ценам, затраты – по арендным платежам.

Какие виды земель подлежат оценке?

Квалификация специалистов группы компаний «Платинум» позволяет проводить оценочные мероприятия в отношении всех категорий землевладений в Москве и Московской области:

неосвоенных территорий, принадлежащих государству – они не являются «прибыльным» объектом, поэтому с юридической точки зрения к ним применим термин «оценка земли»;
освоенных землевладений, способных приносить коммерческий доход или материальную выгоду – к ним применим термин «оценка земельных участков».
Независимая оценка стоимости земельного участка возможна в отношении:
участков в дачных и садовых товариществах;
земель, выданных под индивидуальное жилое строительство;
территорий сельскохозяйственного назначения;
промышленных участков;
лесного и водного хозяйства;
земель коммерческого назначения;
участков под строительство многоквартирных домов и жилых комплексов.

Запишитесь на бесплатную консультацию, чтобы уточнить нюансы оценки вашей земли.

Специфика оценки земли

Оценка земельного участка выполняется с учетом его категории, а также целей и задач, поставленных перед экспертом заказчиком. К примеру, если нужно оценить стоимость земель поселений, специалист будет учитывать:

рыночные предложения на аналогичные участки;
текущие арендные ставки;
средние ценовые значения;
развитость инфраструктуры;
транспортную доступность;
состояние окружающей среды;
наличие исторической и архитектурной ценности.

При расчете стоимости сельскохозяйственных территорий во внимание принимаются совершенно иные факторы, например:

урожайность;
продуктивность пастбищ;
количество и качество зеленых насаждений;
структура посевных площадей;
соотношение затрат на выращивание продукции и её стоимости на рынке.

Именно поэтому оценочные мероприятия должны проводить квалифицированные специалисты с большим практическим опытом работы: они знают нюансы расчетов стоимости тех или иных территорий, достаточно информированы о текущей рыночной ситуации, а также планах местных властей в отношении развития отдельных районов (например, земли рядом с будущей трассой резко подскакивают в цене). Обращаясь за помощью к экспертам-оценщикам нашей компании, вы получаете максимально точные и оперативные расчеты, за содержание которых исполнители несут материальную ответственность.

Документы, необходимые оценщику для работы

Точный перечень документов во многом зависит от специфики исследуемого участка. Как правило, в список обязательно включают:

правоустанавливающие документы;
выписку из Росреестра;
если участок находится в аренде, то арендный договор;
кадастровый паспорт;
документы и реквизиты заказчика.

Независимая оценка рыночной стоимости земельных участков в Москве и Московской области

Оценка земли с экономической точки зрения – это подсчет стоимости участка с учетом самых разных параметров: местоположения, площади, назначения, близости к коммуникациям и инфраструктуре, перспективы использования и т.д. Чтобы расчеты были как можно точнее, необходимо привлекать к оценочным мероприятиям опытных специалистов-практиков, имеющих обширные познания в самых разных областях.

Найти экспертов-оценщиков подобной квалификации для работы на объектах в Москве и Московской области можно, обратившись в группу компаний «ПЛАТИНУМ». Наши сотрудники быстро и качественно проведут оценку территорий любой площади, подготовят отчетные документы, имеющие юридическую силу.

Для чего проводится оценка участков земли?

Отчет об оценке позволит решить целый ряд задач, среди которых:

Оформление наследства – исходя из рыночной стоимости участка, нотариус рассчитывает величину госпошлины.
Получение кредитов в банке под залог земли – как правило, финансовым организациям нужны данные не только по рыночной, но и ликвидационной стоимости (по ней можно быстро реализовать участок в случае, если заемщик откажется погашать кредит).
Оспаривания кадастровой стоимости – налоговая база рассчитывается по данным, полученным в ходе государственной оценки земли. Однако при проведении подобной процедуры используются массовые, однотипные методики, не учитывающие специфику каждого конкретного участка. Поэтому полученные цифры иногда в 2, а то и в 3 раза превышают реальную рыночную стоимость. Сведения, полученные при независимой оценке, позволят уменьшить величину налогов.
Решение досудебных и судебных споров – отчет, подготовленный сотрудником группы компаний «Платинум», полностью легитимен, а значит, может использоваться в ходе следственных и судебных процессов.
Покупка или продажа земли.
Заключение страхового договора – на основе данных из отчета страховщик рассчитывает величину ежемесячных взносов и возможных выплат по страховым случаям.
Раздел имущества, например, при бракоразводном процессе.
Сдача землевладения в аренду.
Для юридических лиц: переоценка основных фондов, включение в уставной капитал.

Почему выгодно заказывать оценку у нас?

Анализ и расчет стоимости земельных участков – сложная процедура, требующая высокой квалификации исполнителя. Группа компаний «Платинум» — это более 20 специалистов с большим стажем практической работы и безукоризненной репутацией. Нам можно доверить оценку территорий любой площади, категории и сложности.

Почему нам доверяют?

Согласно оценке ведущего рейтингового агентства «Эксперт РА», группа компаний «Платинум» входит в число 30 лучших оценочных организаций России по итогам 2022 года.
Страховой договор на 200 млн. рублей гарантирует материальную ответственность компании перед заказчиками услуг.
Все отчеты и итоговые документы оформляются в соответствии с требованиями, прописанными в нормативных актах и ФСО.
Отчетная документация имеет юридическую силу, может использоваться в суде, финансово-кредитных организациях, налоговых органах, при заключении сделок, подписании договоров и иных официальных бумаг.

Свяжитесь с нашими операторами, чтобы записаться на бесплатную консультацию или вызвать оценщика в удобное для вас время.

Ответы на популярные вопросы:

Как быстро будет готов отчет по оценке земли?

Отчет по оценке земли будет готов в течение 3-5 дней после предоставления всех документов и внесения предоплаты.

Вы можете предварительно рассчитать стоимость земельного участка?

Да, мы можем сделать для вас предварительный расчет рыночной стоимости земли абсолютно бесплатно.

Можно ли сделать оценку земли без осмотра?

Да, в ряде случаев допускается проведение оценки земельных участков без осмотра оценщика. Однако, личный осмотр специалистом позволит получить более точную оценку.

Какие документы необходимы для оценки земли?

Для оценки земельного участка достаточно выписки из ЕГРН, кадастрового паспорта и фотографий объекта.

Вы можете сделать оценку земли для снижения кадастровой стоимости?

Да, конечно. Услуга оспаривания кадастровой стоимости земельных участков – одно из основных направлений нашей компании.

Могу я сразу не оплачивать всю сумму за услугу оценки земли?

Конечно, можете. Наша компания приступает к работе после внесения аванса 50%, остальную часть вы оплачиваете, когда получаете готовый отчет. Также в индивидуальном порядке возможно рассмотрение другого порядка оплаты.

Вы можете в отчете об оценке выйти на определенную рыночную стоимость земельного участка?

Да, выйти на определенную стоимость земли возможно. Для этого оценщику необходимо предоставить полный пакет документов и фото участка.

Можете ли вы доставить отчет об оценке земли в офис?

Да. Любой отчет мы может предоставить по электронной почте или курьером.

Требуется ли положительное заключение от СРО на отчет об оценке земельного участка?

Нет, положительное экспертное заключение от СРО не требуется.

Предоставляете ли вы подтверждение об оплате услуги оценки земли?

Да, вы можете оплатить по квитанции, и у вас будет платежное поручение с отметкой банка об исполнении. Также для вашего удобства наша компания работает и с другими формами наличного и безналичного расчета.

Стоимость оценки сельскохозяйственных земель

Оценка земель

У земли есть свои особенности, которые имеют непосредственное отношение к результату оценки недвижимости:

Она никогда не будет являться результатом труда;
Ограничена в пространстве;
Ее нельзя заменить другими средствами;
Имеет постоянное местоположение;
Если ее грамотно использовать она не изнашивается;
Имеет разные качества на разных территориях;
Отдельные ЗУ характеризуются своими данными полезности;
Обладает свойством плодородия;
Является пространственном опорой в любой области деятельности (кроме лесного и с/хозяйств) – ее нельзя рассматривать отдельно от находящихся на ней объектах (дорогах, зданий и пр.).

Термины «земельный участок» и «земля» несколько отличаются по определению друг от друга. «Земля» — это территория, еще не освоенная и не имеющая улучшений. «Земельный участок» — это часть земли, на которой были проведены какие-либо улучшения, определяющие ее целевое назначение.

Улучшения могут быть:

Внешними – строительство коммуникаций, дорог, улиц;
Внутренними – озеленение, планировка, проведение строительных работ для возможности проведения сетей связи, коммуникаций и пр.

Оценка применима ко всем видам земель. Стандартный объект недвижимости состоит из ЗУ и всех построек на нем. Оценка в этом случае проводится отдельно для каждого объекта – для каждой постройки и для ЗУ.

Очень часто земля может находиться не в собственности, а быть арендованной. В этом случае оцениваются права аренды на ЗУ. Хотите знать как производится оценка земли сельскохозяйственного назначения или как оспорить кадастровую стоимость земельного участка? Нажимайте на выделенные фразы.

Массовая и единичная

Мировой практикой оценочной деятельности сформировано два вида оценки ЗУ:

Массовая. Может применяться сразу для нескольких видов землепользования на значительной территории.
Единичная.

Оба метода являются систематическими и требуют тщательного анализа существующего рынка.

Процесс проведения

Оценочной деятельность могут заниматься только оценочные компании (юр. и физ. лица – ИП). Вся процедура делится на несколько этапов.

Заключается договорДля его составления оценщик должен владеть следующей информацией:
- Цель проведения оценки;
- Стандарты оценки;
- Категория земель;
- Вид разрешенного использования;
- Вид собственности;
- Наличие ограничений на распоряжение объектом у собственника;
- Данные земельного кадастра;
- Наличие строений;
- Оговаривается дата проведения оценки.
Проводится сбор и анализ имеющейся информации. Сюда входят:
- Юридические документы и регистрационные данные о собственности;
- Физические характеристики ЗУ;
- Описание строений и инженерных коммуникаций;
- Описание места расположения ЗУ и прилегающих объектов;
- Особенности ЗУ, связанные с его местом расположения;
- Анализируются экономические факторы.
Проводится непосредственный осмотр объекта и прилегающей территории.
Запрашивается необходимая информация и документация у собственника участка и эксплуатационных служб.
Проводится анализ рынка недвижимости и практики подобных продаж.
Определение метода оценки.
Согласование полученных результатов.
Составление отчета.

Кадастровая оценка

Кадастровая оценка земель — это прикладной экономический анализ спроса и предложения ЗУ для определенного функционального использования и прогнозирование наиболее точной стоимости предложения участков на рынке.

Все виды оценки, в том числе и кадастровая, направлены на установление денежного выражения стоимости объекта (земли). Кадастровая оценка отличается от других тем, что она является основным показателем при налогообложении и проводится массовым методом. В результате проведения кадастровой оценки проводится разбивка территорий на зоны, определение стоимости земель по базовым и зональным показателям, кад. стоимость отдельного ЗУ исходя из его индивидуальных особенностей и рыночная, которая будет наиболее вероятной для продажи в условиях конкурентного рынка.

Порядок проведения такой оценки земельного участка определен российским законодательством и имеет цель определения стоимости земель различного назначения. Далее вы видите текст закона ЗК РФ, 10 главы, 66 статьи.

Финальный отчет

Результаты оформляются в виде письменного отчета и являются доказательным документом для заинтересованных лиц. Форма и содержание отчета должны соответствовать требованиям федерального законодательства. На практике пока еще не сложилась единая форма отчета, поэтому разные оценочные компании могут предоставлять отчеты о выполненной работе в разной форме и отличными по содержанию. Но содержащаяся в них информация, форма проведения исследований и итоговые выводы должны отвечать определенным требованиям:

Наличие информации о стоимости объекта. Наличие информации, по которой заказчик смог самостоятельно:

Понять его содержание и способ оценки;
Проверить промежуточные и конечный результаты оценки.
- Информация в отчете должна быть подтвержденной и обоснованной;
- Содержание должно соответствовать принципу однозначности и не вызывать двоякости понимания написанного. Специальным терминам должно быть дано толкование;
- Соответствие принципу проверяемости (касательно всех приведенных расчетов);
- Промежуточная необязательная информация не должна содержаться в отчете.

При составлении отчета об оценке исполнитель должен:

Своевременно выполнить и передать заказчику отчет об оценке;
Указать в отчете дату проведения, стандарты оценки, цель проведения оценки и другие данные, не позволяющие двояко толковать результаты оценки;
При установлении в процессе оценки какой-либо стоимости (кроме рыночной) указываются ее критерии, а так же причины по которым проводилась такая оценка;
В отчете могут содержать сведения, которые по мнению исполнителя являются необходимыми для внесения в отчет для более полноценного применения того или иного метода;
Пронумеровать и постранично прошить отчет, подписать собственноручно и заверить печатью.

Стоимость проведения

Стоимость выполнения оценочных работ зависит от площади ЗУ, его расположения и поставленных перед исполнителем задач.

В разных регионах России стоимость может отличаться, но в среднем оценка ЗУ может составлять минимально от 2 тысяч рублей и выше. Сроки проведения оценки обычно не превышают 5 рабочих дней.

Методы и подходы оценки

При проведении оценочной деятельности используются несколько разных методов.

Нормативный метод

Определяет нормативную стоимость ЗУ. Он применяется в случаях:

Передачи или выкупе ЗУ в собственность;
Дарения или оформления наследства;
Изъятия государством;
Получения кредита с использованием ЗУ в виде залога;
Определения совместной (долевой) собственности помимо бесплатно отведенной нормы.

Когда оценивается объект, в который входит земля с правом владения на основе аренды и постройки на ней, показателем стоимости ЗУ являются затраты, понесенные при отводе его под строительство.

Метод сравнения продаж

Один из самых эффективных и удобных способов оценки. Для определения стоимости земли он основывается на фактическом положении рынка. Если оценщик не имеет примеров сделок с подобными ЗУ, он может опираться на текущий спрос. Сравнительные пункты для этого метода применяются общепринятые:

Права собственности;
Состояние рынка;
Условия продажи конкретного объекта;
Условия финансирования;
Месторасположение объекта;
Наличие инженерных коммуникаций;
Физические показатели;
Зонирование;
Наличие инженерные коммуникации;
Наличие коммунального обеспечения;
Варианты наиболее эффективного использования;
Экономические прогнозы.

Такой подход даст наиболее точный результат при условии открытого рынка.

Метод капитализации земельной ренты (доходный)

Обрабатывает информацию об арендных ставках на ЗУ и определяет их стоимость в качестве планируемых доходов от арендной платы. Согласно такому подходу земельная рента будет рассчитываться в виде дохода с арендной платы. Эта плата капитализируется в виде регулярного дохода. Показатели капитализации вычисляются на основе данных продаж арендованной земли и стоимости аренды.

Существует формула, по которой принято вычисление стоимости арендной земли. Она равна сумме дохода с аренды, поделенной на ставку капитализации.

Ставка капитализации вычисляется путем деления сумм арендной стоимости аналогичных ЗУ на их стоимость.

Арендная ставка зависит от:

Места расположения ЗУ;
Формы ЗУ;
Размера;
Наличия инженерных коммуникаций;
Транспортного сообщения;
Вида землепользования.

В нашей стране в аренде находятся земли, в основном принадлежащие государству или муниципалитетам. Арендная ставка в таких случаях рассчитывается исходя из нормативной стоимости, которая не всегда соответствует рыночной.

Метод распределения

Определяет долю стоимости ЗУ в общей стоимости имущественного комплекса. Основывается на соотношении цены ЗУ и построек на нем.

Такое соотношение будет являться наиболее достоверным для новостроек, которые по определению должны отвечать наилучшему варианту использования ЗУ. Земля под более старыми зданиями будет иметь большую долю в общей стоимости объекта по сравнению со зданием.

Для этого метода необходимо иметь полную информацию о соотношении в стоимости построек и земель определенного типа недвижимости и на конкретном рынке.

Значения этого метода могут считаться ориентировочными и не всегда достоверными. Поскольку его применяют только при нехватке достоверной информации о ситуации на рынке.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка, читайте тут.

Метод выделения

Оценивает ЗУ, на которых есть постройки и если есть информация о суммах сделок с подобными участками. Этот метод оценки выполняется в определенной последовательности:

Определяются сравнительные элементы объектов;
Выявляются отличия каждого из аналогичных объектов от оцениваемого;
По каждому элементу рассчитывается корректировка;
Выводится рыночная стоимость всего объекта на основании скорректированных данных по аналогичным сделкам;
Рассчитывается стоимость улучшений;
Определяется стоимость ЗУ.

Этот метод актуален для ЗУ, на которых есть небольшие постройки (вклад улучшений в общую стоимость невелик), например – дачных, а так же если отсутствуют какие-либо данные об аналогичных продажах в заданном районе.

Так же его применяют, когда на рынке нет стандартной активности.

Метод остатка

Оценивает участки, которые можно улучшить застройками и получить от этого максимальную прибыль.

Метод осуществляется по такому плану:

Определяется доход от объекта, исходя из суммы рыночной ренты и планируемых расходов;
Определяется доход от строений;
Доход от ЗУ капитализируется в цену согласно нормам.

Метод разбивки на участки

Используют при разделении земель на мелкие участки. Он проводится в такой последовательности:

Определяется количество и размеры будущих участков;
Определяется цена освоенных ЗУ путем сравнения;
Проводится расчет расходов, составляется график освоения, определяется примерное время продажи, рассчитывается прибыль;
Рассчитывается чистая прибыль после продажи всех участков;
Выбирается ставка дисконта, которая будет отражать риски во время проведения работ по освоению и продажам.

Для того чтобы освоить земли обычно учитываются следующие затраты:

Расчистка территории, планировка и разделение на участки;
Строительство инженерных сетей, дорог;
Зарплата проектировщикам и рабочим, страховка, налоги;
Реклама и маркетинг.

Самостоятельная работа

С развитием рынка недвижимости в России собственники ЗУ ощутили на себе необходимость разбираться в стоимости о правильной оценке имеющегося недвижимого имущества.

К земле нельзя применять затратный подход в оценке, поскольку ее нельзя воспроизвести (если имеется в виду только земля без построек). Для самостоятельной оценки можно пользоваться доходным или сравнительным методами. Доходный метод несколько сложнее сравнительного, поэтому оценщики рекомендуют для первоначального определения стоимости земли применять именно этот метод.

Применение сравнительного подхода доступно практически каждому участнику рынка, его можно провести в несколько этапов:

Изучается рынок предложений в интересующем районе. Подбираются аналогичные участки, выставленные на продажу.
По каждому из подобранных участков вычисляется стоимость за 1 сотку. Полученную сумму стоит уменьшить примерно на 5 % — это предполагаемая сумма скидки при заключении сделки.
Вычислить из полученных результатов среднюю стоимость за 1 сотку.
Имея среднюю стоимость за 1 сотку вычислить стоимость своего участка.

Главная сложность в этом методе состоит в правильном подборе аналогичных предложений, а дальше – простая математика.

Стоит отметить, что подобная оценка не может являться юридически обоснованной для предъявления, например, в банк при оформлении покупателем ипотечного кредита. Юридическим документом может быть только оценка, проведенная и предоставленная в письменной форме оценочной компанией.

Для чего проводиться?

Оценка земель имеет свои цели:

Для заключения сделок с землей – дарение, аренда, продажа и пр.;
Оформления кредита в банках, где она используется в качестве залога;
При имущественных спорах;
Для сбора документов службой судебных приставов;
При приватизации;
При страховании;
Для оценки инвестирования;
Для привлечения пайщиков;
Для оценки предприятий (когда применяется затратный подход);
При привлечении объекта в качестве составляющей части уставного капитала;
Для того чтобы оценить ущерб;
Для формирования налогообложения.

Анализ наибольшей эффективности

При оценке ЗУ должен определиться самый оптимальный вариант его использования. Для этого изучается ряд факторов. Изучаются все варианты предполагаемого использования, при котором учитываются такие показатели, как:

Расположение. Оно является наиболее влиятельным фактором и учитывает транспортную доступность, близлежащие объекты и перспективность.
Ситуация на рынке.
Разумность финансовых вложений;
Физические характеристики и перспектива проведения работ по улучшению;
Физическая осуществимость проекта;
Технологическая обоснованность;
Соответствие использования и назначения;
Расчет максимальной доходности с учетом рисков.

Заключение

Когда встает необходимость грамотной оценки ЗУ, то в расчет берутся такие показатели как расположение и экология. Рынок покажет наиболее вероятную стоимость участка, поскольку продать значительно дороже того, что предлагается в том же секторе недвижимости будет просто не реально.

Рыночная стоимость земли зависит от суммы вероятной прибыли и сроков ее получения. Со временем она может меняться, поэтому оценку стоит проводить непосредственно перед заключением сделки. Рыночная стоимость может поменяться и в связи с изменениями целевого назначения.

Оценка частных владений в садовых и дачных товариществах проводится с учетом цен продаваемых аналогичных объектов или незастроенных участков. Стоимость в этих случаях сильно зависит от наличия и интенсивности транспортного сообщения, от наличия электричества и газа и в значительной мере от экологического состояния.

© 2022 Юридическая консультация.
Москва, Бибиревская улица, 4 (контакты).