Особые моменты договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Здравствуйте, уважаемые посетители! Мы подготовили для Вас информацию про Особые моменты договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. Если у Вас назрели вопросы, задавайте их, спрашивайте, постараемся помочь! Надеемся, что информация Вам пригодится

Как по свидетельству…

Общие положения

Чтобы не ущемить ничьих прав, обязательно нужен грамотно оформленный договор с включением подробной информации. В него включают как личные данные сторон, так кадастровый номер вместе с другими уникальными характеристиками участка.

Сразу оговаривается плата, ограничения, точные сроки и целевое назначение земли. Она должны быть использована именно для проведения сельскохозяйственных работ и мероприятий.

При этом не должно возникнуть ситуации, когда в результате их проведения наделу будет нанесен существенный вред, пострадает экология и окружающая среда.

Сделка проходит в рамках правового поля РФ, каждый пункт должен соответствовать нормативным актам. Опытный юрист поможет избежать двусмысленностей, что позволит защитить права и в случае нарушений обратиться в судебные инстанции.

Субарендатору следует лучше уяснить права арендатора и ограничения, которые поставил собственник. Им может выступать государство и местные органы власти.

Выплаты зависят от договоренностей сторон, но производить их следует в установленном порядке в положенное время. Нарушение условий, особенно, если не проведена регистрация, грозит досрочным расторжением и потерей собственных средств, вложенных в участок.

Не стоит подписывать договор без внимательного прочтения и знакомства с положениями законов. Они достаточно четко прописывают порядок составления и саму процедуру регистрации.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Права, сроки и нюансы данной сделки

Законная сделка сопряжена с подробным описанием прав и обязанностей сторон, являющихся равноправными партнерами.

Арендатор должен:

не более чем через 10 дней передать участок после подписания акта приема, составленного в двух экземплярах;
не мешать проведению хозяйственной деятельности, если она не выходит за рамки закона;
оказать посильную помощь при проведении регистрации;
производить периодический контроль, чтобы не допустить нецелевого использования надела;
своевременно получать плату и рассчитываться с собственником участка.

В равной степени этот раздел касается вторую сторону в лице субарендатора.

На него возложено:

поддержание участка в надлежащем виде, без ухудшения экологической ситуации;
выплату средств в точном размере, придерживаясь графика и крайних сроков;
возврат надела после окончания действия договора (на протяжении 10 дней), если только не произойдет продление и подписание нового документа;
проведение процедуры регистрации и оплата госпошлины.

Недопустимо грубое вмешивание в работу, если соблюдаются все условия договора субаренды.

Его действия прекращаются в соответствии с указанным сроком или в том случае, когда собственник не намерен продлевать аренду.

Нарушение срока передачи земли грозит штрафом от 2022 до 2022 рублей за день просрочки. Когда задержка связана с выплатами, то применяется пеня в размере 15 процентов от суммы арендного взноса. Она будет нарастать каждые сутки.

Расторжение станет возможно досрочно, если стороны пришли к взаимному решению. При нежелании одной стороны идти на такой шаг следует обращение в судебные органы, которые должны вынести определенное решение.

Основаниями послужат:

невозможность использования сельхозугодий из-за постоянного вмешательства в работу;
выявленные недостатки, не дающие шанса применить землю для целевого назначения;
отсутствие обязательных мероприятий, что привело к ухудшению качества почвы;
непредвиденные обстоятельства, сделавшие надел абсолютно непригодным для осуществления своих целей.

Следует заранее учесть все факторы, чтобы прописать точнее пункты договора, включающего даже форс-мажор.

Необходимые документы и детали заключения

Первым шагом арендатора должно стать уведомление собственника, для чего отсылается письменный документ. Получить согласие не придется, если в договоре аренды включен соответствующий пункт, но лучше донести информацию о сделке.

Если он отсутствует, то составляется дополнительный документ, подписанный собственником и арендатором.

Запрет на субаренду или категорический отказ владельца не даст возможности заключить эту сделку. Сложности могу возникнуть в случае аренды у муниципии и государства, когда надел передан менее чем на пять лет.

Стоит обратить внимание на некоторые ограничения, не разрешающие проводить ряд работ сельскохозяйственного назначения.

При отсутствии разногласий, сторонам нужно приступить к проведению процедуры.

В число обязательных документов входят:

внутренние паспорта сторон, откуда будут взяты некоторые данные;
заключенный и зарегистрированный договор аренды;
кадастровый план и паспорт участка с идентификационным номером и обозначением границ;
выданное свидетельство из государственного реестра, подтверждающее права арендатора;
письменное согласие собственника или органов власти, если в этом возникнет необходимость;
бумаги о дальнейшем использовании надела (с перечислением работ);
подготовленный график платежей с указанием сроков;
технический паспорт, если на участке расположена недвижимость;
уникальные характеристики участка с подробным описанием;
бумагу о разногласиях и согласованиях, если они возникли при подготовке договора.

Возможно потребуется предоставить некоторые другие документы, чтобы внести запись в Реестр.

Структура договора достаточно типичная и хорошо прописана в Земельном Кодексе. Нотариальное заверение не считается обязательным, хотя подстраховаться будет явно не лишним. Подобная мера поможет отстоять свои права в судебном порядке.

Сделка станет полностью легализованной только после процесса регистрации, когда произойдет запись в Реестре. Оплата земельного налога при этом возложена на собственника, что обычно учитывается при сдаче участка в наем.

При регистрации взимается пошлина, как прописано в налоговом кодексе (гл.25.3). Для физического лица она составит 500 рублей, юридическое — заплатит 2022 рублей.

Содержание и заключение договора

Основополагающим документом остается подготовленный договор, написанный понятным языком без ошибок, сокращений и зачеркиваний. Небрежность может привести к отказу в регистрации.

Здесь включена следующая информация:

наименование документа, разъясняющая суть предстоящей сделки;
место заключения вместе с числом составления;
паспортные данные сторон, подтверждающие личную идентификацию;
ссылка на правоустанавливающий договор аренды (с регистрационным номером и свидетельством);
описание уникальных технических характеристик (с планом размежевания, кадастровой схемой, размерами площади, наличием объектов недвижимости, адресом места положения);
прописываются права и обязанности, имеющиеся ограничения;
включен порядок оплаты с указанием размеров, крайних сроков, возможности корректировки;
меры ответственности, которые будут приняты при несоблюдении требований договора;
точный срок действия (не исключена возможность пролонгации, если только не произойдет превышение сроков договора аренды);
в заключении приводится порядок действий в спорных ситуациях, присутствуют банковские реквизиты и количество экземпляров самого документа.

Избежать ошибок поможет типовой образец субаренды земельного участка сельхозназначения.

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

Скачать образец договора субаренды земельного участка

Где и как можно посмотреть…

Регистрация договора субаренды

К отдельным типам соглашений применяется правило о регистрации не только права, которое предоставляется на его основании, но и самого документа. Она станет обязательной процедурой, если срок соглашения превышает один год. Документы подаются или в Росреестр, или в МФЦ, который передаст их по назначению. Отказ будет получен в случае неверного оформления документов или отсутствия права на передачу участка в субаренду, отдельной строкой указанного в основном соглашении.

Разбираемся в понятиях аренды и субаренды на видео:

Особенности договора в сельском хозяйстве

Что должно быть учтено в соглашении, чтобы в регистрации его не было отказано. Необходимо предусмотреть следующие нормы:

ограничение целевого использования целями, предусмотрены в ЗК РФ для сельхозземель
обязательное наличие согласия собственника
отсутствия ареста или иного ограничения, не допускающего передачу участка
скрупулезное описание как первичного права (собственности), так и вторичного (аренды) с точными номерами свидетельств, договоров, датами их оформления
участок должен быть сформирован как отдельный объект права, иметь собственный кадастровый номер, и выписка из кадастрового паспорта должна стать приложением к соглашению

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

Особенности договора участка под строительство

Часто возникают вопросы, в каких случаях земля сельскохозяйственного назначения может быть использована под строительство. Земли такого назначения могут относиться к тем, на которых разрешено строительство:

дачных домиков
объектов, используемых для ведения сельского хозяйства
дорог

Нельзя строить на землях, относимым к сельхозугодиям. Перевести землю, находящуюся в субаренде, в другую категорию невозможно. Также нельзя изменить цель использования участка в тексте договора.

Выкуп арендованной государственной земли:

Право на постройку должно быть отдельно предусмотрено не только в договоре субаренды, но и в договоре аренды. Связано это с тем, что владелец недвижимости имеет право на выкуп земли под строением и собственник должен согласовать возможность фактического дробления своего участка.

Образец и бланк договора субаренды земельного участка

Если земельный надел, поле, защитная лесополоса или старая ферма принадлежит государству или муниципальной администрации, то форма соглашения субаренды будет рекомендована или утверждена постановлением собственника, и основой для его разработки станут нормы Земельного кодекса РФ.

Если участок находится в собственности частных лиц, то оба соглашения, и первичное, и подписываемое в его рамках, могут разрабатываться в произвольной форме, с учетом соблюдения всех требований Гражданского кодекса. Как вариант для подражания можно взять типовой бланк:

Правила оформления субаренды земли

Для разведения садов или кроликов потребуется получить то или иное право на земельный участок. Заключить соглашение о субаренде понравившегося надела получится только в том случае, когда в первичном договоре собственником предоставлено нанимателю такое право.

Вторым случаем станет получение отдельного письменного разрешения на это или направление арендатору-собственнику уведомления о намерении сдать землю в поднаем и неполучение на него ответа в течение месяца.
Если собственником надела является государство или муниципальная администрация, а срок первичной аренды составляет более пяти лет, то заключение соглашения о субаренде происходит без согласия владельца, но с обязательным его уведомлением в письменной форме (п.9 ст. 22 ЗК РФ). Срок нового документа не должен превышать то время, на которое земля предоставлялась в пользование первому арендатору.

Договор всегда будет предусматривать платность пользования участком. Ставка зависит от соглашения сторон.

Особенности договора субаренды муниципального участка

Если земля принадлежит не частному собственнику, а муниципалитету, в договоре учитываются следующие моменты:

ставка арендной платы рассчитывается на основании кадастровой стоимости земли
согласие собственника заменяется на его уведомление
невозможно заключить соглашение субаренды надела, на котором есть здания или сооружения, принадлежащие государству или муниципалитету

Также следует учитывать, что при расторжении договора аренды досрочно субарендатор, если его соглашение еще действует, получит право ранее используемой им земли в преимущественном порядке. Важно, что при предоставлении надела напрямую от муниципалитета для использования ее в целях ведения сельского хозяйства необходимо проведение торгов или аукционов, на субаренду это правило не распространяется.

Правила расторжения

Как и любое соглашение, договор субаренды земли может быть досрочно расторгнут:

по соглашению сторон
по заявлению одной стороны в судебном порядке в случае существенного невыполнения второй условий соглашения, например, невыплаты арендной платы два раза подряд или нецелевого использования

Заключая договор субаренды земельного участка сельхозназначения необходимо быть готовым и к тому, что отказ от ведения целевой деятельности, резкое снижение плодородия земли или причинения вреда природе могут привести к изъятию участка у собственника согласно нормам закона об обороте земель сельхозназначения. Если это произошло по вине субарендатора, ему придется возместить причиненные убытки.

Внимание ко всем нюансам позволит избежать отказа в регистрации или досрочного расторжения договора субаренды. Заключая его, необходимо строго соблюдать условия целевого использования.