Оформление продажи земельного участка: процедура

Доброго времени суток, уважаемый посетитель! Далее подробно описана тема Оформление продажи земельного участка: процедура. Если по ходу у Вас назрел вопрос, спрашивайте, постараемся помочь! Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Порядок купли-продажи земельного участка

gtag(‘config’, ‘UA-136093856-1’);

Вступление

Договор купли-продажи в настоящее время официально считается самым распространенным видом юридических правоотношений между собственником земельного массива и лицом, желающим его приобрести.

Объектом в этом случае выступает сам земельный участок. Участниками соглашения являются: продавец – физическое или юридическое лицо, а также государство, желающие продать земельный надел и покупатель – сторона, желающая получить землю в личную собственность и располагающая достаточным количеством средств для оплаты покупки.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Для заключения данного договора должны быть соблюдены следующие требования:

площадь должна принадлежать продавцу на правах собственности;
земля не должна находиться под санкциями, арестом или выступать в виде залога;
продавец должен быть дееспособным и осознавать свои действия.

Помимо выписки из ЕГРН, документом, подтверждающим полномочия продавца распоряжаться земельным массивом, является решение органа местного самоуправления о приватизации территорий сельскохозяйственного назначения.

Работы, проводимые с землей перед куплей-продажей

В 2022 году был принят ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому процедура межевания земельного участка перед продажей стала обязательной.

Межевание требуется в связи с тем, что каждый участок, который выступает в роли объекта юридически значимой сделки должен стоять на официальном учете в Росреестре.

Помимо этого, процедура межевания необходима для того, чтобы уточнить границы земельного массива с целью сверки с имеющимися геодезическими показателями и точным определением площади участка.

Данная процедура выполняется на основании документов, которые устанавливают права на соответствующий земельный участок. В том случае, если на земле имеется постройка, дополнительно потребуется паспорт БТИ.

Также перед продажей земли, продавец обязан от коммунальной и налоговой служб получить справки об отсутствии задолженностей по налогам и другим начислениям.

Дополнительно может потребоваться информация о постройках на земле, их пожаробезопасности, особенностях, а также сведения об ограничениях по эксплуатации надела.

Составление договора купли-продажи земельного участка

Купля-продажа земельных участков оформляется в виде стандартного соглашения. Законом предусмотрена простая письмена форма с указанием всех необходимых данных. Можно воспользоваться типовым актом (скачать образец договора можно здесь [Образец договора купли-продажи земельного участка]) и самостоятельно его заполнить, но лучше всего обратиться к опытному юристу, который и составит соглашение. Удостоверение сделки в нотариате не является обязательным требованием, однако, чтобы в будущем документ не был аннулирован или признан ничтожным, лучше всего воспользоваться сопровождением специалиста. Крайне важно подробно изучить все документы на землю, особенно свидетельство о праве собственности и целевое назначение территории.

В договоре купли-продажи должны присутствовать следующие данные:

Место и дата заключения.
Сведения о сторонах сделки, включая паспортные данные, адреса, телефоны, а также права и обязанности сторон.
Технические данные объекта: кадастровый номер, схема расположения, площадь, целевое назначение.
Стоимость покупки и порядок расчетов.
Порядок передачи земельного участка от продавца покупателю.

Каждый пункт договоренности должен быть подтвержден копиями соответствующих документов.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена.

После подписания договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре.

Порядок проведения купли-продажи земли

Процедура купли-продажи земли проводится в соответствии с установленными правилами. Порядок оформления купли-продажи земельного участка в 2022 году предусматривает следующие этапы:

Осуществляется сбор документов.
Заключается предварительный договор купли-продажи земли.
Проводится межевание земельного участка для точного определения границ площади.
Выполняется предпродажная проверка бумаг со стороны покупателя.
Оформляется и подписывается договор купли-продажи земельного участка.
Акт заверяется у нотариуса при желании сторон.
Права на землю регистрируются в Росреестре.

Передача денежных средств осуществляется в момент подписания соглашения или после регистрации прав собственности, по договоренности сторон. Регистрация прав на землю осуществляется после уплаты госпошлины в размере 350 рублей. Сама процедура занимает не более 9 дней.

Список документов

Для оформления соглашения купли-продажи могут потребоваться такие бумаги:

документы, удостоверяющие личность;
свидетельство о праве собственности, выданное до 15.07.2016 года, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости ;
кадастровый паспорт земельного массива;
правоустанавливающие документы;
согласие супруга (ги) на проведение сделки;
доверенность, если в купле-продаже участвуют представители сторон;

С каждого документа снимаются ксерокопии, а при постановке на учет все подтверждается оригинальными бумагами.

Признание договора купли-продажи недействительным

Существуют ситуации, в которых купчая может быть аннулирована, а сама сделка признана недействительной. В законодательных актах отмечается несколько оснований для такого решения:

если условия сделки нарушают нормы закона;
в случае несоблюдения формы договора;
если сделка признана мнимой;
при обнаружении нарушения прав третьих лиц: несовершеннолетних детей, наследников, супругов;
если одна из сторон принимала участие в сделке в случае недееспособности или по причине угрозы жизни, здоровью.

При наличии хотя бы одной из причин, сделка может быть признана недействительной. Для этого, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд с исковым заявлением и попробовать доказать свои интересы уже в судебном порядке.

Если факты нарушений будут признаны судом, то это повлечет за собой ряд последствий. Прежде всего, будут прекращены те правоотношения, которые возникли в результате проведения данной сделки.

Если стороны не имели умысла по получению выгоды, они просто возвращают чужое имущество владельцу. В том случае, если землю вернуть владельцу невозможно, то производится компенсация в денежном эквиваленте. При наличии умысла у одной из сторон, суд предусматривает конфискацию имущества и возмещение ущерба пострадавшей стороне. В том случае, когда оба участника сделки имели противозаконные намерения, у каждого конфискуется имущество в пользу государства.

Пример по порядку купли-продажи земельных участков

Анастасия решила продать свой земельный надел подруге, и они оформили договор купли-продажи. Через несколько дней девушки передали документы в Росреестр для обязательной регистрации.

Не дожидаясь выдачи свидетельства, Анастасия передала подруге свой участок, а та, в свою очередь, оплатила полную стоимость надела, которая указана в договоре.

Через месяц на купленную площадь подруга завезла стройматериалы и приступила к постройке дачи, а Анастасия частично истратила полученные средства.

Посетив Росреестр, для получения выписки из ЕГРН, девушки получили отказ в регистрации. Сотрудники ведомства пояснили, что причиной отрицательного заключения стало отсутствие межевания.

В результате такого решения, девушки расторгли заключенное соглашение и заключили новый договор. После этого, они обратились в межевую компанию, произвели геосъемку и вновь подали пакет документации в Росреестр. Через месяц подруга Анастасии получила выписку из ЕГРН.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

Купля-продажа земельных участков является правовой сделкой, в рамках которой происходит передача права собственности на земельный участок.
Сторонами сделки выступают владелец земельного массива и лицо, желающее приобрести участок.
Процедура включает в себя оформление стандартного договора купли-продажи, который должен отвечать требованиями закона и иметь однозначное трактование.
Перед тем как приступить к оформлению договора, продавец обязан провести межевание земельного участка, а также собрать необходимый пакет документов, включая справки об отсутствии задолженности по налогам и другим начислениям.
Процедура оформления такого соглашения требует не только составления обязательного акта, но и регистрации в Росреестре. На это действие отводится один месяц.
Существует ряд основных условий, при нарушении которых соглашение купли-продажи может быть признано недействительным.
В качестве последствий признания договора недействительным, можно отметить отмену совершенных действий, конфискацию имущества участников сделки, нарушивших закон.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку купли-продажи земельных участков

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Анатолий. Я хотел бы продать земельный участок и уже нашелся покупатель, однако, из всех документов, подтверждающих мое право собственности – это постановление городской управы о приватизации.

Все дело в том, что я уезжаю и хотел бы оформить сделку как можно быстрее. Подскажите, достаточно ли этой бумаги, чтобы оформить купчую и затем поставить участок на учет как собственность покупателя или нет? Сколько времени займет весь процесс оформления купли-продажи участка?

Ответ: Здравствуйте, Анатолий, согласно ФЗ «О государственном кадастре», указанный вами документ может послужить основанием для проведения сделки. От Вас потребуется дополнительно собрать пакет документов, которые подтвердят отсутствие задолженности по налогам и другим начислениям, а также провести межевание земельного участка.

После этого, вы сможете оформить купчую и сдать документацию на регистрацию в Росреестр. Общий срок процедуры может составить от 2 до 3 месяцев.

Список законов

ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Регистрация права собственности

После прохождения двух основных этапов остается последняя процедура – выдача свидетельства. В нем в качестве владельца будет указан покупатель. В Росреестре об этом также делается соответствующая запись.

После подачи всей необходимой документации в органы Росреестра на руки будет выдано свидетельство в течение 10 рабочих дней. Иногда регистрация приостанавливается, о чем обеим сторонам обязательно сообщается.

Если завершающая процедура проходит успешно, новый владелец земельного участка получает кадастровый паспорт, где именно он указан собственником. Если при оформлении сделки были выявлены какие-то изменения, они обязательно вносятся в этот документ.

Стоит отметить, что соглашение между двумя сторонами и регистрация права собственности являются независимыми действиями. Когда сделка расторгается, необходимо обязательно уведомить об этом регистраторов. В таком случае свидетельство не будет выдано, а право собственности останется за продавцом. Запись в государственном кадастре аннулируется.

Итак, оформление продажи земельного участка – процедура достаточно трудоемкая. Потребуется заранее предусмотреть все нюансы, внимательно проверить данные. Что касается оформления самого соглашения, желательно составлять его у опытного юриста, которому хватит уровня квалификации, чтобы сделать все правильно и проконсультировать по любым вопросам.

Сбор документов

Оформление продажи земельного участка предусматривает сбор определенного пакета документов. В Росреестр необходимо предоставить следующие бумаги:

договор купли-продажи, заверенный нотариусом (в трех экземплярах);
паспорта (покупателя и продавца), если есть необходимость, нужны доверенности на представительство другого лица;
свидетельство о праве собственности (предоставляет продавец) – в случае, если он является не полноправным владельцем, требуется согласие других собственников, заверенное у нотариуса;
другие документы продавца, которые подтверждают права на собственность – старый договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и прочее;
акт передачи земли другому лицу – зачастую он входит в состав договора купли-продажи, поэтому требуется не всегда;
кадастровый паспорт – важно, чтобы дата выдачи этого документа не была слишком старой, в противном случае придется получить новый кадастровый паспорт.

Обе стороны соглашения обязаны заполнить заявление в Росреестре. Для этого выдается официальный бланк, предоставляется образец. Предварительно необходимо оплатить государственную пошлину. Квитанцию об оплате нужно приложить к документам.

Стоит отметить, что вся документация, как правило, предоставляется продавцом, поскольку именно он передает свое имущество в другие руки. Общий документ – договор купли-продажи. Что касается покупателя, у него также существует немалый риск, который связан с деньгами. Поэтому рекомендуется внимательно изучить соглашение и пользоваться услугами только проверенных высококвалифицированных юристов. Желательно сделать копии всех документов сразу после изучения, перед тем, как планируется осуществлять оформление договора купли-продажи земельного участка. Кроме того, важно провести сверку межевого плана. Если выявились расхождения, не стоит связываться с таким продавцом. Лучше подыскать для себя другой вариант. Можно заранее посетить кадастрового инженера и проконсультироваться с ним.

Договор купли-продажи

При составлении договора купли-продажи покупатель может потребовать от продавца следующей информации:

разрешение на застройку – необходимо понимать, что существуют определенные зоны, где застройка находится под запретом;
данные о качественных характеристиках участка (выработки, коммуникации под землей и прочее) – возможно, предоставленная информация вынудит покупателя отказаться от соглашения, поскольку она не соответствует планируемому использованию земель;
сведения о соседних территориях – наличие промышленных и других объектов, что может повлиять на использование земель по назначению;
данные об ограничениях, которые помешают использовать участок земли по назначению.

Продавец обязан предоставить покупателю исключительно достоверную информацию. В противном случае последний вправе потребовать расторжения соглашения либо снижения цены.
Договор купли-продажи составляется и заверяется у нотариуса. В нем и необходимо указать всю информацию в письменном виде, закрепив ее подписью и печатью юриста.

Суть процедуры

Покупка и продажа недвижимости является достаточно рискованной сделкой, требующей государственного вмешательства. Без помощи юристов в данном случае не обойтись. Если владелец земельного участка решился на продажу, с документами должно быть все в полном порядке. В частности, территория обязательно должна быть поставлена на государственный учет в кадастровых органах. Если же этого заранее не сделано, когда возникнет необходимость продажи земли, потребуется все равно пройти эту процедуру. Сначала собственник вызывает кадастрового инженера на свой участок, где он должен провести замеры и оценку. После этого, когда данные земельного участка будут установлены и переданы в Кадастровую палату, можно начинать процедуру продажи.

Иногда бывает, что участок поставлен на кадастровый учет, однако в дальнейшем выясняется, что межевание проведено неверно. Или установлены неверные данные. В таком случае придется проходить утомительную процедуру, выяснять и доказывать свою правоту, а также многое другое. Таким образом, оформление купли-продажи земельного участка требует точных и достоверных данных в документах.

Существует три основных этапа, по которым осуществляется купля-продажа земельного участка:

Составление договора о продаже.
Сбор документации, которая дает возможность оформить передачу участка другому лицу.
Выдача свидетельства, что осуществляется после проверки службы кадастра и картографии.

Стоит отметить, что продажа земли гораздо более трудоемкая процедура, чем продажа другого вида недвижимости. Чтобы это понять, достаточно только указать на то, что любые сведения об участке земли должны быть составлены в трех разных бумажных документах: межевом плане, правовом свидетельстве, кадастровом плане.

Поэтапный план действий продавца земельного участка

Помимо сбора первичного пакета документов, следует также провести оценку земли, чтобы обосновать заявленную стоимость. Параллельно следует заняться непосредственным поиском потенциальных покупателей.

Важно учесть тот факт, что покупатели редко принимают решение о крупной покупке импульсивно, поэтому поиски кандидата могут занять какое-то время. В особенности, если выставляемая на продажу земля имеет не только достоинства, но и недостатки.

Весь процесс продажи участка можно условно разделить на 5 этапов:

1. Получите все документы на руки еще до сделки

Обратитесь в Федеральную службу Госрегистра кадастра и картографии. Там вы получите выписку, кадастровый паспорт и план межевания земельного участка. Эти сведения дают на основании документов, удостоверяющих право собственности.

Следует понимать, что проверка документов является обязательной подготовительной процедурой. В нашей стране законы меняются чуть-ли не ежегодно и ваши бумаги могут не соответствовать текущим требованиям.

К примеру, если участок перешел вам во владение еще до 2022 года, и вы только сейчас решили его продать, ваши бумаги могут вызвать вопросы — поэтому лучше привлечь к сделке юриста.

Какие документы потребуются от обеих сторон?

оригиналы паспортов;
бумаги, подтверждающие право собственности;
кадастровый план;
план межевания;
выписку из госреестра;
разрешение супруга/супруги, если продавец находится в официальном браке и имущество было приобретено в браке (согласие заверяется нотариусом);
разрешение супруга/супруги на выделение средств для покупки, если лицо состоит в официальном браке;
если у продавца в семье есть несовершеннолетние дети, то потребуется разрешение на продажу от органов опеки и попечительства;
если на земельном участке есть дом или хозяйственные постройки, то потребуется справка из БТИ (бюро технической инвентаризации). Если таковых не имеется, тоже нужна справка от отсутствии построек;
договор, на основании которого ранее был приобретен участок (купля-продажа, дарение, наследство).

На этапе проведения переговоров могут понадобиться и дополнительные документы. Они предоставляются покупателю как свидетельство законности операции и юристу, который займется подготовкой и подписанием договора.

Далее все эти бумаги подаются подписанными сторонами, в Росреестр, в комплекте с квитанцией об оплате государственной пошлины.

2. Оцените свой участок

Определите, насколько выгодно вам продавать землю с учетом текущей ситуации на рынке. Для этого достаточно проанализировать информацию о продающихся в вашем районе (поселке) участкам. Для этого подойдут данные агентств по продаже недвижимости, интернет порталы, тематические форумы, доски объявлений и страницы в социальных сетях.

Дать объективную оценку стоимости конкретной территории могут также риэлтор или профессиональный оценщик. В случае, если в пакете ваших документов отсутствует план межевания участка, то еще придется оплатить услуги кадастрового инженера (для определения границ участка и получения соответствующего заключения).

3. Поиск покупателя

Когда с бумагами все в порядке, и определена цена, можно приступать к поискам потенциального покупателя. В этом плане есть несколько решений, в зависимости от срочности продажи и вашей вовлеченности в процесс:

подать объявления в открытые источники информации (доски объявлений, сайты, форумы, социальные сети и т.д.);
рассказать соседям, тем, кто проживает в вашем поселке и соседних населенных пунктах, обзвонить тех, кому могло бы быть интересно приобретение вашего участка;
предложить соседям “расшириться”;
привлечь к сотрудничеству маклера (риэлтора);
подать запрос в профильное агентство недвижимости.

На этапе поиска покупателя, многое зависит от правильной презентации и объективной информации о вашей недвижимости. С другой стороны, не стоит давать слишком много — в объявлении должна быть указана ограниченная информация, чтобы не создать поле деятельности для мошенников.

При размещении рекламы стоит помнить: чтобы заинтересовать покупателей важна конкретика. В объявлении можно указать:

название населенного пункта;
окружающая инфраструктура;
размеры участка (площадь);
наличие построек, назначение;
вилка цен и условия торга;
контактные данные для обратной связи.

Не нужно указывать точный адрес объекта и признаки, по которым его могут точно идентифицировать.

4. Показы и просмотры

Все начинается со встреч с покупателями и осмотра ими вашего участка. Чтобы войти в большее доверие, эксперты рекомендуют делать показы самостоятельно, а не делегировать эту часть работы исключительно посреднику.

Если вы приняли решение продавать участок своими силами, то будьте готовы отвечать на звонки и приезжать на показы (причем в любой день и время). Если в сделке задействован агент (агентство), то задача по обеспечению потока клиентов будет ложиться на его плечи.

5. Подписание договора и сделка

Достигнув соглашения, стороны уведомляют об этом юриста и назначают дату, время заключения сделки. Они являются к нему с полным перечнем документов, чтобы подписать предварительно подготовленный договор. Документ выдается в единой редакции, но в 3-х экземплярах.

После подписания, продавец и покупатель договариваются о явке в регистрационный кабинет, чтобы внести сведения в государственный реестр и окончательно рассчитаться.

В РосРеестр подается заявление о перерегистрации земельного участка. При этом, подается уже подписанный договор и истребуются документы. Полный расчет осуществляется после подписания заявления и отправки документов на перерегистрацию.

По закону, смена собственника участка происходит только при внесении изменений в Росреестре. Лишь после этого производится окончательный расчет и сделку можно считать полностью завершенной.

Советы: как быстро продать участок

Даже если вы сильно заняты или наняли проверенного эксперта по недвижимости, старайтесь быть в процессе. Потому что никто, кроме вас, не знает всех преимуществ вашего предложения.

Будьте внимательным и осторожным продавцом: не следует выкладывать всю информацию по телефону, и тем более передавать оригиналы документов незнакомым лицам. Обращайтесь только в проверенные агентства недвижимости, к известным специалистам, которые дорожат своей репутацией.

Не следует голословно верить всем словам покупателя. Многие из них просто «туристы» — они бегают по рынку месяцами и годами, в поисках того, чего нет. Если озвучены намерения купить, всегда требуйте у покупающей стороны внести аванс (задаток), перед тем как тратить свое время.

Не скрывайте открытых сведений о земле, если покупатель интересуется ими во время просмотра. Делайте акценты на преимуществах вашего предложения, чтобы мотивировать покупателя в том, что покупка вашего участка — это верное решение.

Постарайтесь заранее подготовить все недостающие бумаги, чтобы как можно быстрее оформить сделку. Помните, что вы на рынке не один. И чем больше вы будете «тянуть», тем меньше будет мотивация у покупателей, и больше шансов у других продавцов предложить им свой вариант.

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях: