Загрузка...Добрый день, уважаемый посетитель! В данной статье пойдёт разговор про Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Если по ходу у Вас назрел вопрос, спрашивайте, постараемся помочь! Надеемся, что информация Вам пригодится
Комментарий к Ст. 32 Жилищного кодекса РФ
1, 2, 3, 4. а) Вопросы изъятия земельных участков должны решаться на основе норм земельного, градостроительного и гражданского законодательства.
На основании ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
В частности, в случаях необходимости размещения на изымаемых землях объектов федеральных энергетических систем, обороны и безопасности, федеральных транспортных путей, информации и связи, объектов электро-, газо-, тепло-, водоснабжения муниципального значения, автомобильных дорог и др.
Земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами развития городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки (ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации).
Последовательно должны соблюдаться требования ст. 36 — 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации относительно градостроительного регламента, видов разрешенного использования и размеров земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в частности для строительства.
При наличии права собственности (ч. 5 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации) на землю земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. И в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Собственник земельного участка должен быть письменно уведомлен (не позднее чем за год до предстоящего изъятия) органом, принявшим решение об изъятии (ч. 3 ст. 279 ГК РФ).
Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения (в частности, о выкупной цене) или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением (ст. 280 ГК РФ);
б) выкуп жилого помещения — это, по существу, принудительное изъятие жилого помещения у собственника (за исключением части помещения) на возмездных началах для государственных или муниципальных нужд.
При рассмотрении вопросов, связанных с изъятием жилья у собственника, заинтересованные лица должны иметь документы и данные:
1) решение об отводе земельного участка для государственных или муниципальных нужд <*> (в том числе путем выкупа) с официальными данными, свидетельствующими об отсутствии других возможностей размещения будущих объектов (с соблюдением сроков и порядка уведомления землевладельца);
———————————
<*> Предоставление земельных участков товариществам, обществам, кооперативным общественным объединениям рассматривается как изъятие земли для государственных или муниципальных нужд. Но затраты при этом возмещаются за счет средств этих организаций и объединений.
2) решение об изъятии у собственника жилого помещения путем выкупа, вынесенное компетентным органом государственной власти (Российской Федерации, субъектов Российской Федерации), администрациями городов и районов.
Решение должно основываться на материалах об отводе, изъятии земельного участка; при этом его законность и обоснованность связаны с последующим этапом государственной регистрации;
3) данные о письменном уведомлении собственника о принятых решениях об изъятии (выкупе) земельного участка, о выкупе жилого помещения с соблюдением требования годичного срока. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления допускается только с учетом интересов собственника и только с его согласия.
5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться им по своему усмотрению. Собственник вправе, в частности, вселить в жилое помещение лиц, ставших членами его семьи (зятя, невестку, усыновленного и др.) (см. комментарий к п. «ж» ч. 1 ст. 31 Кодекса). Но права распоряжения жильем у него существенно ограничены. Он не вправе совершать сделки, связанные с отчуждением жилого помещения (договоры купли-продажи, продажи, дарения). Ограничиваются права собственника по заключению договоров аренды (имущественного найма), безвозмездного пользования имуществом. Это очевидно, ибо принято решение об изъятии (выкупе) жилого помещения.
Собственник по своему усмотрению вправе производить необходимые затраты, обеспечивающие рациональное использование жилого помещения. Но при этом он должен проявить осмотрительность, ибо несет риск отнесения на него (как на собственника) при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями (не оправдавшими себя).
6, 7. В письменное соглашение между собственником и компетентным органом Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования включаются взаимные обязательства сторон, в частности, по внесению согласованной суммы выкупа, сроку и порядку передачи причитающегося платежа; сроку освобождения жилого помещения собственником (может быть предусмотрено право проживания в изымаемом жилом помещении до приобретения другого жилого помещения), оказанию помощи и содействия собственнику со стороны названных органов в организации перевозок вещей, оборудования, материалов (выделение транспортных средств на возмездных началах).
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются:
а) рыночная стоимость <*> жилого помещения (по ценам спроса и предложения, где находится помещение, и на время ведения переговоров по выкупу).
———————————
<*> Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.
При возникновении сложностей по определению выкупной цены следует руководствоваться положениями Закона Российской Федерации от 29 июля 2022 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп. на 27 февраля 2022 г. <*>). Договором между оценщиком (специалистом в данной области) и заказчиком (собственником жилого помещения и (или) органом при выкупе) может быть предусмотрено проведение оценки конкретного объекта, ряда объектов либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.
———————————
<*> Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 9. Ст. 805.
Оценка может быть проведена на основании определения суда, а также по решению уполномоченного органа; при несогласии собственника с оценкой жилого дома необходимо обращаться в суд;
б) рыночная стоимость надворных построек (сарая, бани, теплицы, погреба и других построек, связанных с удовлетворением жилищно-бытовых потребностей собственника и его членов семьи);
в) стоимость плодово-ягодных насаждений, посевов на основе нормативов, утвержденных правительствами республик, органами исполнительной власти краев, областей (субъектов Российской Федерации) <*>;
———————————
<*> Продолжает действовать Постановление Совета Министров РСФСР от 27 января 2022 г. (с изм. от 3 марта 2022 г.) «О возмещении гражданам стоимости принадлежащих им жилых домов, строений и устройств, подлежащих сносу в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд, и о порядке определения и утверждения нормативов для оценки плодово-ягодных насаждений и посевов» (СП РСФСР. 1984. N 4. Ст. 28; за исключением п. п. 1, 2; изменений в п. 3 (изменения не опубликованы)).
г) затраты в связи с изменением места проживания, временным пользованием жилым помещением. Сюда входят издержки и расходы по найму транспортных средств, вспомогательной рабочей силы; платежи, связанные с проживанием по договору имущественного найма (поднайма);
д) расходы, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него; с оформлением права собственности (временное прекращение выполнения обязанностей по трудовому договору, оформление отпуска без содержания, платежи при оформлении договоров и их регистрации);
е) затраты и причитающиеся платежи в связи с досрочным прекращением обязательств по гражданско-правовым договорам (вынужденное досрочное прекращение договора аренды (имущественного найма) и выселение нанимателей); вынужденный возврат заранее полученных сумм в счет причитающихся платежей и др.
8. а) По специальному письменному соглашению (договору с собственником жилого помещения) собственнику может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену, т.е. ту цену, которая образуется из перечисленных пп. «а» — «е». Возмещение оставшейся суммы стоимости жилья или возврат излишней суммы с указанием их срока должны быть предусмотрены в соглашении.
Изымаемое жилое помещение по выкупу при отсутствии споров переходит в полное хозяйственное ведение или оперативное управление органа, непосредственно заинтересованного в сносе в связи с изъятием земельных участков. Собственник жилого помещения не обладает правом на использование материалов, связанных с разборкой и переносом помещения;
б) в этом же специальном соглашении (договоре) должны быть предусмотрены:
— размеры предоставляемого жилья (на праве собственности) с учетом членов семьи, совместно проживающих с собственником, на основе норм предоставления жилья (ч. 1 ст. 50 Кодекса);
— место нахождения предоставляемого жилья (в пределах городской черты, конкретного района и т.п.);
— недопустимость требований об освобождении собственником сносимого дома до реального предоставления ему жилья на праве собственности.
9. При несогласии собственника с изъятием жилого помещения иск органа государственной власти или органа местного самоуправления о выкупе этого помещения подается в суд по месту нахождения сносимого жилого помещения не позднее двухлетнего срока с момента направления собственнику жилого помещения уведомления. При наличии уважительных причин этот срок может быть восстановлен судом по правилам ст. 205 ГК РФ.
При вынесении судом решения об удовлетворении исковых требований о выкупе (и вступлении его в законную силу) собственник и его члены семьи подлежат выселению с предоставлением выделенного жилого помещения (ч. 8 этой статьи) либо без предоставления жилья с указанием порядка и сроков передачи собственнику выкупной суммы (см. комментарий к ст. 35 Кодекса).
10. Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категориям ветхих или аварийных утверждаются соответствующими службами по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству <*>.
———————————
<*> Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных, как отмечалось, утверждены Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 20 февраля 2022 г.
Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) не пригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, которые с учетом региональных особенностей расположения муниципальных образований и по согласованию с органами местного самоуправления могут создавать комиссии, действующие на территории одного или нескольких муниципальных образований.
Комиссия после изучения соответствующих представленных документов и осмотра жилого дома (жилого помещения) принимает решение:
а) о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;
б) о пригодности жилого дома (жилого помещения) после проведения капитального ремонта, реконструкции, перепланировки;
в) о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены.
Орган местного самоуправления в срок не более 10 дней принимает решение о мерах по обеспечению жильем граждан, проживающих в жилых домах (жилых помещениях), признанных непригодными для проживания (за исключением индивидуальных жилых домов, находящихся на праве личной собственности).
Если собственники индивидуальных жилых домов на праве личной собственности не снесли подлежащий сносу дом, то по требованию муниципальных органов такие дома подлежат сносу за счет средств собственников. При отсутствии средств на снос у собственника местные органы власти и управления обязаны оказывать помощь и содействие в сносе таких домов.
При применении этой нормы следует иметь в виду: в ряде случаев здесь допускаются нарушения требований законодательства, т.е. с целью передачи особо ценных земельных участков (в центрах городов, зеленых зонах) предпринимателям-инвесторам компетентные должностные лица-чиновники «подводят» под аварийные дома, вполне пригодные для проживания. Поэтому при наличии признаков необоснованности, незаконности решений об аварийности домов следует обжаловать их в судебном порядке.
Другой комментарий к Статье 32 ЖК РФ
Вопросы и ответы юристов
Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам
Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут
Срочный вопрос
Автор статьи
Кузнецов Федор Николаевич
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Процедура изъятия земельного участка
Изъятие участка у граждан, а значит, и жилого помещения для муниципальных нужд и нужд государства – это определенная процедура, которая должна подчиняться законодательным требованиям: составляется договор и расчет упущенной выгоды, если таковая имела место быть.
В основе процедуры изъятия земельного участка в пользу муниципальных нужд всегда лежит договор, который служит своеобразной защитой интересов граждан (в нем указывается и расчет стоимости).
Тем не менее, если гражданин-собственник не заключил договор о проведении такой процедуры, вполне возможно принудительное изъятие земельного участка.
Процедура для удовлетворения муниципальных потребностей осуществляется путем принятия соответствующего решения госорганами, которые относятся к исполнительной власти, и заключением такого акта, как договор. Процедура для муниципальных органов может делиться на две стадии:
- этап предварительного согласования о размещении государственного объекта, расчет стоимости, упущенной выгоды;
- этап изъятия участка у граждан (основанием для этого выступает договор).
В первой стадии обязательно должен участвовать собственник, заключающий договор с властями и заявляющий об упущенной выгоде. Если он не согласен с таким решением, возможно обращение в судебную инстанцию в определенный срок путем составления иска.
Гарантия защиты прав граждан – уведомление о предстоящей процедуре, которое должно быть направлено в письменном виде. Еще одно условие, на котором проводится данная процедура – возмещение убытков при изъятии земельных участков. Возмещение причиненных убытков и упущенной выгоды путем внесения материальных средств – это важный элемент защиты прав лица-собственника. Порядок возмещения причиненных убытков и упущенной выгоды определяется соответствующим договором.
Что такое государственные и муниципальные нужды
Прежде чем разобраться с обеспечением прав лица-собственника при изъятии у него участка и определить земельные участки, подлежащие изъятию, нужно назвать понятие государственных и муниципальных нужд.
Госнужды представляют собой обеспечиваемые в соответствии с законодательством потребности государства РФ в продукции, работах или услугах, которые необходимы для полноценного осуществления государственных функций. Такое определение включает в себя не только государственные потребности, но и потребности субъектов РФ.
В понятие муниципальных нужд входят обеспечиваемые путем средств бюджетов муниципалитетов потребности образований местного самоуправления в продукции, работах и услугах, которые необходимы для полноценного решения вопросов, которые относятся к категории местного значения. Таким образом, это нужды не федерального, а местного характера.
Важно понимать, что данное определение носит оценочный характер, невозможно точно определить объем и особенности таких потребностей.
Нормы, которые касаются домов аварийного типа
Правительственными органами установлен порядок признания площадей аварийными. Если орган принял решение о признании объекта аварийным, он направляет гражданам решение о сносе данного здания. При этом устанавливается срок, в течение которого помещение будет снесено (данный срок именуется разумным).
Если требования органов не будет выполнено, то есть дом не снесут, участок изымается для государственных и муниципальных нужд вместе с площадью жилого типа. В данном случае интерес муниципалитета заключается не в самом изъятии, а в устранении аварийной постройки.
Таким образом, земельные участки, подлежащие изъятию – это участки, которые могут быть чем-либо полезны для государственных органов или муниципалитета. Земельные участки, подлежащие изъятию, могут представлять собой и зоны, которые применялись собственником не по назначению или же без уплаты налога земельного типа.
Во всех случаях данный процесс проходит в соответствии с жилищным кодифицированным актом и гражданским законодательством. Действующие законы в должной мере защищают права и интересы граждан. В случае несогласия лицо всегда может оспорить решение в судебной инстанции, а также запросить большую выкупную цену.
Условия выкупа жилого помещения и расчет выкупной цены
Условия выкупа участка, возмещение причиненных убытков и упущенной выгоды определяются в соответствии с жилищным законодательством. Расчет величины выкупа проводится специалистами.
Выкуп помещения и участка осуществляется на условиях, которые предусмотрены специальным соглашением. Речь идет о таких условиях, как цена, срок, время освобождения площади жилого типа и так далее). Что касается расчета выкупной цены, то в ее состав входят две части.
Первая часть – расчет стоимости рыночного характера жилой площади. В случае возникновения конфликта стоимость объекта определяется в соответствии с нормами, регулирующими законы рынка, при необходимости назначается экспертиза.
Кроме того, в состав выкупа входят убытки, которые может понести лицо-собственник при изъятии имущества. Речь идет о расходах, которые связаны с изменением места жительства, расходах на оплату использования другой площади, расчет на затраты на переезд, расчет на услуги транспортных средств, расходы на оформление нового права собственности и так далее. Кроме того, обязателен и расчет упущенной выгоды (например, расчет средств, которые собственник мог бы получить от нанимателей, если он сдавал площадь в аренду). Возмещение упущенной выгоды осуществляется в установленном законодательством порядке, при расчете упущенной выгоды могут привлекаться специалисты, проводиться экспертизы.
Предоставление другой площади жилого характера
В жилищном кодифицированном акте предусматривается, что предоставление новой площади определяется соглашением сторон. Это значит, что о таком мероприятии стороны могут только добровольно договориться. Государственный орган не может принудительно переселить гражданина.
Однако и лицо-собственник не может требовать обязательного предоставления имущества, у него есть лишь право выкупа. Если лицо относится к той категории граждан, которые нуждаются в защите социального характера, ему может быть предоставлена площадь в специально отведенном для этого фонде жилищного типа.
Причины изъятия земельного участка
Изъятие земельного участка у собственника осуществляется по причинам, установленным действующими законами. Потребность изъятия земли у граждан для государственных и муниципальных нужд носит под собой достаточно веские основания. Вот эти причины:
- выполнение обязательств международного характера (в этом случае заключается договор).
- Размещение определенных объектов, если их расположение на другом месте невозможно (договор может содержать положения об объектах энергетики, атомной энергии, транспорта федерального характера, путей сообщения, газоснабжения, автодорог и так далее). Это основные земельные участки, подлежащие изъятию.
- Принудительное изъятие земельного участка у граждан возможно и при других обстоятельствах, которые установлены нормативными актами (например, может быть заключен договор о выкупе участков, которые находятся в собственности у государства или органов муниципалитета). Это еще одна категория земельных участков, подлежащих изъятию.
Регистрация решения об изъятии жилого помещения и его основания
Постановление об изъятии обязательно должно быть зарегистрировано в установленном законодательством порядке. Такая процедура носит открытый характер.
Процедура регистрации проходит в Росреестре, после чего государство или муниципалитет получают все права на участок земельного типа. После того, как участок был зарегистрирован, бывший собственник получает об этом уведомление, в котором должна быть прописана дата этого мероприятия. Только в этом случае изъятие земли для государственных и муниципальных нужд у граждан будет иметь юридическое значение.
Стоит отметить, что уведомление должно быть направлено в определенный срок. Законодательством установлен максимальный срок – один год до изъятия. Практика показывает, что такой срок был выбран для того чтобы максимально защитить права и интересы граждан. В течение этого времени лицо может обжаловать постановление государственных органов в судебной инстанции.
Судебная практика предусматривает условие, когда участок можно забрать принудительно: если собственник не согласен заключать договор, участок можно забрать в принудительном порядке.
Тем не менее, в этом случае предусмотрено возмещение причиненных убытков и упущенной выгоды, то есть участок забирается на основании выкупа.
Есть и другие основания принудительных действий:
- применение земли не по назначению;
- ухудшение экологической обстановки в процессе применения, загрязнение окружающей местности;
- систематическая невыплата налога земельного типа (такая практика довольно распространена у недобросовестных собственников).
