О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков

Приветствуем Вас, уважаемый посетитель! В этой статье поднимается тема О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков. Если у Вас назрел вопрос, смело задавайте его! Надеемся, что информация Вам пригодится

Ограничения по дальнейшему распоряжению землей покупателем

В частности, запрет на сдачу ее в аренду, предоставление в качестве залога или продажу третьим лицам. Такое условие также является незаконным, поскольку с приобретением прав собственности на участок новый владелец имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе и отчуждать или обременять любыми законными способами.

Не знаете, как правильно составить договор дарения земельного участка? В нашей статье есть вся нужная вам информация.

Полная инструкция по процедуре купли-продажи дачного участка описан здесь.

к содержанию ↑

Ограничения и обременения, которые есть на участке

При их наличии собственник обязательно должен предупредить о них покупателя, в противном случае договор может быть признан недействительным.

Примером таких обременений и ограничений может быть:

В случае отсутствия каких-либо ограничений или обременений это также указывается в документе.

Если же они присутствуют, но продавец не сообщил об этом, в дальнейшем это может стать основанием для признания сделки недействительной.

к содержанию ↑

Порядок изменения или расторжения договора

В частности, здесь может быть установлена возможность прекращения сделки по обоюдному согласию, а также приведены основания для ее расторжения по инициативе одной из сторон.

Требования к содержанию

В процессе оформления договора стороны должны быть полностью уверены в том, что корректно вносят всю необходимую информацию.

Ключевыми условиями, которые должны присутствовать в оформленном соглашении, являются предмет договора, а также стоимость территории. При этом граждане должны перечислить все необходимые параметры, которыми недвижимость можно будет идентифицировать.

Автор статьи

Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.

Судебная практикаЯвляется ли граница эксплуатационной ответственности существенным условием договора.

Adblock
detector

Преамбула и предмет споров

В преамбуле соглашения указывается наименование каждой из сторон, то есть тех лиц, которые выступают в роли продавца и покупателя, а также перечень лиц, уполномоченных представлять интересы их в процессе оформления договора. Действующее законодательство не устанавливает каких-либо жестких правил, касающихся того, что именно нужно делать сторонам договора купли-продажи для корректного оформления сделки.

В качестве продавца при оформлении такого договора может выступать не только владелец земельного участка, но и то лицо, которое только в будущем приобретет право собственности на территорию.

Указанное обстоятельство, конечно, приведет в конечном итоге к появлению дополнительных рисков со стороны покупателя и это нужно принимать во внимание. Если у продавца на данный момент уже есть право собственности на какой-либо земельный участок, то в процессе оформления договора для того, чтобы минимизировать риски, покупателю будет целесообразно запросить у контрагента различную документацию, которой подтверждается право собственности указанного лица.

Учитывая, что земельные участки отличаются особой ценностью, при продаже или покупки их будет целесообразным ознакомиться с учредительной документацией контрагента, если в качестве такового будет выступать юридическое лицо.

Отдельно нужно определить условия о претензионном порядке решения каких-либо конфликтных ситуаций. В договоре подробно должен описываться порядок, условия и сроки рассмотрения поступающих претензий.

Указание на разрешение споров путем проведения переговоров или же необходимость подачи письменного обращения тем лицом, которое свидетельствует о нарушении прав, не говорит о том, что был согласован обязательный претензионный порядок.

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Читайте далее, как часто меняется кадастровая стоимость земельного участка.

к содержанию ↑

Регулирование согласно закону

Действующее законодательство не устанавливает какой-либо строгой формы. В соответствии с которой должна осуществляться процедура оформления договора купли-продажи земельных участков, но при этом различные нормативные акты устанавливают четкий перечень существенных условий, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным.

В частности, эти условия прописаны в статье 432 Гражданского кодекса.

Гражданское законодательство не устанавливает точного определения понятия земельного участка, в связи с чем нужно принимать во внимание те нормы, которые прописаны в земельном законодательстве. В данном случае речь идет не только о том, как соотносить нормы каждой из отраслей, но еще и о том, что нужно основываться на нормах земельного законодательства для корректного правопонимания.

Земельный участок, выступающий в качестве поверхности земли в соответствии со статьей 6 Земельного кодекса, в первую очередь, характеризуется определенной площадью, но на самом деле этого определения недостаточно, если не будут указываться какие-то другие признаки.

Помимо этого, обязательными признаками земельного участка являются сведения, с помощью которых можно будет его индивидуализировать среди ряда других.

к содержанию ↑

Условия, признаваемые существенными

Условия, которые находят отражение в договоре, можно разделить на три основные группы. Наиболее важная из них содержит так называемые существенные условия.

Ими считаются те пункты, которые должны быть прописаны конкретно, без возможности их двоякого трактования. Игнорирование указанных правил составления договора может повлечь за собой признание сделки недействительной.

Мнение сторон договора должно быть единогласным по каждому из его пунктов.

Во-первых, в соглашении должны быть отражены все характеристики объекта, подлежащего продаже. Описание продаваемого участка земли должно однозначно позволять провести процедуру его идентификации. Это необходимо для недопущения продажи одного и того же надела нескольким лицам. По передаваемому объекту должна быть отражена следующая информация:

Адрес местонахождения;
Размер участка, отметки его границ и точек для однозначного определения объекта на местности;
Кадастровый номер участка;
Вид, по которому разрешено пользование земельным участком (к примеру, сельскохозяйственное назначение);
Отражение правоустанавливающих документов продавца на передаваемый покупателю объект.

Во-вторых, в договоре должна быть отражена конкретная цена совершаемой сделки. Этот показатель должен иметь четкое стоимостное выражение. Для определения цены продажи можно воспользоваться несколькими способами:

Хозяин участка может назначить покупную стоимость самостоятельно, исходя из анализа рынка. Также он может руководствоваться показателями цены по предыдущим сделкам, проведенными в регионе нахождения надела;
Основой для определения стоимости может стать ставка налога. Тогда будет принята во внимание кадастровая стоимость продаваемого объекта;
На окончательный уровень цены земельного участка может повлиять проведение по нему торгов. В этом случае первоначально отраженный показатель может повысится;
Финальную цену может обозначить в своем отчете специально нанятый оценщик.

Помимо указанной информации договор должен содержать личную информацию участников сделки. К ней относятся персональные данные, позволяющие однозначно идентифицировать стороны соглашения.

Быть собственником земельного участка – это значит иметь право распоряжаться им по своему усмотрению. Владелец земли может совершать в отношении своего владения юридические сделки с переходом права собственности к другому лицу.

Мнение эксперта

Мусихин Виктор Станиславович

Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.

Продажа участка должна сопровождаться составлением договора, который определит права и обязанности сторон сделки и поможет избежать ненужных проблем.

к содержанию ↑

Право продавца выкупить земельный участок обратно по своему желанию

В частности, такое положение может быть внесено, когда продается участок, купленный в ипотеку и находящийся в залоге.

При этом в случае ненадлежащего выполнения покупателем своих обязанностей по уплате кредита права на участок переходят обратно к продавцу.

Такой механизм, выгодный в основном для банков, является незаконным, а включение подобного условия в договор не допускается.

После совершения сделки права собственности и ответственность перед банком полностью переходит к покупателю, продавец же больше не имеет к нему никакого отношения.

к содержанию ↑

Дополнительные

Кроме перечисленных выше условий, которые являются обязательными или желательными для включения в договор, стороны могут внести в него любые дополнительные пункты. Единственное требование при этом — соблюдение положений действующего законодательства.

Права и обязанности сторон

В частности, главной обязанностью продавца является передача второй стороне сделки земельного участка в установленные сроки и в надлежащем виде.

Основная обязанность покупателя — принять этот участок и оплатить его в установленном договором порядке.

В этом разделе стороны также могут определить, кто будет нести расходы по сделке и как они будут распределяться между ними. Помимо этого, стороны могут установить по отношению друг к другу множество других прав и обязанностей.

к содержанию ↑

Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением

Договор купли-продажи участка

Договор купли-продажи земельного участка – это документ, согласно которому права на пользование, владение и распоряжение переходят от продавца к покупателю. Последний, в свою очередь, обязуется выплатить продавцу определенную денежную сумму, то есть цену данной недвижимости.

Договор должен полностью соответствовать требованиям законодательства, выраженным в правовых актах Гражданского кодекса:

Согласно 554 статье Гражданского кодекса, в договоре должны содержаться точные характеристики объекта продажи. Отсутствие таковых является существенным основанием для признания документа недействительным.
421 статья ГК РФ говорит о том, что принуждение к подписанию договора исключено. Каждая из сторон сделки должна руководствоваться исключительно собственной волей.
Договор нельзя считать заключенным до момента, пока продавец и покупатель не придут к единому мнению по каждому существенному пункту (ст. 432 ГК РФ).
Нельзя заключить сделку по договору, в котором отсутствует информация о цене участка (ст. 555 ГК РФ).
В случае долевого владения недвижимостью, до каждого из совладельцев должна быть донесена информация о продаже одной из долей. Если кто-либо из них посчитает нужным приобрести данную долю, он будет иметь на это преимущественное право. (ст. 250 ГК РФ).
В 460 статье ГК РФ зафиксирована обязанность продавца перед продажей какого-либо товара, избавить его от обременения третьими лицами.

к содержанию ↑

Кредитные и ипотечные каникулы в связи с эпидемией коронавируса

Ограничение ответственности продавца в случае предъявления на участок прав со стороны третьих лиц

Мнение эксперта

Мусихин Виктор Станиславович

Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.

В целях повышения максимальной защиты прав покупателя такое условие также будет признано незаконным.

Кроме этого, основанием для признания договора недействительным является несоблюдение его письменной формы, а также отказ от процедуры государственной регистрации в Росреестре.

Хотя регистрация самого договора уже не является обязательной, для перехода прав собственности эта процедура не отменялась.

Таким образом, условия договора купли-продажи состоят из нескольких групп: существенных, обязательных и дополнительных.

И если две первые группы должны включать в себя положения, определенные в законе, то в качестве дополнительных условий стороны могут указать различные требования и права по отношению друг к другу.

Однако в случае их противоречия законодательным требованиям они будут признаны недействительными.

Оформление договора купли-продажи предусматривает необходимость в соблюдении целого ряда особенностей, предусмотренных действующим законодательством.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

В связи с этим важно знать все обязательные существенные условия договора купли-продажи земельного участка, которые должны указываться в таком соглашении в 2022 году.

к содержанию ↑

Условия, признаваемые существенными

Условия, которые находят отражение в договоре, можно разделить на три основные группы. Наиболее важная из них содержит так называемые существенные условия.

Во-первых, в соглашении должны быть отражены все характеристики объекта, подлежащего продаже. Описание продаваемого участка земли должно однозначно позволять провести процедуру его идентификации. Это необходимо для недопущения продажи одного и того же надела нескольким лицам. По передаваемому объекту должна быть отражена следующая информация:

Адрес местонахождения;
Размер участка, отметки его границ и точек для однозначного определения объекта на местности;
Кадастровый номер участка;
Вид, по которому разрешено пользование земельным участком (к примеру, сельскохозяйственное назначение);
Отражение правоустанавливающих документов продавца на передаваемый покупателю объект.

Хозяин участка может назначить покупную стоимость самостоятельно, исходя из анализа рынка. Также он может руководствоваться показателями цены по предыдущим сделкам, проведенными в регионе нахождения надела;
Основой для определения стоимости может стать ставка налога. Тогда будет принята во внимание кадастровая стоимость продаваемого объекта;
На окончательный уровень цены земельного участка может повлиять проведение по нему торгов. В этом случае первоначально отраженный показатель может повысится;
Финальную цену может обозначить в своем отчете специально нанятый оценщик.

Помимо указанной информации договор должен содержать личную информацию участников сделки. К ней относятся персональные данные, позволяющие однозначно идентифицировать стороны соглашения.

Как оформить договор аренды земельного участка между юридическим и физическим лицом

29 мая 2022

Содержание договора

Договор купли-продажи, какой бы объект в нем не отражался, является юридически-значимым документом. При соблюдении его условий финалом заключенного соглашения станет полное лишение прав на объект продажи предыдущего собственника – продавца. Вторая же сторона – покупатель, наоборот получит в свое ведение и распоряжение все права на предмет договора.

Соблюдение указанных условий возможно только при возмездном сотрудничестве. Это означает, что продать надел можно исключительно с указанием его стоимости, обязательной к оплате. В противном случае такое соглашение может иметь статус дарственной. Цена при этом может быть минимально возможной. Договор не может противоречить положениям ГК. При его составлении придется взять во внимание следующие нюансы:

Объект должен содержать конкретные характеристики. При наличии замечаний по указанному пункту договор может быть признан недействительным (ст. 544 ГК);
Нельзя понуждать собственника к подписанию соглашения. Указанный пункт характеризует свободу волеизъявления (ст. 421 ГК);
Все пункты, отраженные в договоре, должны быть согласованы между сторонами и сделки. Недопустимо осуществление сотрудничества при наличии замечаний и возражений хотя по одному из вопросов (ст. 432 ГК);
Запрещено заключение сделки на объект, цена которого не установлена договором купли-продажи (ст. 555 ГК);
Имущество, находящееся в долевом владении в первую очередь должно быть предложено к выкупу остальным дольщикам. Совладельцы в данном случае имеют первоочередное право на выкуп такой недвижимости (ст. 250 ГК);
Перед осуществлением сделки продавец обязан освободить объект от всяких обременений. Передаче подлежит только тот участок, на который не могут быть распространены права третьих лиц. В противном случае подобная сделка может быть признана недействительной (460 ГК).

Перевод земель из одной категории в другую

22 мая 2022

Аренда

Условия, признаваемые недействительными

Помимо обязательных условий, без которых сделка не состоится, стороны могут договорить о включении в соглашение дополнительных. Благодаря им происходит установление ряда показателей, позволяющих конкретизировать объект соглашения. Стороны могут настолько расширить условия сделки, что невольно сами нарушат свои же права. Такие действия могут повлечь за собой не только отказ в регистрации договора, но и предоставят возможность для обращения в суд.

Наличие подобных пунктов в договоре запрещено ЗК. Запрещено отражать в договоре купли-продажи следующие показатели:

Право продавца на выкуп продаваемого участка по первому его требованию. Подобное условие может встретиться в договоре, участок по которому продается с домом. Жилая недвижимость в таком случае построена в ипотеку, и залоговая на нее находится у кредитора. При продаже участка указанный пункт недопустим;
Наличие запрета или ограничения прав будущего владельца земли на совершение последующих юридически значимых сделок с купленной им недвижимостью. К таковым можно отнести возможность дарения, продажи или обмена;
Освобождение бывшего владельца земельного участка от ответственности перед третьими лицами по продаваемому наделу.

При покупке земельного участка следует ознакомиться с правилами составления договора купли-продажи. В нем должны содержаться существенные условия. Недопустимо включать в соглашение пункты, нарушающие права одной из сторон. В противном случае государственными органами может быть отказано регистрации, а сделка может быть признана недействительной