Как узаконить перепланировку нежилого помещения?

Добрый день, дорогой гость! Далее описана тема Как узаконить перепланировку нежилого помещения?. Если у Вас возникли вопросы, смело задавайте их ниже, это бесплатно! Надеемся, что мы сможем помочь

Узаконивание перепланировки нежилого помещения

В случае проведения несанкционированной (несогласованной) перепланировки или при обнаружении контролирующими органами несоответствия помещения (или его отдельных частей) существующим нормам и правилам, на собственника (или арендатора) такого помещения могут быть наложены следующие меры административной ответственности:

штраф за незаконную перепланировку помещения;
требование привести помещение в исходное состояние и произвести работы по восстановлению конструкций и приведению инженерного оборудования в исправное состояние за свой счет;
отказ в продлении (пролонгации) лицензий;
требование расторжения договоров аренды и иных договоров, дающих право на пользования помещениями;
информирование органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним об установленных актах несанкционированной перепланировки и (или) несоответствия плана объекта его фактическому состоянию для принятия указанными органами соответствующих мер;
обращения в суд с исками о продаже помещений с публичных торгов.

Для того чтобы избежать этих негативных последствий, лучше вовремя позаботиться о получении всех необходимых разрешений и сборе документации для предоставления в контролирующие органы. Итак, какие же документы необходимы для согласования?

правоустанавливающий документ на помещение (свидетельство о собственности, договор аренды/субаренды) – 3 н/к;
план БТИ, экспликация и выписка из технического паспорта на помещение – 1 ориг. + 1 заверенная копия;
схема размещения электрооборудования (розетки, выключатели, проводка, щиток);
копия лицензии фирмы, проводящей электромонтаж;
сертификаты на используемое электрооборудование;
свидетельство о регистрации (копия).

При проведении перепланировки помещения запрещается:

переустройство помещений, приводящее к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов дома, строения, или отдельного помещения; удалению, нарушению нормальной работоспособности противопожарных устройств или оборудования; затруднению доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, а также к местам общего пользования (входным дверям, лестничным площадкам и межкомнатным холлам);
переустройство помещений в строениях, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такая перепланировка не является необходимой для обеспечения безопасности эксплуатации;
проведение и реализация мероприятий, нарушающих требования строительных, санитарно-гигиенических, технических, эксплуатационных нормативных документов или ведущих к ухудшению условий эксплуатации помещения;
демонтаж несущих опор, стен и балок, ненесущих разгружающих опор стен и балок в домах с деревянными, либо смешанными перекрытиями, вентиляционных коробов и коллекторов;
замуровывание в стены газовых стоек и газовой разводки;
установка или переустройство перегородки, если в результате образуется комната без естественного освещения или приборов отопления;
переустройство помещений, в результате которого образуется комната площадью менее 9 кв. м, шириной менее 2,25 м, высотой менее 2,20 м;
объединение помещения по вертикал;
расширение либо увеличение оконных проемов и изменение наружного периметра стен.

Узаконить перепланировку помещения через суд

Для обращения потребуется предоставить:

исковое заявление;
паспорт заявителя;
свидетельство на недвижимость;
письменный отказ представителя БТИ;
старый техпаспорт и новый (заказанный в БТИ);
кадастровый паспорт;
полученные разрешения в ходе работы;
проектная документация;
квитанция об уплате госпошлины.

Узаконить перепланировку помещения

Специалисты отдела узаконивания перепланировки нежилого помещения окажут квалифицированную помощь в максимально короткие сроки. Мы имеем большой опыт сотрудничества со всеми учреждениями, от которых зависит принятие решений.

Нужна консультация? Остались вопросы?

Обратитесь к нам и получите квалифицированную консультацию по вопросам, связанным с ценой на согласование незаконной перепланировки помещения, а также по вопросам оформления незаконной перепланировки помещения через суд.
Оставьте заявку на бесплатную консультацию прямо сейчас!

Узаконивание перепланировки квартиры в 2022 году

Любые вопросы по порядку согласования, узаконивания перепланировки жилого помещения, квартиры в Москве 2022 года: оформим пакет документов, разрешения, пр.

Узаконивание перепланировки в 2022 году: новое в Жилищном кодексе РФ

ЖК РФ — документ, в котором перманентно отображаются изменения, диктуемые практикой жилищного законодательства. Последняя редакция от 29 июля 2022 года коснулась некоторых изменений в порядке реконструкции жилого помещения.

Надеемся, что для посетителей официального сайта PereplanHome.Ru, которые собираются узаконить перепланировку квартиры в 2022 году, изложенный ниже материал окажется полезным.

Для удобства знакомства с ним предлагаем воспользоваться содержанием.

Востребованные виды перепланировки квартир в Москве

Перепланировка — это средство преображения внутреннего пространства жилья в соответствии с предпочтениями, потребностями и желаниями его владельцев.

К ней прибегают собственники и квартиросъемщики, которым понадобилось сместить дверь, убрать перегородку между комнатами, увеличить площадь гостиной или кухни, осовременить жилище в соответствии с модными тенденциями и веяниями.

Однако подобная переделка сопряжена со множеством нюансов, небрежение которыми — даже в приватизированной квартире, а не только в приобретенной по ипотеке — чревата нежелательными последствиями.

Вне зависимости от формы собственности, любая квартира в многоэтажке — часть общей конструкции. Сквозь нее проходят коммуникации. Через стены и плиты перекрытия она соседствует с другими квартирами.

Ее наружная часть является элементом фасада всего здания. Поэтому самостоятельная реконструкция квартиры неизбежно «аукнется» соседям.

Повышенный шум во время ремонта — далеко не самое большое из возможных огорчений.

Для предотвращения ущерба зданию законодательством предусмотрена разрешительная процедура. Перед воплощением задуманного в жизнь, нужно согласовать планы с архитектурным отделом мэрии (Комитетом по архитектуре и градостроительству), БТИ, при необходимости — с другими органами и организациями.

Основополагающим документом, регламентирующим порядок согласования перепланировки квартиры в 2022 году и правила ее осуществления, по-прежнему остается Постановление Правительства Москвы №508-ПП от 25.10.11 г. Предусмотренные в нем работы по переустройству жилья можно разделить на два вида:

Простая модификация внутреннего пространства;
Сложная перепланировка квартиры.

К первому виду относятся несложные работы, не затрагивающие конструкций здания:

Внесение изменений и перемещение сантехники и канализации в пределах соответствующих помещений;
Частичная или полная разборка простенков и перегородок, не выполняющих несущую функцию;
Возведение новых перегородок и простенков;
Изменение положения и размеров межкомнатных проемов, пр.

После простой перепланировки в 2022 году необходимо внести коррективы в технический паспорт, обратиться с заявлениями в БТИ, МФЦ и дождаться визита сотрудника последнего для сверки реального состояния с внесенными коррективами.

К сложной перепланировке московских квартир в 2022 году относят:

Перенос кухни и санузлов на новое место;
Расширение жилой площади за счет упразднения встроенных кладовок, ниш;
Объединение смежных комнат либо разделение больших на небольшие;
Обустройство дополнительных санузлов;
Проделывание проемов в несущих стенах;
Реконструкция проемов окон, пр.

Подобные изменения предполагают разработку проекта (проектного эскиза), оформление пакета документов, узаконивание перепланировки. Организационные мероприятия можно выполнить самостоятельно.

Однако практика подтверждает целесообразность их поручения профессионалам специализированного бюро. Компания «PereplanHome.

Ru» по адекватной цене гарантированно обеспечит качественный, менее затратный по срокам (и нервам) результат. Мы:

Соблюдем процедуру;
Оформим документацию;
Согласуем регламент и объемы перестройки;
Получим разрешения;
Узаконим новшества в приватизированной и ипотечной квартире.

Проконсультироваться на предмет предоставления услуг, узнать цены, подать заявку можно непосредственно на официальном сайте нашей компании. Владельцам, собственникам перепланированного жилья, а также оформившим ипотеку не рекомендуем игнорировать узаконение сделанных в планировке изменений. Основания для такой рекомендации следуют ниже.

Для чего необходимо узаконивать реконструкцию

Законодательство не разрешает проводить перестраивание квартиры без разрешения компетентных органов — жилищной инспекции, архитектурного отдела, БТИ. Самоуправная перепланировка несет угрозу для здоровья и жизни жильцов.

Непродуманные действия снижают несущую способность стен. Это отрицательно сказывается на прочности строения и может преждевременно его разрушить.

Поэтому закон требует обязательного согласования вида и объема вмешательства во внутреннее обустройство жилья.

Кроме перечисленных рисков, незаконные перепланировки портят т. н. «историю квартиры». Из-за этого ее невозможно продать (купить), обменять, подарить. Другие последствия нарушений порядка перепланировки квартир в 2022 году определены статьей 7.21 КАН:

Штраф до 2,5 тысяч рублей с предписанием вернуть помещение в исходное состояние;
Передача квартиры под юрисдикцию суда, продажа с направлением вырученных средств на восстановление первозданного вида;
Отказ нотариата в выдаче свидетельств наследования;
Отказ в праве приватизировать, продавать (покупать) квартиру;
Проблемы с ипотекой (банки поднимут вопрос о безотлагательном погашении долга при обнаружении незаконных изменений объекта залога).

Проведение любых сделок с квартирой в 2022 году будет невозможным в случае самовольной перестройки ее без получения разрешения в компетентных органах. Действия по изменению планировки без согласования в соответствии со статьей 29 ЖК РФ считаются незаконными.

Что при перепланировке делать нельзя

Кроме нарушений порядка изменения планировки квартир, ведущих к рассмотренным выше административным санкциям, существует перечень действий, которые выполнять нельзя ни при каких обстоятельствах. К таковым относятся:

Разрушение (снос) несущей стены;
Увеличение балкона или лоджии за счет комнат, к которым те примыкают;
Ликвидация окон;
Замуровывание газовых и водопроводных труб в стены;
Соединение в одно помещение комнаты и кухни, оборудованной газовой плитой;
Увеличение более, чем на четверть от общей площади, квадратуры кухни и санузла;
Оборудование санузла над жилыми комнатами нижних квартир.

К сведению проживающих в ипотечных квартирах: сотрудники банка имеют право инспектировать их состояние!

Приведенный список запретов — обязателен к учету при перепланировках квартир в 2022 году. На выполнение перечисленных работ ни в муниципальных, ни в приватизированных домах официальные разрешения не выдаются! Другие разновидности реконструкций потребуется согласовывать.

Документы, которые нужны для узаконивания перепланировки

Для узаконивания переоборудования внутреннего пространства квартир (перепланировки) в 2022 году нужно оформлять пакет документов. В зависимости от ситуации, его состав может изменяться. Основными являются:

Проект и экспликация перепланирования;
Техническое заключение БТИ;
Технический паспорт;
Выписка из домовой книги;
Согласие эксплуатационных служб;
Разрешение контролирующих органов;
Письменное согласие проживающих на проведение реконструкции.

Сформировать пакет можно самостоятельно или поручить это специализированной организации — Бюро согласования перепланировок «PereplanHome.RU». Заказать услугу в 2022-м, как и в предыдущие годы, можно на официальном сайте компании. Мы также поможем легализировать перепланировку квартиры, когда она уже самовольно сделана, но без нарушения установленных норм, существующих правил и требований.

Как в 2022 году узаконить выполненную перестройку жилого помещения

При условии соблюдения законодательно установленных норм, действующих требований и правил узаконивание перепланированного жилья возможно на любом этапе реконструкции, в т.ч., когда она уже сделана. Для этого придется:

Обратиться в жилищную инспекцию для получения консультации;
Изготовить проектный эскиз сделанного переустройства;
Сопроводить эскиз экспликацией;
Представить для регистрации коррективы в техническом паспорте.

В зависимости от ситуации, могут понадобиться другие действия и документы. На следующем этапе назначенная комиссия определит степень безопасности сделанной перепланировки квартиры 2022.

При соблюдении норм владелец квартиры (собственник, ответственный квартиросъемщик) получит формальное согласие. В противном случае придется уплатить штраф и устранить перестройку.

В завершение, по результатам приемки реконструированной квартиры инспектор составляет акт, а изменения планировки регистрируются в БТИ.

Заключение

Перепланировка квартиры — ответственное мероприятие, требующее от владельца (собственника, квартиросъемщика) знания многих технических и юридических аспектов.

Для ее выполнения в правовом поле потребуется согласование многих вопросов и получение разрешения компетентных органов. По опыту, организационная сторона может занять от 7-10 дней до нескольких недель.

Чтобы избежать ошибок и сократить возможные непродуктивные расходы, ее стоит поручить профессионалам.

Бюро согласования перепланировок «PereplanHome.RU» предоставляет подобного рода услуги жителям Москвы и МО.

Обратившись к нам, не придется тратить время на изучение законодательства, государственных стандартов, СНИП’ов. Не нужны хождения по инстанциям, поездки, очереди, пр.

Достаточно заключить договор, согласовать цену, делегировать нам полномочия. Ваши заботы — это наша работа! Обращайтесь!

Стоимость наших услуг по согласованию перепланировки квартир

НаименованиеСтоимостьСроки выполнения

Согласование перепланировки квартиры «под ключ» + внесение изменений в ЕГРН	от 80 000 руб.	от 2 мес.
Согласование перепланировки квартиры «под ключ»	от 60 000 руб.	от 2 мес.
Получение разрешения на перепланировку без затрагивания несущих конструкций	от 35 000 руб.	от 1,5 мес.
Получение разрешения с затрагиванием несущих конструкций	от 45 000 руб.	от 2 мес.
Получение разрешений с затрагиванием несущий конструкции в панельных домах	от 160 000 руб.	от 3 мес.
Получение разрешения на объединение квартир без затрагивания несущий конструкции	35 000 руб.	1,5 мес.
Получение разрешения на объединение квартир с затрагиванием несущий конструкции	от 35 000 руб.	от 2 мес.
Получение разрешения на объединение лоджии (балкона) с комнатой (кухней)	от 35 000 руб.	от 1,5 мес.
Подписание Акта о завершенной перепланировки Мосжилинспекции. Получение технической документации БТИ	30 000 руб.	1,5 мес.
Согласование ранее выполненной перепланировки квартиры	от 55 000 руб.	от 2 мес.
Изготовление технического плана на квартиру для внесения в кадастр недвижимости	от 12 000 руб.	7-15 рабочих дней
Внесение изменений в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН)	20 000 руб.	от 15 рабочих дней

Стоимость проектной документации для перепланировки

НаименованиеСтоимостьСроки выполнений

Проект перепланировки и Техническое заключение (полный комплект)	18 000 руб.	5-10 рабочих дней
Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненной перепланировки помещения	18 000 руб.	5-10 рабочих дней
Проект перепланировки помещения	12 000 руб.	3-7 рабочих дней
Техническое заключение о возможности перепланировки помещения	10 000 руб.	3-7 рабочих дней
Проект перепланировки по объединению квартир до 110 кв.м	18 000 руб.	5-10 рабочих дней
Проект перепланировки по разъединению квартир до 110 кв.м	17 000 руб.	5-10 рабочих дней
Теплотехнический расчет при затрагивании ограждающих конструкций	5 000 руб.	3 рабочих дней
Проект устройства проема (конструктив по усилению проема)	от 9 000 руб.	5-10 рабочих дней
Проект устройства лестницы (конструктив элементов лестницы)	от 13 000 руб.	5-10 рабочих дней
Проект устройства входной группы (архитектурный раздел для АПУ)	от 13 000 руб.	5-10 рабочих дней
Проект электроснабжение	от 11 000 руб.	от 5 рабочих дней
Проект водоснабжения и водоотведения	от 11 000 руб.	от 5 рабочих дней
Проект вентиляции и кондиционирования	11 000 руб.	от 5 рабочих дней
Проект отопления	11 000 руб.	от 15 рабочих дней
Проект слабые токи	11 000 руб.	от 15 рабочих дней

Оценка статьи:

4. Департамент культуры не разрешает делать перепланировку из-за специфики здания — когда дом является памятником культурного наследия. В отказе администрация укажет причину и вид нарушений.

Ч. 1 ст. 27 ЖК РФ четко устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании. Этот перечень нельзя расширить или толковать иначе. Помните об этом, если у вас самовольная перепланировка и суд отказывает в ее узаконивании.

Если комиссия отказала в выдаче акта,ссылаясь на нарушения закона, то требуйте указания на конкретные нормы и ссылки на законы, ГОСТ и СНиП. А также в акте комиссия обязана предложить решение —устранить нарушения, выполнить дополнительные работы (какие именно), предоставить дополнительные документы.

Причины обычно две — если истек срок действия решения о согласовании и если реальная перепланировка не соответствует проекту.

Как узаконить перепланировку в нежилом помещении если она уже сделана 2022

Узаконить перепланировку помещения – значит привести всю техническую документацию недвижимости в порядок.

Об узаконивании перепланировки и переустройства в жилом помещении мы рассказывали подробно в отдельной статье «Как узаконить перепланировку квартиры», теперь выясним, как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2022 году.

Какими способами закон разрешает узаконивание перепланировки нежилых помещений, находящихся в МКД (многоквартирных домах) или в нежилых зданиях? Обо всем по порядку. Нежилое помещение – это недвижимость, которая не предназначена для постоянного проживания людей.

(В статье пойдет речь о таких нежилых помещениях как – магазины, салоны, офисы, склады и т.п.). Перепланировка – изменение конфигурации помещения путем возведения или сноса перегородок, перестановки оконных и дверных проемов и т.п.

Узаконить перепланировку помещения или согласовать, в чем разница?

Многие путают понятие узаконивания и согласования перепланировки, однако они отличаются друг от друга.

Согласование перепланировки – это процесс, который предшествует перепланировке. При согласовании мы сначала спрашиваем разрешения у контролирующих органов на внесение изменений в конструкцию здания (помещения), и только после одобрения – начинаем ремонтные работы, которые затем сдаем для принятия все тем же контролирующим органам.

Узаконить перепланировку помещения

– это значит «рассказать» о ней постфактум. То есть перепланировка уже сделана, но не согласована и изменения в документацию не внесены.

Узаконивание встречается достаточно часто по разным причинам (покупка помещения, в котором была проведена перепланировка, но документально она не подтверждена; незнание того, что выполненные ремонтные работы должны быть обязательно согласованы и пр.).

Узаконить перепланировку нежилого помещения можно разными способами – путем согласования или обращаясь в судебные инстанции, эти способы разберем ниже, а сначала выясним чем отличается согласование перепланировки нежилого помещения в МКД и в нежилом здании.

Согласование перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме

Жилищный кодекс в 2022 году претерпел изменения в части перепланировки и переустройства помещений в многоквартирном доме. Речь идет о нежилых помещениях.

Если раньше нормы, касающиеся переустройства и перепланировки нежилого помещения никак не затрагивались жилищным кодексом, то с января 2022 года к перепланировке нежилого помещения применяется такой же порядок, как и для жилого помещения (квартиры, комнаты). Если кратко, согласование с учетом изменений в 2022 году проходит по следующей схеме:

Собираем пакет документов (проект перепланировки, техпаспорт, свидетельство и д.р.);
Обращаемся в местную власть с заявлением (прилагаем документацию);
Делаем перепланировку;
Уведомляем об окончании работ;
Получаем акт о принятии работ и регистрируем перепланировку в ЕГРН.

Более подробно о согласовании читайте в наших статьях: «Как согласовать перепланировку квартиры» и «Согласование перепланировки в 2022 году»

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

Согласование перепланировки нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, происходит немного в другом ключе, так как здесь не применимы нормы жилищного кодекса. Руководствуемся Градостроительным кодексам и правилами.

Градостроительный кодекс не содержит понятия перепланировки или переустройства нежилого помещения, они заменены такими определениями как «реконструкция» и «капитальный ремонт», и имеют более широкий смысл. Реконструкция и капремонт требуют разрешение на строительство.

Это длительная и затратная процедура.

Тут следует учитывать какие именно работы для изменения конфигурации помещения в нежилом здании вам надо провести. Возможно, они не будут считаться капремонтом или реконструкцией, а значит и узаконивания не требуют. В каждом муниципалитете на этот счет могут действовать свои внутренние правила.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Если перепланировка нежилого помещения уже сделана, то ее следует узаконить, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем. Для этого можно пойти двумя путями:

Способ № 1. Путем согласования

Закон не запрещает обращаться за согласованием самовольной перепланировки в администрацию. Порядок согласования все тот же – заказываем проект на уже сделанную перепланировку, отдаем на согласование и получаем акт от администрации. Однако, положительное решение по факту не всегда удается получить, тогда следует обратиться в суд.

Способ № 2. Через суд

Для того, чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения при помощи судебных органов, обращаемся с заявлением в суд, прилагаем техническое описание от проектной организации.

Если суд решит, что перепланировка не противоречит нормам закона и сделана по правилам, тогда выносится положительное решение, которое и будет являться основанием для получения нового технического паспорта и регистрации перепланировки в Росреестре.

Вывод

Изменение конфигурации (перепланировка) – требует согласования, порядок которого установлен местными властями. Узаконивание перепланировки нежилых помещений может проходить путем обращения в местную администрацию или суд.

При этом органами власти учитывается в каком здании расположено нежилое помещение – в МКД или в нежилом здании (к примеру, в торговом комплексе). От этого зависит процесс и порядок согласования и узаконивания нежилого помещения.

Цена узаконивания перепланировки нежилого помещения.

Такое помещение может быть встроено-пристроенным к жилому зданию, а может располагаться и в нежилом доме. Это сильно влияет на стоимость узаконивания перепланировки нежилого помещения и саму процедуру. Также цена формируется от вида произведенных мероприятий, метража объекта и других факторов. Для уточнения стоимости Вашего случая и получения коммерческого предложения позвоните нам по номеру 8-495-507-74-67 или вышлете на наш электронный адрес [email protected] любой план рассматриваемого помещения до и после переустройства. Мы обязательно Вам ответим!

1. Как узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве? Многоквартирный дом.

Узаконенная планировка из технического заключения.

Здесь мы разберём процесс узаконивания перепланировки нежилого помещения, встроенного в жилое здание или пристроенного к нему, если переустройство уже выполнено. Если ремонт только планируется, то процесс его согласования мы рассматривали в данной статье.

Ранее, если ремонт уже был произведен, но не был зафиксирован красными линиями в документах БТИ, то можно было попробовать согласовать его, как планируемый. Так выполненное изменение планировки не отслеживалось ни по каким документам. При этом не должны были быть затронуты фасады, изменение которых необходимо согласовать с Москомархитектурой, а оттуда выходит специалист и сразу фиксирует текущее положение: изменены они были или ещё нет, и выполненная перепланировка сразу «засвечивалась». Теперь стало также- даже если перепланировка не отмечена в БТИ и фасады не затрагивались, на объект выборочно может выйти инспектор из Жилищной инспекции, куда подаются документы на согласование, и проверить выполнена ли перепланировка или нет. Поэтому такая «лазейка», которая позволяла избежать штрафа и ряда других неприятностей, о которых мы не будем здесь писать, становится всё призрачнее.

Содержание статьи

3. Примеры узаконенных перепланировок в нежилых помещениях.

3.1. Узаконенная перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме.

План БТИ нежилого помещения в красных линиях.

Согласованная планировка из технического заключения.

В данном примере продоволльственного магазина были узаконенны устройство входной группы, тамбура; демонтаж и монтаж ненесущих перегородок, в том числе с устройством мокрых зон.

3.2. Узаконенная перепланировка нежилого помещения в нежилом здании.

Планы БТИ подвала и 1 этажа в красных линиях.

Планы БТИ подвала и 1 этажа в черных линиях.

В данном случае была узаконена внутренняя перепланировка помещения, в том числе с устройством мокрых зон и кухни с газовой плитой.

Надеемся, наша статья оказалась для Вас полезной.

Добавить в закладки

2. Как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения? Нежилое здание.

Теперь перейдём к рассмотрению нежилых отдельно-стоящих зданий целиком или их частей. Для них, по большому счету, всё равно, произведена уже перепланировка или ещё нет. В Москве нет Постановления, которое устанавливало бы регламент для их узаконивания. Штрафы здесь никто не выписывает.

Поэтому в проектной фирме с допуском СРО подготавливаются техзаключение и проект перепланировки. Их сдают в БТИ для заказа плана и экспликации с обмерами. Из БТИ выезжает техник и обмеряет объект. Если планировка совпадает с той, что указана в проекте, то выдаются планы БТИ с новой планировкой без красных линий.
Однако есть одна загвоздка. Раньше в Москве изменение фасадов отдельно стоящих нежилых зданий, как и для многоквартирных домов, согласовывалось в Москомархитектуре. Затем с них эти полномочия сняли, а новую организацию не назначили. Теперь получается, что изменение фасада такого здания узаконить невозможно. Росреестр в такой ситуации дает отказ на внесение новых данных в ЕГРН. Да и БТИ сейчас стало рисовать затрагивание фасадов красными линиями. Скоро должно выйти Постановление Прав-ва Москвы, которое назначит организацию и определит процедуру для узаконивания фасадов отдельных нежилых зданий, но пока получить черные линии БТИ можно только на внутреннюю перепланировку. Здесь также важно, чтобы выполнялись мероприятия только по перепланировке, а не реконструкции. Иначе придется получать разрешение на строительство согласно Градостроительному кодексу РФ. Список работ, не относящихся к реконструкции, приведен в ППМ № 432.
Если в нежилом помещении произведена только внутренняя перепланировка без реконструкции, то после получения БТИ в черных линиях кадастровый инженер составляет техплан, который подается на фиксацию изменений в ЕГРН.

1.1. Рассмотрим пошагово порядок узаконивания перепланировки нежилого помещения.

Шаг 1.

План БТИ нежилого помещения в красных линиях.

Итак, если переустройство уже произведено, то первым делом необходимо получить планы БТИ и экспликацию в красных линиях. Эти линии показывают, какие элементы изменены были в помещении. Однако демонтированные конструкции в них не показываются, а потому, чтобы понять, какая планировка была в помещении до ремонта, надо заказать ещё план и экспликацию БТИ до перепланировки.

Заказать их можно в любом отделении Бюро технической инвентаризации (БТИ). Подробнее о планах БТИ мы писали здесь. На объект выйдет техник и заново обмерит помещение.
Перед вызовом техника настоятельно рекомендуем проконсультироваться у специалистов (можно у нас) по выполненным работам, чтобы узнать не нарушили ли они какие-либо нормы, коих бывает не мало. Иначе техник БТИ отметит их красными линиями на поэтажном плане и нарушения нельзя будет потом узаконить. Чтобы избежать этого, надо подготовить помещение к приходу техника,

Шаг 2.

Пункт 18 Прилож. №1 Постановления Прав-ва Москвы № 508 допускает уже проведенный ремонт нежилого помещения узаконивать по техническому заключению (ТЗК), разработанному фирмой, владеющей необходимым допуском Саморегулируемой организации на данный тип работ.
Поэтому необходимо заказать такое техзаключение в специализированной компании (можно у нас). Отметим, что если при ремонте были затронуты несущие элементы здания, то заказывать такое техзаключение необходимо в фирме, являющейся разработчиком проекта данного дома. Если разработчик неизвестен, то заключение следует заказывать в ГБУ «Экспертный центр».
Самые простые работы, не перечисленные в пунктах 2 и 3 Прил.1 ППМ №508, по перепланировке без затрагивания фасадов, несущих стен, мокрых зон, входных групп и т. д., допускается согласовывать по эскизу в соответствии с п. 21 Прилож. №1 ППМ № 508, но такие перепланировки встречаются крайне редко.

Шаг 3.

Пункты 1.3 и 2.5.1.1.2 Прилож. №2 ППМ № 508 говорят, что в МосЖилинспекцию, чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве, на Портале городских услуг сдаются в электронной форме необходимые документы:

запрос. Он оформляется прямо на Портале Госуслуг.;
техзаключение (или эскиз). Необходимо, чтобы оно было заверено электронной подписью выполнявшей его организации
в соответствии с п. 1.6 Прил. 3 ППМ № 508 заключение «Центра гигиены и эпидемиологии» на ТЗК;
выписка из ЕГРН;
ОГРН;
документ, подтверждающий право действовать от имени юридического лица;
устав юридического лица;
приказ об утверждении руководителя юридического лица;
банковские реквизиты;
план БТИ до и после переустройства, а также экспликации;
формы 1а и 5 из БТИ;
акты освидетельствования скрытых работ;
журнал работ, если затрагивались несущие элементы;

Заключение Центра гигиены и эпидемиологии.

Иногда надо подавать и дополнительные документы:
— к примеру, протокол общего собрания жильцов дома, если при ремонте было затронуто общедомовое имущество;
— оформление заключение Отдела подземных сооружений, если затрагивается придомовая площадь с углублением в землю более чем на 30 см.;
— и т.д.
Все возможные случаи рассмотреть в одной статье невозможно.
Если документы подаются от физического лица, а не юридического, то необходимо предоставлять те же документы за исключением тех, что относятся к юридическим лицам.
Если при ремонте были затронуты фасады, то техническое заключение дополняется их фотомонтажами и чертежами до и после перепланировки, которые МосЖилинспекция отправляет на согласование в Москомархитектуру. До недавнего времени п. 19 (1) Прилож. №1 к ППМ № 508 не разрешал согласовывать уже выполненную перепланировку фасадов. Сейчас с выходом 19 августа 2022 года пункта 20 того же Приложения это делать разрешили до 1 января 2022 г.

Шаг 4.

На объект по озвученному запросу выходит инспектор Жилищной инспекции и сверяет реальную планировку с указанной в техзаключении. Далее в соответствии с п. 18 Прил. № 1 ППМ № 508 он составляет протокол об административном правонарушении, так как переустройство выполнено без полученного разрешения, и устанавливает штраф. Согласно пункту 9.12 КоАП г. Москвы физическим лицам необходимо заплатить 2000-2500 руб., а юридическим- 300-350 000 руб. Чтобы избежать такого большого штрафа во втором случае, можно заключить договор аренды с физическим лицом и подавать документы от него. После уплаты штрафа, если переустройство не нарушило никаких норм и совпадает с техзаключением, то инспектор выдает акт о завершенной перепланировке. Один экземпляр он отправляет в БТИ.

Шаг 5.

Теперь с актом на руках необходимо обратиться повторно в БТИ, чтобы вызвать техника на обмеры помещения. Он обмеряет помещение и подготавливает план БТИ и экспликацию без красных линий.

Шаг 6.

На основании полученных документов заказывается у кадастрового инженера техплан и сдается в МФЦ для Росреестра, чтобы их сотрудники исправили данные по помещению в ЕГРН.

Нежилые здания

Порядок согласования такой же, как и в предыдущих случаях. Если планируется изменение конфигурации несущих конструкций либо установка оборудования, требующего соответствующих корректив в техническом паспорте здания, необходимо составление проекта. Этим видом деятельности может заниматься компания, являющаяся членом СРО.

Если дом не является многоквартирным, нужно соблюсти гораздо меньше условий, чтобы получить положительное решение комиссии. Так, например, не нужно учитывать расположение комнат и мокрых зон. Если открывается мастерская или к примеру, вокальная студия, не придется тратить средства на дорогую звукоизоляцию. Требования к шуму в рабочее время гораздо ниже.

Сложно дать исчерпывающий ответ на вопрос — как узаконить перепланировку в нежилом помещении. В каждом регионе предъявляются разные требования. Необходимо учитывать конструктивные особенности здания, степень его износа. Важно, какими были изменения, и где они произошли. Например, если соседи сверху или снизу сделали проем в несущей стене, нельзя делать такой же у себя, располагая его немного левее или правее. Его можно согласовать, если он находится в том же месте, что и у соседей, либо на большом расстоянии. Таких примеров довольно много.

Материал подготовил: Артем Филимонов

Подпишитесь на рассылку с самыми популярными статьями

Присылаем подборку от редакции раз в неделю

Подпишитесь на рассылку с самыми популярными статьями

Присылаем подборку от редакции раз в неделю

Нежилые помещения в квартирах и загородных домах

Основные термины и определения содержатся в Жилищном кодексе РФ. В нем изложены все главные правила, которыми следует руководствоваться при изменении конфигурации несущих конструкций, а также при переоборудовании, требующем отображения в плане БТИ и техническом паспорте. Документ регламентирует порядок согласования как предстоящих работ, так и проведенных незаконно. Такая необходимость возникает при любых операциях с недвижимостью, требующих проверки данных, указанных в выписке ЕГРН и плане БТИ, и их соответствия действительности.

Нарушения могут быть обнаружены соседями и работниками коммунальных служб. Их сложно не заметить, если ухудшились условия проживания в соседних квартирах, либо, если была самовольно присвоена часть общедомовой территории. Следует также отметить, что с января 2022 года Жилищный кодекс РФ устанавливает одинаковые требования к проведению переустройства жилых и нежилых помещений. Они касаются не только квартир, но еще и организаций, занимающих, как правило, нижние этажи.

Дополнительные сведения содержатся в санитарно-технических нормативах и местном законодательстве.

Чего делать нельзя

Есть ряд мероприятий, согласовать которые не удастся.

При частичном или полном сносе вентиляционного канала ухудшается качество воздуха, на стенах появляется плесень. Установка приточного вентилятора в старых зданиях, где сечение воздуховода не велико, приведет к тому, что ухудшится вытяжка. Отработанный воздух будет лететь к соседям.
Самовольное устройство проемов может стать причиной ослабления и частичного разрушения несущих стен и перекрытий. Проводить работы без предварительного технического обследования и согласования проекта запрещено.
Не допускается расширение кухни или санузла за счет площади комнат. Полы в так называемых «мокрых зонах» имеют дополнительную гидроизоляцию, которой нет в жилых помещениях. Даже при ее устройстве вода будет просачиваться вниз и вверх, повышая влажность сверх допустимых норм.
Запрещена прокладка штраб в межпанельных швах, а также в самих плитах. Допускается устройство каналов глубиной до 2 см под электропроводку.
Нельзя переносить радиатор на балкон или лоджию. Это приведет к тому, что температура в комнате или кухне будет ниже нормативной.
Если в кухне используется газовая плита, ее нельзя объединять с комнатой.
Не допускается подключение центрального отопления к теплому полу.
При прокладке труб и электропроводки необходимо обеспечить к ним доступ. Замуровывать их под слоем отделки не следует ни в коем случае.
Законодательство запрещает производить любые изменения, приводящие к ослаблению и разрушению несущих конструкций. Ограничения отличаются в зависимости от серии здания и его состояния. Окончательный ответ могут дать инженеры-проектировщики после технического обследования, для которого используется профессиональная аппаратура.

Как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения

Законодательство предусматривает одни и те же правила для объектов ИЖС и многоквартирных домов.

Чтобы понять, можно ли согласовать последствия незаконных действий, следует обратиться в лицензированную проектную организацию. После технического обследования инженер сможет определить, был ли нанесен ущерб коммуникациям и несущим конструкциям, и каковы дальнейшие перспективы. Если есть нарушения, их придется исправить. Проектировщики составят план восстановления, однако вернуть первоначальный вид удается не всегда. Не исключено, что восстановление будет стоить очень дорого. Если из-за несанкционированных действий собственников квартиры на фасаде появились трещины, придется ремонтировать его за свой счет.

Если нарушений нет или они исправлены, согласование становится возможным. Оно проходит в несколько этапов.

Этапы согласования

В БТИ подается заявление о самовольном переустройстве. Нужно будет предоставить техпаспорт жилья и выписку из ЕГРН. Ее можно получить в Росреестре или отделении МФЦ.
После подачи заявления на дом выезжает инженер из БТИ. Он фиксирует все изменения и составляет новый техпаспорт с особым штампом, отмечая новые контуры красным цветом.
После обследования инженер выдает заключение о техническом состоянии конструкций и список организаций, которые собственник недвижимости должен будет посетить.
На дом вызывается представитель Роспотребнадзора для составления заключения о соответствии жилья санитарным нормам.

Строительно-ремонтная организация начинает работу над проектом с учетом всех предыдущих обследований. Если изменений нет, либо, если они не значительны, их можно отметить их на плане карандашом. Это возможно, если не затронуты коммуникации, несущие стены и перекрытия.

Когда графическая и техническая части будут готовы, бумаги передаются в инстанции, занимающиеся согласованием. В Москве узакониванием перепланировки нежилых помещений занимается Мосжилинспекция. В других городах это может быть архитектурный отдел или местная администрация.

Пакет документов в жилищную инспекцию

заявление, составленное по установленной форме;
технический паспорт с пометками сотрудника БТИ;
выписка из ЕГРН;
заключение Роспотребназдора;
проект или эскиз с новыми контурами;
согласия собственников жилья;
квитанцию об оплате штрафа (для физических лиц сумма составит от 2 000 до 2 500 рублей).

При положительном решении составляется новый кадастровый паспорт. Его изготовление занимает в среднем около месяца. В ЕГРН вносятся необходимые коррективы.

При отказе комиссии придется действовать через суд. Для этого следует обратиться в ближайшее районное отделение.

Пакет документов в суд

исковое заявление. В качестве ответчика выступает организация, ответившая отказом;
заключение проектировщика из инжиниринговой компании о том, что изменения соответствуют санитарно-техническим нормативам;
справка от Роспотребнадзора;
техпаспорт.

Могут потребоваться и другие бумаги. Чтобы проверить соответствие жилья действующим нормативам, суд назначит экспертизу. При отсутствии нарушений будет составлен акт о выполненной перепланировке. Если же у комиссии появятся нарекания, она обяжет его исправить все, что необходимо. Для принятия решения ей понадобится один месяц. Оно вступит в силу через десять дней.

Как узаконить перепланировку в нежилом помещении МКД

Речь, как правило, идет о первом или цокольном этаже, где помещения не являются квартирами. Также, как и в случае с квартирой, если затрагиваются опорные стены, перекрытия и инженерные коммуникации, потребуется составление проекта. Если последствия незаконного переустройства приводят к потере несущей способности конструкций, угрожают жизни или ухудшают условия проживания, согласовать его не удастся.

Если на первом этаже планируется открытие офиса, магазина или другого места общественного пользования, необходимо учитывать его специфику. Согласно санитарно-техническим нормативам в этом случае потребуется устройство отдельных входов и эвакуационных выходов, отделенных от обычных подъездов.

Существует целый ряд требований и ограничений, зависящих от назначения площади. Если на ней открыт продуктовый магазин, узаконивать придется не столько нарушения в ходе ремонта, сколько саму возможность торговать в этом месте пищевыми продуктами. Причиной для отказа может стать повышенная влажность или отсутствие достаточного количества вентиляционных каналов. Решить проблему будет гораздо проще, если собственник откроет ателье или обувную мастерскую. В зависимости от назначения могут меняться требования к звукоизоляции, отоплению, инсоляции, притоку свежего воздуха. Отдельное разрешение понадобится при смене сферы деятельности, ставшей причиной перепланировки.

Обращаться можно не только в инжиниринговую компанию, но и в жилищную инспекцию. В первом случае есть возможность избежать необходимости выплачивать штраф за незаконное переустройство. Для физических лиц он составляет 2 000-2 500 рублей, для юридических — 40 000-50 000 рублей. Возможно, разумнее будет провести работы по восстановлению и привести несущие стены и коммуникации в первоначальный вид. Если же принято решение узаконить то, что сделано, штраф придется заплатить, даже если санитарно-технические нормативы не нарушены.

Заявление может подать собственник, доверенное лицо и арендатор. Порядок действий такой же, как и в случае с квартирой. После того, как жилищная инспекция или архитектурное бюро утвердит проект, придется собирать бумаги в других инстанциях. Разрешение должны выдать:

Межведомственная комиссия;
Энергосбыт;
Роспотребнадзор;
МЧС.

Вопросы могут возникнуть у пожарников, особенно, если в доме деревянные перекрытия. Если здание является памятником архитектуры, нужно будет отчитываться перед учреждением, занимающимся архитектурным надзором.

После согласования с Межведомственной комиссией нужно будет вызвать инженера из БТИ для оформления нового техпаспорта.

При отказе жилищной инспекции или другого компетентного органа узаконивание перепланировки нежилого помещения придется возможно только через суд.

Пакет документов в суд

исковое заявление;
заключение инженера из проектировочной компании об отсутствии нарушений и соответствии действующим нормативам;
техпаспорт с пометками, сделанными сотрудником БТИ при осмотре;
документы юридического лица, включая реквизиты, внутренний устав, информацию о банковских счетах;
справки из Роспотребнадзора, СЭС, МЧС, пожарного надзора, других инстанций, если это необходимо;
согласие других владельцев недвижимости в здании, где было сделано переустройство. Если затронута общедомовая собственность, необходимо согласия 73 % собственников.

При положительном решении суда следует заказать в БТИ новый техпаспорт и внести новые данные в Росреестр. При отрицательном необходимо будет выполнить предписание комиссии и вернуть конструкциям первоначальный вид. В противном случае оно может быть изъято и продано на торгах. Средства, вырученные от продажи, пойдут на его восстановление.

Узаконивание перепланировки нежилого помещения

Нежилые помещения в квартирах и загородных домах

Запрещенные мероприятия
Процесс согласования

Если недвижимость в МКД переоборудована для бизнеса

Здания, не рассчитанные для проживания

Перепланировка, переустройство, переоборудование: в чем разница?

К переустройству в соответствии с Жилищным кодексом РФ относят замену, установку, перенос инженерных коммуникаций, санитарно-технического оборудования, вентиляции, электрических сетей, оборудования и иных коммуникаций. Изменения, связанные с переустройством отражаются в технической документации.

Перепланировка, в отличие от переустройства предполагает изменение конфигурации объекта: снос перегородок, перенос стен, изменение расположения входа и пр. Часто перепланировка сопровождается переустройством, тогда время на согласование проекта экономится, и работы проводятся в комплексе.

Понятие переоборудования похоже на перепланировку и заключается в изменении технических характеристик и расположения коммуникаций. К переоборудованию относят установку большего количества мокрых точек, замену расположения раковины и пр.

Обоснование

К перепланировке предъявляются требования, установленные Жилищным кодексом и правилами согласования принятые в определенном субъекте страны.

Этапы узаконивания

Узаконивание перепланировки нежилого помещения проводится в несколько этапов:

Составление проекта

Подготовкой проекта должен заниматься специалист, который входит в СРО проектировщиков. Проект содержит сведения о характеристиках объекта, перечне работ, требованиях к безопасности, результатах действий.

Согласование с контролирующими органами

Проект необходимо согласовать с Роспотребнадзором, государственным пожарным надзором, комитетом по градостроительству и архитектуре, комитетом по охране памятников архитектуры и жилищной инспекцией. Надзорные органы знакомятся с планируемыми изменениями и выдают заключение.

Получение разрешения на перепланировку

Разрешение выдает отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта на основании пакета документов. Собственник готовит: заявление, проектную документацию, свидетельство о праве собственности, паспорт или учредительные документы, технический паспорт, заключения контролирующих органов. Арендатор дополнительно предоставляет согласие собственников. Если объект расположен в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, собственник готовит заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану памятников.

Ход работ

Перепланировкой можно заниматься после получения разрешения. Работы проводятся в рамках проекта и технического заключения.

Акт завершенной перепланировки

По завершению работ составляется акт. Приглашенный инспектор БТИ изучает результаты и сравнивает их с проектом. После осмотра составляется акт по скрытым работам и о завершенной перепланировке.

Постановка на кадастровый учет

Параметры объекта фиксируются на осмотре помещения кадастровым инженером и специалистом по обследованию зданий. Если выявляются работы, не прописанные в проекте, факт отражается в заключении. Существенные нарушения не согласуются, и объект не ставится на кадастровый учет. Итогом обследования становится технический план, на основании которого помещение ставится на кадастровый учет.

Регистрация в Росреестре

Сведения об объекте попадают в Росреестр после постановки объекта на кадастровый учет. Подтверждением узаконивания становится выписка из ЕГРН.

В дальнейшем выписка ЕГРН служит подтверждением пройденной процедуры узаконивания перепланировки. Получить справку можно двумя способами: в Росреестре, МФЦ или через сайт егрп-онлайн.рф. Обращение в МФЦ или Росреестр занимает много времени. На руки вы получаете бумажный документ, заверенный печатью и подписью. При обращении на сайт егрп-онлайн.рф вам не нужно выходить из дома, тратить время и стоять в очереди. В течение часа после запроса выписка ЕГРН придет на почту в электронном виде. Документ заверяется цифровой подписью Росреестра (файл с расширением .sig) и от бумажной версии больше ничем не отличается.

Самовольная перепланировка

Если собственник не получил разрешение на выполнение работ по перепланировке, такие действия считаются самовольными. В нежилых помещениях постоянно находятся люди и объекты должны отвечать требованиям безопасности. Не согласованные изменения не могут гарантировать, что людям и имуществу не будет причинен вред. Поэтому за выявленный факт внесения изменений собственник несет ответственность. Владельцу вменяется обязанность возвращения помещения в первоначальный вид. Предусмотрена так же административная ответственность.

На собственника – физическое лицо налагается штраф в размере от 2022 до 2022 рублей. Юридическое лицо платит от 20000 до 30000 рублей, должностное – от 2022 рублей до 2022 рублей. При этом штрафные санкции не отменяют обязанности привести помещение в первоначальный вид.

Узаконивание самовольной перепланировки

Вероятность привлечения к административной ответственности не останавливает многих собственников, и они проводят работы по перепланировке, не согласуя действия с компетентными органами. В любом случае перепланировку необходимо узаконить, даже если она уже проведена.

Для этого необходимо оформить проект документации, в котором отражаются все проведенные работы. Несущие элементы здания проверяются, исключается вероятность нарушения безопасности. Перепланировка нежилого помещения в составе многоквартирного дома согласуется с муниципалитетом. После этого объект обследует кадастровый инженер и составляет технический план. На последнем этапе недвижимость ставится на кадастровый учет и регистрируется в Росреестре с получением выписки ЕГРН.

Узаконивание через суд

Если муниципалитет отказал в согласовании перепланировки, собственник может попробовать обратиться в суд. Владелец обращается в суд с исковым заявлением. Доказательством по делу выступает техплан. В судебный процесс приглашаются кадастровые инженеры в качестве экспертов. Предоставляется следующий пакет документов:

свидетельство о праве собственности;
проектная документация;
технический паспорт;
заключение контролирующих органов;
технический план, составленный кадастровым инженером.

После удовлетворения заявления судом, в реестр недвижимости вносятся изменения. Доказательством узаконивания служит выписка ЕГРН. Суд отказывает в удовлетворении исковых требований при выявлении фактов нарушения законодательства в ходе перепланировки, а к собственнику предъявляются требования восстановить состояние объекта.

Не стоит браться за перепланировку без согласования проекта в государственных органах. Фирмы, обещающие внести изменения в ЕГРН без согласования, работают вне закона и являются мошенниками. Если действовать по всем этапам процедуры, сложностей в согласовании не возникнет.