Загрузка...Здравствуй, дорогой гость! В данной статье идёт разговор про Энциклопедия решений. Предварительный договор аренды. Если у Вас появился вопрос, сразу задавайте его консультанту! Надеемся, что сможем решить Вашу проблему
Предварительный договор аренды
Метод оплаты:
| Название документа: | Предварительный договор аренды |
| Вид документа: | Комментарий, разъяснение, статья |
| Статус: | Неактуальный |
| Опубликован: | Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2022 год |
| Дата принятия: | 20 сентября 2007 |
|
|
Важные документы
|
|
Важные документы
|
|
Предварительный договор аренды
Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2022 год
И.М.Кирюшина,
А.В.Тюрина
Вероятны случаи, когда
стороны согласовали все существенные условия договора аренды, но
окончательно оформить отношения в виде договора аренды по разным
причинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность более
детально проработать нюансы предстоящего договора аренды могут
стать препятствием к завершению оформления договора аренды.
На практике часто
встречаются случаи, когда все существенные условия договора аренды
согласованы, а сам объект аренды еще не существует. Например,
здание торгового центра, в котором помещения будут переданы в
аренду, еще не построено. В таком случае договор аренды не будет
иметь юридическую силу, а подписанный — считается незаключенным или
недействительным по следующим причинам.
Во-первых, стороны не
смогут указать в договоре одно из существенных условий — данные,
позволяющие определенно установить конкретное помещение, подлежащее
передаче (п.3
ст.607 ГК РФ), поскольку здание еще не построено, т.е. объект
аренды фактически отсутствует. Впрочем, способы обхода данного
требования имеются, о чем мы расскажем ниже.
Во-вторых, арендодателем
по договору аренды может выступать собственник или лица,
управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду
(п.1
ст.608 ГК РФ). Арендодатель станет собственником или носителем
иных вещных прав только после оформления соответствующих прав на
недвижимое имущество, которое возможно только после окончания
строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Причем права на
недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.
Следовательно, отсутствие
зарегистрированных прав на помещение делает договор аренды
изначально не соответствующим закону, т.е. договор считается
недействительным в соответствии со ст.169
ГК РФ.
Таким образом, в случаях,
когда имеются обстоятельства, препятствующие заключению договора
аренды, на помощь может прийти предварительный договор аренды.
Правда, использовать его можно не всегда (см. разделы «Объект
аренды в строящемся здании» и «Предварительный договор аренды
помещений в непостроенных зданиях»).
По предварительному
договору стороны согласно п.1
ст.429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор о передаче
имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор)
на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор
аренды призван зафиксировать договоренности, которые уже достигнуты
сторонами, с принятием обеими сторонами обязанности заключить в
будущем основной договор на согласованных условиях.Как показывает практика,
стороны часто используют предварительный договор аренды. Однако
нередко такой документ составляется без учета условий, которые
придают ему юридическую силу. Одни это делают умышленно, оставляя
за собой последнее решающее слово, другие — вследствие незнания
норм гражданского законодательства.Как уберечь себя от
недобросовестных контрагентов, манипулирующих на рынке арендных
правоотношений, используя инструмент предварительного договора?Исходя из сложившейся
практики ярким примером применения предварительного договора можно
считать договор, заключаемый на стадии строительства здания,
помещения которого будут сдаваться в аренду после окончания
строительства и оформления арендодателем прав на эти помещения. В
данном случае предварительный договор является инструментом
фиксации гарантии обещания потенциального арендодателя передать в
аренду помещения после окончания строительства.Вместе с тем не стоит
забывать, что предварительный договор не предоставляет тех прав и
обязанностей, которые появляются благодаря договору аренды.
Применение предварительного договора на стадии строительства имеет
свои слабые стороны, которые могут привести к признанию его
недействительным. Об этом также стоит помнить. Избежать
незапланированных последствий помогут рекомендации, изложенные
ниже.
Существенные условия предварительного договора
Для того чтобы
предварительный договор приобрел юридическую силу, он должен
отвечать требованиям, содержащимся в ст.429
ГК РФ.
Предварительный договор
должен содержать все существенные условия, включая условия,
позволяющие установить предмет (п.3
ст.429 ГК РФ).
Под предметом договора
понимается обязательство, вытекающее из договора и представляющее
собой действия (или бездействие), которые должна совершить
обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их
совершения).
Предметом договора аренды
являются действия арендодателя по предоставлению помещения в аренду
арендатору и действия арендатора по принятию помещения по временное
владение и (или) пользование с уплатой арендодателю определенной
цены.
Юридическая сила договора
зависит от согласования всех существенных условий договора при
соблюдении требуемой законом формы (п.1
ст.432 ГК РФ).
В
состав существенных условий предварительного договора аренды входит
полный набор существенных условий основного договора аренды.
Помимо предмета договора
к существенным условиям относятся условия, которые названы в законе
или иных правовых актах в качестве таковых или необходимые для
договоров данного вида, а также все те условия, относительно
которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто
соглашение.
Итак, для
предварительного договора аренды перечень существенных условий, без
которых договор будет считаться незаключенным, содержится в главе
34 «Аренда» ГК РФ. Здесь см. раздел
«Условия договора аренды помещений» (с.38).
Форма
предварительного договора аренды
Важный момент, на который
также следует обратить внимание, — это форма договора. В
соответствии с п.2
ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме,
установленной для основного договора, а если форма основного
договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил
о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Договор аренды в любом
случае согласно требованию п.1
ст.609 и ст.651
ГК РФ должен быть заключен в письменной форме как единый
документ, подписанный сторонами. Вместе с тем п.2
ст.609 и п.2
ст.651 ГК РФ указывают на необходимость государственной
регистрации договора аренды помещений, если срок аренды составляет
не менее одного года.
Предположим, что стороны
планируют в будущем заключить основной договор аренды на срок,
требующий обязательной государственной регистрации, например на
пять лет. Обязаны ли стороны в этой ситуации регистрировать
предварительный договор аренды? Является ли факт государственной
регистрации элементом формы предварительного договора по ГК РФ?
Предварительный договор
аренды не подлежит государственной регистрации, достаточно того,
что он заключается в письменной форме единого документа. Такой
вывод был сделан Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59
«Обзор практики разрешения споров, связанных с применением
Федерального закона “О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним”» (далее — информационное письмо N 59).
В
частности, в п.14
информационного письма N 59 сказано, что предварительный
договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной
договор, подлежащий государственной регистрации, государственной
регистрации не подлежит.
К
такому выводу суд пришел, рассматривая дело, инициированное
индивидуальным предпринимателем, который пытался обязать оппонента
заключить договор аренды на 25 лет на условиях предварительно
заключенного договора аренды. Ответчик свои возражения обосновывал
отсутствием государственной регистрации предварительного договора
аренды, ссылаясь на ст.429
ГК РФ, обязывающую придавать предварительному договору форму
основного договора. Основной договор аренды, без сомнений, подлежал
государственной регистрации, поскольку срок аренды составлял 25
лет.
Суд указал, что в силу
п.2
ст.429 ГК РФ к предварительному договору применяются правила
только о форме основного договора. Условие об обязательной
государственной регистрации договора аренды здания или сооружения
на срок не менее одного года, установленное п.2
ст.651 ГК РФ, не является элементом формы этого
договора.
Предварительный договор,
по которому стороны договорились заключить договор аренды
помещения, подлежащий государственной регистрации, не является
также и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст.164
ГК РФ. Указанная статья обязывает осуществлять государственную
регистрацию сделок с землей и с другим недвижимым имуществом,
включая помещения.
Предметом же
предварительного договора аренды является обязательство сторон по
поводу заключения в будущем договора аренды (основного договора), а
не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Срок
предварительного договора аренды
Следующее важное условие,
которое желательно включить в предварительный договор аренды, —
срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной
договор.Обращаем внимание
на желательность, а не обязательность включения в предварительный
договор такого условия. Именно указанное условие предоставляет
возможность потенциальному арендодателю предпринять меры для
прекращения предварительного договора.По общему правилу,
содержащемуся в п.4
ст.429 ГК РФ, если стороны не указали в договоре срок, в
течение которого будет заключен основной договор, то основной
договор подлежит заключению в течение года с момента
заключения предварительного договора.Как можно использовать
отсутствие срока в предварительном договоре?Приведем пример. После
заключения предварительного договора арендодатель нашел более
выгодного арендатора, предлагающего повышенный размер арендной
платы.Естественно, возможность
получения большей прибыли является причиной потери интереса к менее
выгодному арендатору. И если, с одной стороны, имеется заключенный
предварительный договор, связывающий свободу решений арендодателя,
то, с другой стороны, имеются и вполне законные методы снять с себя
ранее взятые обязательства. Самый простой — взаимное соглашение
сторон о расторжении предварительного договора аренды. Впрочем,
указанный метод не самый простой с точки зрения реализации,
поскольку зависит от воли обеих сторон, в том числе и арендатора,
который вряд ли согласится отказаться от выгодного договора.Остановимся на условиях
прекращения действия предварительного договора аренды по
основаниям, предусмотренным специальной статьей, посвященной
предварительному договору (ст.429
ГК РФ).По общему правилу,
изложенному в п.6
ст.429 ГК РФ, предварительный договор прекращает свое действие,
если до окончания срока, в который стороны должны заключить
основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не
направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Прекращение предварительного договора аренды
Представим ситуацию.
Предварительный договор заключен. Но другим потенциальным
арендатором арендодателю предложены более выгодные условия.
Арендодатель заинтересовался новым прибыльным предложением и
начинает поиск причин и возможностей, которые станут препятствием
для исполнения договора с менее выгодными условиями. Как может
поступить арендодатель в данной ситуации? Есть несколько вариантов
его действий.
Первый вариант
возможен при отсутствии условия о сроке в предварительном
договоре.
Если срок действия
предварительного договора один год, арендодатель может занять
пассивную роль и ожидать, когда истечет один год с момента
заключения предварительного договора.
Со следующего дня после
истечения одного года предварительный договор считается
прекратившим свое действие в соответствии с п.6
ст.429 ГК РФ.
Доступ к полной версии этого документа ограничен
Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт».
Особенности предварительного договора Предмет договора
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?
При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09 (далее — Постановление N 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.
То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь контрагент имеет право в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.
Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление N 402/09) изложена в Постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 N А40-11001/12-142-101, ФАС ВСО от 06.06.2012 N А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 N Ф03-912/2011.
Иными словами, предварительный договор аренды может быть заключен, даже если на момент подписания его сторонами у будущего арендодателя не оформлены права собственности на помещение.
Обязательное условие договора
Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.
Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.
Пример тому — Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 N А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой). Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания. На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.
Споры вокруг предварительного договора аренды
За редким исключением предварительные договоры аренды носят безвозмездный характер. Обычно они предусматривают уплату будущим арендатором в пользу будущего арендодателя определенной денежной суммы. На практике этот платеж именуют по-разному: задаток, авансовый арендный платеж, обеспечительный платеж, гарантийный платеж.
Полагаем, что называть этот платеж авансом неверно. Ведь предметом предварительного договора является исключительно обязательство сторон заключить в будущем основной договор, следовательно, в рамках предварительного договора стороны не могут полностью или частично исполнять свои обязательства по еще не заключенному основному договору.
Что касается задатка, то в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ он выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Предварительный договор не создает имущественных (денежных) обязательств (в соответствии со ст. 429 ГК РФ он только обязывает заключить основной договор в будущем). Следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, не могут быть реализованы.
При получении будущим арендодателем аванса или задатка у него возникает риск: плательщик после осуществления платежа может признать положение об авансе (задатке) недействительным и потребовать его возврата с уплатой процентов по ст. 395 ГК РФ. Например, в Постановлении ФАС УО от 09.06.2008 N Ф09-4135/08-С6 судьи указали, что денежные средства в виде аванса по арендной плате и аванса за эксплуатационные услуги получены застройщиком по предварительному договору в отсутствие на то правовых оснований и являются его неосновательным обогащением.
Но этот пример непоказателен. Надо отметить, что до недавнего времени в арбитражной практике отсутствовал единообразный подход к разрешению следующих вопросов <1>. Можно ли заключать предварительный договор аренды в том случае, когда арендатор не является собственником объекта аренды? Возможно ли передавать в пользование объект недвижимости до момента, когда он будет введен в эксплуатацию? Как квалифицировать отношения сторон, если объект был фактически передан будущему арендатору, например, для совершения отделочных и ремонтных работ? Наконец, будут ли считаться денежные средства, полученные по предварительному договору аренды, неосновательным обогащением?
<1> Об этом, например, свидетельствуют Постановления ФАС СЗО от 24.02.2011 N А13-1069/2010, ФАС МО от 28.04.2009 N А40-26355/08-113-251, ФАС ЦО от 20.02.2009 N А68-2278/06-257/4-117/Я-192/3-08, ФАС УО от 09.06.2008 N А76-13834/2007.
Недавно свое мнение по поводу предварительного договора аренды высказал Президиум ВАС РФ (Постановление от 15.01.2013 N 9798/12).
Суть дела заключалась в следующем. Организация по предварительному договору субаренды перечислила предпринимателю 575 тыс. руб. Договор субаренды заключен не был. Предприниматель средства не вернул. Организация обратилась в арбитражный суд с иском о возврате неосновательного обогащения, сославшись на то, что никаких оснований для перечисления указанной суммы не имелось.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения предварительного договора субаренды объект недвижимости, в котором располагалось спорное арендуемое помещение, как объект гражданского оборота (ст. 128 ГК РФ) не существовал, следовательно, возмездное пользование (обязательный признак арендных отношений) данным объектом было невозможно. Основной договор субаренды заключен не был, обязанность по оплате пользования имуществом у организации не возникла, поэтому оснований для получения предпринимателем спорной денежной суммы не имелось.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции, поддержанный судом кассационной инстанции (см. Постановление ФАС ВСО от 20.06.2012 N А33-18187/2011), исходил из того, что на стороне ответчика (предпринимателя) неосновательное обогащение не возникло, потому как организация произвела оплату на основании предварительного договора субаренды и использовала для дальнейшей отделки переданные ей помещения.
Организация обратилась в ВАС с заявлением о пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения.
Однако Президиум ВАС согласился с выводом ФАС ВСО об отсутствии оснований для взыскания с предпринимателя неосновательного обогащения и привел следующие аргументы.
В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передавать имущество или производить платежи за пользование им.
При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно п. 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора субаренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, этот договор, несмотря на свое название, помимо обязанности сторон заключить в будущем договор субаренды, устанавливал непосредственную обязанность предпринимателя передать обществу во владение соответствующие помещения для целей их последующей отделки и обязанность организации вносить плату за период такого владения.
Пунктом 3 ст. 421 ГК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, включающий элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора субаренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему субарендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.
Как видно из условий спорного договора, при его заключении стороны исходили из необходимости выполнения обществом отделочных работ в расположенных в не введенном в эксплуатацию здании помещениях, которые оно намеревалось взять в субаренду. Все условия этого договора, включая плату, установлены по соглашению сторон. Очевидно, стороны исходили из того, что условия отвечают их интересам и обязанность одной стороны передать эти помещения во владение контрагента для выполнения необходимых работ корреспондирует с обязанностью контрагента вносить за них плату.
Поскольку, как следует из материалов дела, предприниматель выполнил обязанность по договору и передал помещения во владение общества, а общество вносило определенную договором плату, основания, предусмотренные гл. 60 «Обязательства вследствие неосновательного обогащения» ГК РФ, для удовлетворения требования общества о возврате предпринимателем этой платы как неосновательного обогащения отсутствуют.
Итак, какие важные выводы сделал Президиум ВАС в указанном Постановлении? Он отметил, что, во-первых, действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта, а во-вторых, действующему законодательству также не противоречит установленная условиями предварительного договора аренды обязанность будущего арендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении.
Полагаем, что это Постановление не только будет важно для регулирования взаимоотношений арендатора и арендодателя, но и внесет некоторую ясность в проблему учета для целей исчисления налога на прибыль расходов, возникающих в период действия предварительного договора аренды.
Л.Е.Тимофеева
Эксперт журнала
«Актуальные вопросы
бухгалтерского учета и налогообложения»
Уклонение от заключения основного договора
Президиум ВАС РФ неоднократно и последовательно подчеркивал, что исключительным предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора (п. 14 Информационного письма N 59, Постановление N 402/09).
Предварительный договор имеет организационную функцию и создает те юридические предпосылки для обязательного заключения основного договора, которые служат гарантией для участников гражданского оборота. Данная гарантия подкрепляется и специальным способом защиты: в случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу п. 5 ст. 429 ГК РФ применяется п. 4 ст. 445 ГК РФ. Согласно этой норме другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.
Имейте в виду, что речь идет о возмещении убытков, причиненных незаключением основного договора. На практике может сложиться ситуация, когда сторона, предоставляющая помещения в пользование, вовсе не уклоняется от заключения основного договора, однако задерживает сроки ввода объекта в эксплуатацию. Возможно ли в этом случае применение к ней неустойки?
Аналогичный случай, к примеру, рассматривал ФАС ВВО в Постановлении от 28.02.2012 N А79-1501/2011. Судьи пришли к выводу, что неустойка за нарушение срока открытия торгового центра как способ обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор и мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого обязательства системой действующего гражданского законодательства не предусмотрена.
При этом они сослались на Определение КС РФ от 21.12.2011 N 1653-О-О, где уточняется, что приведенные взаимосвязанные положения как по своему буквальному смыслу, так и в системе норм действующего гражданского законодательства устанавливают лишь гражданско-правовые последствия, наступающие в случае уклонения стороны от заключения основного договора, и отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательства, к которому относится неустойка, не регулируют.
Такой же правовой позиции придерживается Президиум ВАС РФ в Постановлении N 402/09: контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.
Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор
В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.
Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Например, ФАС ВВО в Постановлении от 03.12.2012 N А79-5892/2012 рассмотрел следующую ситуацию. Стороны заключили предварительный договор аренды земельного участка 03.10.2005. При этом срок заключения основного договора в предварительном договоре сторонами не был определен. Суд установил, что основной договор не заключен, в связи с чем правомерно счел, что обязательства по предварительному договору прекратились 04.10.2006. Сторона, перечислившая денежные средства на основании предварительного договора и не получившая встречного исполнения, вправе потребовать возврата денежных средств.
Форма договора
Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного договора, а если она не установлена, то в письменной форме.
Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 (далее — Информационное письмо N 59).
Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предмет предварительного договора — обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
