Документы для опеки при покупке и продаже квартиры несовершеннолетнего

Добрый день, дорогой посетитель. В данной статье идёт разговор о том, Документы для опеки при покупке и продаже квартиры несовершеннолетнего. Если у Вас возникли вопросы, смело задавайте их ниже, это бесплатно. Надеемся, что информация Вам пригодится

Порядок действий

Мнение эксперта

Станислав Евсеев

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Задать вопрос эксперту

Правила получения согласия отдела опеки различается в зависимости от региона обращения. Федеральное законодательство не устанавливает перечень документации и правила проведения процедуры получения согласия. Поэтому целесообразно дополнительно уточнить правила в районном отделе опеки.

Важно! Для получения разрешения необходимо обратиться в отдел опеки по месту постоянной или временной регистрации ребенка. Причем не имеет значения, где именно располагается квартира.

Порядок действий:

1. Консультация отдела опеки.
2. Сбор документов.
3. Оформление заявления.
4. Подача документов.
5. Получение решения.

Родитель или другой законный представитель не имеет прав на имущество детей. Поэтому они не могут распоряжаться им по своему усмотрению.

В случае, если граждане желают продать долю несовершеннолетнего, то возможны следующие варианты:

• ребенок получает в собственность аналогичную долю в недвижимости;
• деньги перечисляются на личный счет несовершеннолетнего.

Подготовка к получению разрешения

Поэтому перед обращением в отдел опеки родители должны:

1. Выделить доли в другой квартире. Размер доли не должен быть меньше, чем в продаваемом жилье. Стоимость квартиры должна быть больше или аналогичная.

Пример. Ирина решила продать квартиру для переезда в другой город. Так как жилое помещении было приобретено с участием средств маткапитала, дети Ирины были сособственниками по 1/10 доли квартиры. Для получения разрешения мать выделила детям по ¼ доле в дачном домике. Но отдел опеки отказал в выдаче согласия. Так как дачный домик не является жилым помещением. Сделка не могла быть проведена обратно. Поэтому дети стали собственниками долей в дачном домике и остались владельцами долей в квартире.

2. Открыть личные счета для детей. Снять денежные средства с такого счета можно исключительно с согласия отдела опеки. Поэтому родители не смогут их снять и израсходовать по своему усмотрению.
3. Подготовить предварительный контракт купли—продажи квартиры. Если родители или другие законные представители продают квартиру для покупки нового жилого помещения, то средства от продажи первой квартиры можно направить на приобретение. Для этого необходимо найти жилье, заключить предварительный контракт и предоставить его в отдел опеки. Документ должен предусматривать покупку долей в собственность детей. Доли не могут быть меньше или дешевле, чем проданная квартира.

Консультация отдела опеки

Необходимость предварительной консультации обусловлена различиями в законодательстве регионов. Субъекты РФ могут предусматривать разные перечни документов и правила получения согласия.

Перед обращением необходимо выяснить приемное время отдела. Эта информация должна располагаться на сайте районной администрации и на сайте отдела опеки.

Специалист пояснит:

• правила и сроки выдачи согласия;
• перечень документации;
• варианты замены.

В 2022 году получить информацию можно не только при личном обращении в отдел опеки.

Альтернативные варианты:

• через электронный портал Госуслуги;
• через МФЦ (в случае заключения договора между муниципалитетом и МФЦ).

Заявление

Заявление должно содержать следующие данные:

• наименование муниципалитета;
• должность и Ф.И.О. руководителя органа местного самоуправления;
• данные заявителя;
• наименование заявления;
• просьба о выдаче разрешения;
• данные ребенка;
• информация об объекте продажи;
• сведения об имуществе, предоставленном взамен;
• перечень документации;
• подпись, дата.

Образец заявления

Список документов для покупки

При покупке жилого помещения для ребенка не нужно получить разрешение отдела опеки. Родители и другие законные представители вправе купить детям любое имущество, которое не изъято из оборота.

Однако при покупке квартиры необходимо подготовить особые документы от имени несовершеннолетнего ребенка.

Перечень документации

№ п/п	Наименование документа
1	Паспорта родителей или других законных представителей
2	Документ о рождении несовершеннолетнего
3	Паспорт ребенка
4	Удостоверение опекуна или приемного родителя (для замещающих родителей)
5	Приказ о назначении опеки
6	Договор о передаче несовершеннолетнего в семью
7	Нотариальная доверенность (если интересы ребенка в возрасте от 14 лет представляет третье лицо)

Документы на приобретаемый объект могут быть запрошены, если родители продают квартиру и одновременно покупают другую (и выделяют ребенку долю).

Список сведений для отдела опеки при покупке жилья:

• правоустанавливающая документация (контракт дарения, мены, купли-продажи, приватизации или свидетельство о правах на наследство);
• выписка из ЕГРН;
• копии гражданских паспортов собственников;
• справка из БТИ о стоимости квартиры;
• технический паспорт из БТИ (сроком действия не более 5 лет);
• предварительный договор.

Документация для получения согласия на продажу

Документы, которые необходимо представить для получения разрешения:

• бумажный экземпляр выписки из ЕГРН;
• выписка из домовой книги (выдается паспортным столом);
• документ о рождении несовершеннолетнего;
• документация законных представителей;
• заявление и согласие законных представителей;
• сведения о стоимости объекта (справка из БТИ или оценочный отчет);
• договор об открытии счета на имя ребенка (если средства будут перечисляться на счет);
• технический паспорт из БТИ;
• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о правах на наследство, акт о приватизации);
• документы на приобретаемую квартиру.

Заявление подается от родителей совместно. Второй родитель должен также поставить подпись.

В случае отсутствия второго родителя необходимо документально подтвердить данный факт:

Если у несовершеннолетнего мать-одиночка, то необходимо представить:

• свидетельство о рождении (если мать не вносила информацию об отце);
• справку Ф25 (если в графе отец внесены сведения со слов матери).

В случае, если отец умер, то необходимо представить свидетельство о смерти.

Выдача разрешения

Правила выдачи справки из органов опеки различаются в зависимости от законодательства регионов. В большинстве случаев разрешение выдается через 14 дней.

Решение отдела опеки может быть как положительное, так и отрицательное. В случае получения положительного решения, документ выдается в письменной форме.

Под разрешением понимается акт органа местного самоуправления (приказ или постановление). Документ должен содержать подпись главы и печать органа местного самоуправления.

Выдача отказа

Отказ в выдаче разрешения на продажу доли квартиры или жилого помещения, принадлежащих несовершеннолетнему, также оформляется в виде приказа органа местного самоуправления.

Популярной причиной для отказа является приобретение доли в квартире, которые принадлежат близким родственникам (матери, отцу, бабушке, дедушке, братьям или сестрам).

Пример. Полина обратилась в отдел опеки для получения согласия на продажу доли в земельном участке, который принадлежал ее сыну. Денежные средства она планировала потратить на приобретение ¼ доли квартиры для ребенка. Квартира принадлежала на праве собственности бабушке несовершеннолетнего. Стоимость доли значительно превышала стоимость земельного участка. Однако отдел опеки отказал, так как сделки с близкими родственниками запрещены. Суд отказал в удовлетворении требований, так как посчитал, что отказ был дан правомерно. Ст. 37 ГК РФ запрещает сделки между несовершеннолетним и его родными.

Документ выдается в течение 14 дней с момента подачи заявления. Получатель имеет право обжаловать отказ в судебном порядке.

Отсутствие согласия второго родителя на сделку также является основанием для выдачи отказа.

Пример. Евгения обратилась в отдел опеки для получения разрешения на продажу квартиры, которая принадлежала заявительнице и несовершеннолетним дочерям по 1/3 доле. Денежные средства от продажи она хотела перечислить на счета детей, а впоследствии использовать для покупки детям нового жилья. Однако отдел выдал отказ в выдаче разрешения, так как отец детей не дал разрешение на проведение сделки. Женщина обратилась в суд для обжалования отказа отдела опеки. В процессе было установлено, что других оснований для выдачи отказа нет. Мужчина в суд не явился, уведомить его не представлялось возможным. Суд удовлетворил требования заявительницы.

Закон устанавливает дополнительную защиту в отношении детского имущества. Для продажи объектов недвижимости ребенка родителю или другому законному представителю придется получить согласие отдела опеки. В случае возникновения проблем в получении разрешения необходимо получить консультацию специалиста. Чтобы юрист связался с вами, достаточно составить заявку в форме связи.

Автор статьи

Юрист по семейному праву. Стаж с 2022 года.

Процедура покупки и продажи жилья при участии Органа опеки

Начиная с 2022 года, все сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним детям (в полной или долевой собственности), подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Нотариус вправе удостоверить сделку покупки-продажи только при наличии разрешения ООП, в противном случае, сделка не состоится, а если состоится – окажется спорной или даже недействительной.

На нотариуса возложена ответственность за удостоверение законного перехода права собственности, а на орган опеки и попечительства – ответственность за сохранение собственности несовершеннолетних детей (ст. 37, п.4 ст. 292 ГК РФ).

Когда разрешение Органа опеки не нужно?

Получать разрешение Органа опеки на сделку не нужно, если ребенок только прописан по месту жительства, но не является собственником жилого помещения.

Такой ребенок ничем не рискует и не может потерять право собственности – ведь никакой собственности просто нет.

Рекомендуем почитать

Перечень документов для покупки

Невозможно просто продать недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний ребенок (п. 1 ст. 21 ФЗ РФ “Об опеке и попечительстве”).

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Органы опеки крайне неохотно относятся к продаже жилого помещения, если взамен не приобретается другого жилья. Деньги, внесенные на банковский счет – не самая надежная гарантия сохранения материальных прав ребенка. Разрешение на ипотеку с использованием вырученных от продажи средств Орган опеки дает не всегда: во-первых, потому что недвижимость оказывается в обременении, во-вторых, доля ребенка может оказаться меньше, чем была первоначально. Разрешение на самостоятельное строительство за вырученные от продажи деньги – Органы опеки, как правило, вовсе не дают, как и на покупку жилья в новострое по договору долевого участия.

Договор дарения недвижимости, заключенный с родственником (например, бабушкой или дедушкой ребенка) – тоже не всегда приветствуется Органом опеки, поскольку ребенок и так может стать наследником и собственником недвижимости. Если приходится остановиться именно на этом, Орган опеки обязательно проверит, кто дарит или выделяет долю в квартире, какова степень родства и взаимоотношения собственника квартиры с ребенком, каково техническое состояние и бытовые условия квартиры.

Даже если предполагается, что взамен проданного жилого помещения будет приобретено другое жилье, Орган опеки и попечительства требует, чтобы материальные права ребенка остались сохранены. Если сделка ухудшает материальное положение ребенка, ООП откажет в выдаче разрешения.

Родители должны документально подтвердить, что новое жилое помещение сохранит прежний статус:

• Размер доли, принадлежащей ребенку. Если ребенок – единственный владелец недвижимости, делить новую недвижимость на меньшие доли между несколькими совладельцами — нельзя;
• Стоимость недвижимости. Новое жилье не должно быть значительно дешевле, особенно, в ущерб состоянию. Если разница в стоимости незначительная, ООП обяжет родителей положить “лишнюю” денежную сумму на банковский счет ребенка;
• Жилая площадь. Например, нельзя купить комнату в коммунальной квартире взамен целой квартиры, даже если стоимость жилых помещений равна;
• Расположение. Жилье, которое будет куплено взамен прежнего, должно находиться в не менее благоприятном и развитом районе города, желательно, вблизи школы или детского сада, которые посещал ребенок;

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Если покупка нового жилья запланирована позже (не одновременно с продажей), нужно заключить предварительный договор покупки-продажи – для подтверждения намерения.

После того, как сделка состоится, родители (опекуны или попечители) должны отчитаться, что приобрели именно то жилое помещение, на которое получили разрешение. К отчету должна быть приложена выписка (справка) из Росреестра о праве собственности и кадастровых данных недвижимости.

Если сделка так и не состоялась, и жилое помещение не приобретено, нужно предоставить выписку (справку) из банка о перечислении вырученной денежной суммы на счет, открытый на имя ребенка.

Основные документы

• Правоустанавливающие документы на недвижимость: свидетельство о приватизации, о наследстве, договор дарения или покупки-продажи;
• Паспорта, свидетельства о рождении собственников квартиры, свидетельства о браке;
• Выписка из ЕГРПН
• Технический паспорт на недвижимость;
• Акт оценки стоимости;
• Выписка из домовой книги;
• Справка о погашенной задолженности по коммунальным платежам.

Дополнительные документы

Кроме того, чтобы получить разрешение на продажу, родители (опекуны или попечители) должны доказать, что права ребенка не будут нарушены. Для этого нужно предъявить в Орган опеки подтверждающие документы.

Если планируется покупка квартиры без ипотеки:

• Согласие собственника квартиры на сделку покупки-продажи (согласие можно составить и удостоверить у нотариуса или лично подать в ООП);
• Предварительный договор на покупку другой недвижимости, собственником которой станет ребенок;

Если планируется покупка квартиры в ипотеку:

Недвижимость, которая приобретается в ипотеку, находится в обременении у банка до полной выплаты долга. Не все банки готовы давать ипотечные кредиты, если собственником заложенной недвижимости является ребенок.

• Согласие банка на залог недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний ребенок;
• Обязательство родителей (других совладельцев) выделить ребенку долю в жилом помещении после того, как долг будет полностью выплачен – если банк не дает согласия.

Если планируется положить вырученную от продажи денежную сумму на банковский счет ребенка.

• Договор с банком об открытии банковского счета.

Если планируется подарить ребенку другую недвижимость.

• Договор дарения;
• Договор с банком об открытии банковского счета;
• Другие документы.

От юриста

В каждом местном органе власти или самоуправления может действовать собственный порядок работы Органов опеки. Некоторые ООП сами запрашивают нужные справки и выписки в порядке межведомственного взаимодействия, другие – просят родителей (опекунов или попечителей) самостоятельно собирать все документы.

Прежде, чем приступать к сбору пакета документации, проконсультируйтесь с представителями ООП вашего города или района.

Также, в зависимости от обстоятельств, представители ООП могут попросить дополнительные документы.

Например, если отец или мать не живут вместе и не знают место нахождения второго родителя, следовательно, не могут подать заявления о разрешении на сделку, допустимо сначала обратиться в суд с заявлением о признании родителя умершим (ст. 45 ГК РФ) или пропавшим без вести (ст. 42 ГК РФ). Решение суда может быть подано также в случае лишения или органичения родительских прав, лишения или ограничения дееспособности.

Возможно, Вам нужна персональная юридическая консультация, прежде чем Вы начнете сбор документации. Наш юрист готов бесплатно ответить на ваши вопросы, дать совет, помочь с подготовкой заявлений и подачей запросов в нужные инстанции. Звоните по телефону горячей линии или пишите в чат круглосуточной поддержки.