Дело NФ08-10011/2016 по делу N А32-39592/2015. О признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствия недействительности (ничтожности) сделки.

Добрый день, уважаемый посетитель. В этой статье пойдёт разговор про Дело NФ08-10011/2016 по делу N А32-39592/2015. О признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствия недействительности (ничтожности) сделки.. Если по ходу у Вас назрел вопрос, спрашивайте, постараемся помочь. Надеемся, что информация Вам пригодится

Обзор судебной практики по спорным вопросам при рассмотрении судами дел о недействительных сделках

Что вы получите:

После завершения процесса оплаты вы получите доступ к полному тексту документа, возможность сохранить его в формате .pdf, а также копию документа на свой e-mail. На мобильный телефон придет подтверждение оплаты.

При возникновении проблем свяжитесь с нами по адресу [email protected]

Примеры

аналогичных документов, доступных с полным текстом:

  • Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2022 года N 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»
  • Судебная практика по вопросам применения упрощенной системы налогообложения. Декабрь 2022 год
Название документа: Обзор судебной практики по спорным вопросам при рассмотрении судами дел о недействительных сделках
Вид документа: Обзор судебной практики
Опубликован: Материал подготовлен специально для систем Кодекс/Техэксперт
Дата принятия: 19 января 2015

  • Нормы, правила, стандарты и законодательство по техрегулированию
  • Типовая проектная документация
  • Технологические описания оборудования и материалов

Важные документы

  • ТТК, ППР, КТП
  • Классификаторы
  • Комментарии, статьи, консультации
  • Картотека международных стандартов: ASTM, API, ASME, ISO, DNV, DIN, IP

  • Федеральное законодательство
  • Региональное законодательство
  • Образцы документов
  • Все формы отчетности
  • Законодательство в вопросах и ответах

Важные документы

  • Международное право
  • Судебная практика
  • Комментарии, статьи, консультации
  • Справки
  • Зарубежные и международные стандарты
  • Профессиональная справочная система «Реформа технического регулирования»
  • Профессиональные справочные системы «Техэксперт»
  • Профессиональные справочные системы «Кодекс»

II.
Выводы судов по спорным вопросам недействительности сделок

1.
Недействительность сделок, заключенных ненадлежащей стороной

1.1. Постановление ФАС
Восточно-Сибирского округа от 29.01.2014 по делу N
А19-6144/2013

Исковые
требования:

Фирма «Фельдман &
Штейнке ГмбХ» (цедент) обратилась в суд к ООО «Байкальская
лиственница» (цессионарию) с требованием о признании
недействительным договора уступки прав (требований), заключенного
между сторонами, ссылаясь на совершение спорной сделки управляющим
фирмы под влиянием угрозы со стороны третьих лиц и нахождения в
состоянии временной недееспособности (статьи
177, 179 ГК
РФ).

Решение суда:

В
удовлетворении исковых требований отказано.

Позиция суда:

Суд отклонил ссылки
цедента на совершение им сделки в момент нахождения его
управляющего в состоянии, когда он не был способен осознавать
значение своих действий или руководить ими, то есть с пороком воли,
поскольку такие доводы не нашли своего подтверждения в материалах
дела, а основаны лишь на пояснениях цедента. Кроме того, каких-либо
доказательств высказывания со стороны третьих лиц угрозы насилием в
отношении управляющего, в частности, обращения в правоохранительные
органы либо в консульство с соответствующим заявлением, цедент не
назвал и не представил.


Таким образом,
цедентом не представлены доказательства, бесспорно подтверждающие
совокупность фактов, свидетельствующих о наличии реальной,
серьезной, осуществимой и противозаконной угрозы управляющему со
стороны третьих лиц, и неспособность последнего на момент
заключения спорной сделки осознавать значение своих действий или
руководить ими.

1.2. Постановление Девятнадцатого арбитражного
апелляционного суда от 13.12.2013 по делу N А64-205/2013

Исковые
требования:

ОАО «Сбербанк России»
(кредитор) обратился в суд с заявлением о включении в реестр
требований кредиторов ООО «Тамбовтехцентр» (должника, заемщика)
задолженности по кредитным договорам, по судебным расходам за
рассмотрение дела как обеспеченных залогом с возможной
корректировкой в последующем в зависимости от фактической цены
реализации заложенного имущества по договору ипотеки.

Конкурсный управляющий
ООО «Тамбовтехцентр» Козлов Д.А. обратился в суд с заявлением о
признании недействительными договора об ипотеке, договора
поручительства, заключенных между ООО «Тамбовтехцентр» и ОАО
«Сбербанк России».

Решение суда:

В
удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО
«Тамбовтехцентр» Козлова Д.А. отказано. В реестр требований
кредиторов ООО «Тамбовтехцентр» включено требование ОАО «Сбербанк
России» в полном объеме.

Позиция суда:

Отказывая в
удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника о
признании недействительными договора об ипотеке, договора
поручительства заключенных между ООО «Тамбовтехцентр» (заемщиком,
должником) и ОАО «Сбербанк России» (кредитором), суд исходил из
отсутствия достаточных доказательств, подтверждающих, что ООО
«Тамбовтехцентр» на момент совершения оспариваемых сделок обладало
признаками неплатежеспособности или недостаточности имущества, а
также доказательств, подтверждающих, что кредитор как другая
сторона сделки знал или должен была знать о цели причинения
имущественного вреда кредиторам должника.


Кроме того, вопреки
позиции конкурсного управляющего, сославшегося на
пункты
1 и 3 статьи
177 ГК РФ, представившего в обоснование указанного довода
заключение судебно-психиатрического эксперта в отношении
председателя собрания должника и сделавшего вывод о том, что
последний не мог адекватно оценивать юридическую сторону своих
действий, прогнозировать последствия и был лишен способности
понимать значение своих действий и руководить ими при совершении
сделок в указанный период, суд, обратил внимание на то, что
оспариваемые договоры со стороны ООО «Тамбовтехцентр» подписаны
другим лицом (генеральным директором), а мировое соглашение,
утвержденное определением арбитражного суда, по которому ООО
«Тамбовтехцентр» признало задолженность перед кредитором по
оспариваемым договорам поручительства и ипотеки, подписан после
периода, в котором проводилась судебно-психиатрическая экспертиза,
в связи с чем отсутствуют основания для признания оспариваемых
договоров недействительными по основанию, предусмотренному

статьей
177 ГК РФ.

1.3. Постановление ФАС
Московского округа от 19.05.2014 N Ф05-3955/12 по делу N
А40-64149/11

Исковые
требования:

Андрианова Т.П. (участник
общества) обратилась в суд к ООО «Торговый Дом «Простор МТ» с
требованиями о признании недействительной сделки — заявления
Андриановой Т.П
. о выходе из состава участников ООО «Торговый Дом
«Простор МТ», признании за Андриановой Т.П
. права собственности на
долю в уставном капитале ООО «Торговый Дом «Простор МТ» в размере
30% уставного капитала с одновременным лишением указанной доли
Рыбаковой Л.Н., признании недействительными решения единственного
участника ООО «Торговый Дом «Простор МТ», устава ООО «Торговый Дом
«Простор МТ» в редакции, приведенной решением учредителя
(участника).

Решение суда:

Исковые требования
удовлетворены.

Позиция суда:

Установив согласно
заключению судебно-психиатрической комиссии экспертов, что
имевшееся у Андриановой Т.П. (участника общества) в юридически
значимый период психическое расстройство лишало ее способности к
адекватному формированию цели сделки, целенаправленной регуляции
поведения при ее совершении, адекватному прогнозу ее последствий,
ее волеизъявление было нарушено, поэтому Андрианова Т.П. была
неспособна понимать значение своих действий и руководить ими в
момент написания и подачи заявления о выходе из ООО «Торговый Дом
«Простор МТ» и выплате ей действительной стоимости доли в уставном
капитале; экспертами был сделан вывод о действиях лица в юридически
значимый период, а не в конкретную дату, суд пришел к выводу о
правомерности применения положений
статей
171, 177 ГК
РФ.

2.
Притворные или мнимые сделки

2.1. Постановление Арбитражного суда
Волго-Вятского округа от 26.09.2014 по делу N А79-9743/2013

Исковые
требования:

ОАО АКБ
«ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК» (кредитор) обратилось в суд к ООО
«Сервисторг» (заказчику, комитенту), ОАО «Молочный завод
«Цивильский» (исполнителю, комиссионеру, должнику) с требованием о
признании недействительными (ничтожными) заключенных между
ответчиками договора на выполнение работ по переработке
давальческого сырья и договора комиссии.

Решение суда:

Исковые требования
удовлетворены в полном объеме.

Позиция суда:

Установив, что
накладные, оформленные ответчиками на передачу молочной продукции
от ОАО «Молочный завод «Цивильский» (исполнителя) ООО «Сервисторг»
(заказчику) по договору на переработку давальческого сырья, и
накладные, оформленные на передачу этой же молочной продукции от
ООО «Сервисторг» (комитента) ОАО «Молочный завод Цивильский»
(комиссионеру) по договору комиссии, не подтверждают фактическое
исполнение этих договоров, так как в отсутствие сырья молочная
продукция в рамках договора на переработку давальческого сырья не
могла быть изготовлена и, соответственно, не могла быть
впоследствии передана для реализации в рамках договора комиссии,
суд пришел к выводу, что спорные договоры были заключены без цели
их реального выполнения, носят формальный характер, сделки
совершены лишь для вида, без намерения создать соответствующие им
правовые последствия и являются недействительными в соответствии
с
пунктом
1 статьи 170 ГК РФ.

2.2. Постановление Арбитражного суда
Восточно-Сибирского округа от 30.09.2014 по делу N
А69-2975/2013

Исковые
требования:

Прокурор субъекта РФ
обратился в суд в интересах муниципального образования,
неопределенного круга лиц к муниципальному унитарному предприятию
«Департамент земельных и имущественных отношений Республики Тыва»
(арендодателю), муниципальному унитарному предприятию «Кызылское
автотранспортное предприятие» (арендатору, продавцу),
индивидуальному предпринимателю Баян В.М. (покупателю) с
требованиями о признании недействительными сделок по передаче в
хозяйственное ведение нежилого здания,
купли-продажи здания и земельного участка, аренды земельного
участка, применении последствий их недействительности.

Решение суда:

Исковые требования
удовлетворены в полном объеме.

Позиция суда:

Отметив, что по
смыслу
пункта 2
статьи 170 ГК РФ по основанию притворности может быть
признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на
достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех
участников сделки, а также установив, что спорные сделки совершены
в обход требований закона о праве распоряжения предприятий
муниципальным имуществом в соответствии с предметом и целями их
длительности (
статьи
113, 294 ГК
РФ, статья 2
Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и
муниципальных унитарных предприятиях»), о порядке
предоставления земельного участка для жилищного строительства
(
статья
30, 30.1,
30.2
Земельного кодекса РФ), суд пришел к выводу о том, что при
закреплении за муниципальным унитарным предприятиям «Кызылское
автотранспортное предприятие» (арендатором, продавцом)
на праве хозяйственного ведения спорное имущество фактически ему во
владение не передавалось и в деятельности предприятия не
использовалось; действия по закреплению имущества за предприятием,
получение разрешения собственника на отчуждение и заключение
договора на продажу имущества индивидуальному предпринимателю
(покупателю) были совершены в срок меньше месяца.


Таким образом, сделки
по передаче имущества в хозяйственное ведение предприятия и его
отчуждению индивидуальному предпринимателю носят притворный
характер и прикрывают собой сделку по отчуждению муниципального
имущества (земельного участка) в собственность предпринимателя в
нарушение требований действующего законодательства.

2.3. Постановление Арбитражного суда Московского
округа от 31.10.2014 N Ф05-11982/2014 по делу N
А40-3520/14-26-24

Исковые
требования:

ОАО «Фирма «Энергозащита»
(субподрядчик) обратилось в суд к ФГУП «Главное управление
инженерных работ N 2 при Федеральном агентстве специального
строительства» (генеральному подрядчику) с требованиями о признании
недействительным пункта договора субподряда и применении
последствий недействительности сделки путем обязания ответчика
возвратить все удержанное по названному пункту договора.

Решение суда:

В
удовлетворении исковых требований отказано.

Позиция суда:

Доступ к полной версии этого документа ограничен

Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт» или купите этот документ прямо сейчас всего за 49 руб.

Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.

Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:

  1. Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
  2. Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.

Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным — судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).

Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.

Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:

  • не согласовано одно из существенных условий;
  • нет доказательств принятия исполнения.

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:

  • имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
  • имущество существенно ухудшается арендатором;
  • арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
  • арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:

  • Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
  • Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
  • Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
  • Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Расторжение договора по инициативе арендатора

Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:

  1. Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
  2. У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
  3. Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
  4. Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).

Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.

Итоги

Наиболее высоки шансы признать договор аренды незаключенным в случае несогласованности одного из его существенных условий и при отсутствии фактического исполнения сделки. В прочих ситуациях, возможно, более подходящим будет требование о признании сделки недействительной или о расторжении договора.

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Однако если в договоре закреплено, что плата устанавливается «по соглашению сторон», она становится существенным условием (см. постановление ФАС Мосокруга от 02.09.2008 по делу № А40-4022/08-77-53).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

  • суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
  • договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.

В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

  • объект;
  • размер арендной платы (в некоторых случаях);
  • выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.

Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:

  • арендодатель знал, какое имущество он передает;
  • арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.

Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.

Пример: собственник (он же арендодатель) переданного по незарегистрированному договору здания продал его. Арендатор будет обязан освободить здание по требованию покупателя.

На нашем форуме можно уточнить любой вопрос, возникший у вас в ходе составления договора аренды, а также других видов договоров. Так на этой ветке, можно спросить, какие положения должен содержать договор аренды нежилого помещения.

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

  • требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
  • применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

  • о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
  • возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
  • неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
  • об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

1. Суд откажет в применении последствий недействительности оспоримой сделки, если сторона не конкретизирует, какие именно последствия следует применить

Общество с ограниченной ответственностью «ЛакТехПром», Общество с ограниченной ответственностью «Энергопроект», Общество с ограниченной ответственностью «Технопласт» обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу «Энергокомплекс — Генерация», Обществу с ограниченной ответственностью «Строй Гарант» о признании недействительной сделки — договора уступки прав (требований) от 14.03.2016, заключенного между ООО «Строй Гарант» и ЗАО «Энергокомплекс — Генерация», а также о применении последствий недействительности сделки.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.09.2017 заявленные требования удовлетворены в части: суд признал недействительным договор уступки прав (требований) от 14.03.2016, заключенный между ООО «Строй Гарант» и ЗАО «Энергокомплекс — Генерация», в остальной части иска отказал.

Полагая, что договор уступки права является недействительным (являясь сделкой с заинтересованностью, он был заключен без надлежащего одобрения (ст. 45 ФЗ «Об Обществах с ограниченной ответственностью»), которое требовалось, поскольку члены Совета директоров ООО «Строй Гарант» — Пирогов Л.В. и Селезнев Л.В., — одновременно являлись членами Совета директоров ЗАО «Энергокомплекс — Генерация»), истцы обратились в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований в части признания оспариваемой сделки недействительной, поскольку собрание не созывалось, не проводилось, сделка не одобрялась при необходимости совершения указанных действий, что является существенным нарушением корпоративного законодательства.

Отказывая в применении последствий недействительности сделки, суды исходили из того, что истцы не указали, какие именно последствия должны быть применены (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.03.2018 N Ф05-595/2018 по делу N А40-81043/17).

По другому делу (N А21-1431/2016) суд апелляционной инстанции не усмотрел нарушения судами статьи 166 ГК РФ, так как с учетом обстоятельств дела (в частности, стороны не ссылались на возможность применения реституции в просительной части иска) суд первой инстанции обоснованно не применил последствия недействительности договоров поручительства по собственной инициативе (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2016 N 13АП-23585/2016, 13АП-26200/2016 по делу № А21-1431/2016).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что право требования к банку согласно условиям договора цессии передается в соответствии с судебными актами по делу № А21-1434/2016, однако в рамках указанного дела о признании недействительными договоров поручительства требований о применении последствий недействительности не заявлялось и суд таких последствий не применял, судебными актам по указанному делу денежные средства не взыскивались, руководствуясь положениями статей 382, 384, 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии предмета уступки права требования и отсутствии в связи с этим оснований для удовлетворения иска (Определение Верховного Суда РФ от 13.07.2018 N 307-ЭС18-9537 по делу N А56-12679/2017).

По делу N А41-8877/2015 иск предъявлен о признании договоров займа от 09.08.2013 N 1/08/2013, от 09.08.2013 N 2/08/2013 и от 09.10.2013 N 10-2013 недействительными сделками и мотивирован тем, что при заключении оспариваемых договоров займа обществом, участником которого является истец, не соблюдены требования к порядку одобрения сделок с заинтересованностью, установленные статьей 45 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Возражения заявителя, изложенные в настоящей жалобе, касающиеся неприменения судами последствий недействительности сделок, также подлежат отклонению, поскольку требования о применении последствий недействительности оспоримых сделок в настоящем деле не заявлялись (Определение Верховного Суда РФ от 29.05.2017 N 305-ЭС16-1798 по делу N А41-8877/2015).

В рамках дела о банкротстве должника его конкурсный управляющий Терешкова Ольга Николаевна обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора уступки от 09.10.2013 N 1-вх/2013-Таш, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Кузбасстопливосбыт» (далее — общество) и должником.

Определением суда первой инстанции от 15.06.2015, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной инстанции от 18.08.2015 и округа от 26.10.2015, заявленные требования удовлетворены. В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество просит обжалуемые судебные акты отменить и направить обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Довод кассационной жалобы о неприменении судом последствий недействительности сделки подлежит отклонению, поскольку в счет оплаты по спорной сделке общество уменьшило свои требования к должнику на сумму 7 088 555,11 руб. по договору поставки угля. Однако сделка по зачету встречных требований не была предметом рассмотрения по настоящему обособленному спору, поскольку определением суда первой инстанции от 11.06.2015 отказано в объединении дел по оспариванию договора уступки от 09.10.2013 N 1-вх/2013-Таш и зачета от 20.11.2013. При этом до рассмотрения обоих споров вопрос о применении последствий недействительности сделки не представляется возможным решить.

Кроме того, требование о применении последствий конкурсным управляющим не заявлялось, а неприменение судом последствий по собственной инициативе не влечет незаконность судебного акта, сторона сделки не лишена возможности заявить о применении последствий недействительности сделки. (Определение Верховного Суда РФ от 30.03.2016 N 304-ЭС15-7530(5) по делу N А45-684/2014).

В силу пункта 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях.

Процессуальный порядок применения данной нормы, ограничивающей полномочия суда по применению последствий недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, предусмотрен в пункте 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому по смыслу статьи 65 АПК РФ при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон, а в мотивировочной части судебного решения должно быть указано, какие публичные интересы подлежат защите, либо содержаться ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда.

При рассмотрении спора по существу в ходе судебного разбирательства требование о применении последствий недействительности спорной сделки истцами не было предъявлено, просительная часть искового заявления, уточненного в порядке статьи 65 АПК РФ, не содержит такого требования.

По смыслу части 1 статьи 178 АПК РФ арбитражный суд не вправе под видом вынесения дополнительного решения (апелляционного постановления) изменить содержание решения либо разрешить новые требования, которые не были предъявлены в ходе судебного разбирательства.

В то же время ограничение инициативы суда в применении пункта 4 статьи 166 ГК РФ обусловлено тем, что предъявление требований о применении последствий недействительности оспоримой сделки относится к субъективным правам сторон по сделке; реализация данных прав осуществляется этими лицами самостоятельно с учетом своих интересов. Иной подход влечет нарушение принципа диспозитивности арбитражного процесса.

Поскольку сделка признана оспоримой, а не ничтожной, и действующим законодательством не предусмотрены специальные нормы, позволяющие применить последствия ее недействительности по инициативе суда, апелляционный суд не вправе был применить последствия и в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 166 ГК РФ.

В связи с этим является ошибочным сделанный апелляционным судом вывод о возможности применения в данном случае последствий недействительности сделки независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки.

Учитывая указанные обстоятельства в их совокупности, суд кассационной инстанции полагает, что у апелляционного суда не имелось правовых оснований для принятия дополнительного постановления в порядке, установленном частью 1 статьи 178 АПК РФ, в связи с чем апелляционный суд, вынося дополнительное постановление, вышел за пределы своих полномочий и рассмотрел требование, которое не было заявлено к рассмотрению.

При таком положении кассационная жалоба является обоснованной, и поскольку судом апелляционной инстанции допущено нарушение норм процессуального права в соответствии с положениями статей 287, 288 АПК РФ дополнительное апелляционное постановление следует отменить, а поданное 24.11.2017 заявление о применении последствий недействительности договора от 26.10.2016 купли-продажи 100% доли в уставном капитале ООО «Уютный дом», заключенного между ООО «ТП-Инвест» и Терентьевым А.В., не подлежит удовлетворению по основаниям, указанным в настоящем постановлении, поскольку отсутствуют правовые основания для принятия дополнительного судебного акта (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.06.2018 N Ф07-4568/2018 по делу N А56-75695/2016).

Таким образом, анализ судебной практики показал, что при обращении с исковым заявлением о признании недействительной оспоримой сделки, истцу следует конкретизировать какие именно последствия недействительности сделки следует применить в случае, если она будет признана судом недействительной. В противном случае, суд вправе отказать в применении последствий недействительности сделки. Такая ситуация достаточно опасна и актуальна, когда срок на обращение с отдельным иском по последствиям недействительности сделки (например, с виндикационным иском) истек.

2. Суд не вправе применять по своей инициативе последствия недействительности ничтожной сделки, если это не является необходимым для защиты публичных интересов

Определением Арбитражного суда города Москвы от 12.09.2017 признан недействительным договор подряда N 260514 от 26.05.2014, заключенный между ООО «ИНВЕСТФОН» и ООО «СтройТраст».

Обращаясь с заявлением о признании сделки недействительной, конкурсный управляющий указывал, что договор подряда от 26 мая 2022 года носит мнимый характер, поскольку подрядные работы ответчиком фактически не выполнялись.

В ответ на доводы апелляционных жалоб о том, что суд, признавая сделку недействительной, неправомерно не применил последствия недействительности сделки, суд апелляционной инстанции сослался на то обстоятельство, что требование о применении последствий недействительности сделок конкурсным управляющим должника не заявлялось, при этом последний не лишен права обратиться в суд с самостоятельным требованием о применении последствий недействительности сделки.

Конкурсный управляющий должника и ПАО «Сбербанк России» в обоснование доводов жалобы ссылались на то, что в пункте 29 Постановления N 63 разъяснено, что если сделка, признанная в порядке главы III.1 Закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной сделки, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий недействительности сделки (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 61.6 и абзац второй пункта 6 статьи 61.8 Закона о банкротстве) независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки.

Также заявители указали, что в пункте 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

Что касается доводов конкурсного управляющего должника и ПАО «Сбербанк России» о том, что суд должен был по своей инициативе применить последствия недействительности сделки, поскольку в пункте 29 Постановления N 63 разъяснено, что если сделка, признанная в порядке главы III.1 Закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной сделки, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий недействительности сделки (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 61.6 и абзац второй пункта 6 статьи 61.8 Закона о банкротстве) независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки, то суд округа не может признать их основанием для отмены судебного акта.

Вышеуказанные разъяснения касаются сделок должника, признанных недействительными по специальным основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве.

В данном случае сделка признана недействительной на основании ст. 170 ГК РФ.

В таком случае суды обоснованно применили п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть заявлено конкурсным управляющим в самостоятельном порядке.

Ссылку на п. 79 вышеуказанного Пленума суд округа также не может признать состоятельной, поскольку согласно данным разъяснениям суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, тогда как в данном случае публичные интересы оспариваемой сделкой не затронуты (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.03.2018 N Ф05-2663/2018 по делу N А40-46342/15).

Из указанного постановления следует, что, обращаясь с требованием о признании недействительной ничтожной сделки, истцу также, как и в случае с оспоримыми сделками, следует заявить о применении последствий недействительности в определенном виде. В случае, если о применении последствий недействительности не заявлено, истец не лишается права на обращение с отдельным иском, но при этом вопрос применения последствий недействительности сделки будет затянут, по сравнению с обращением с таким требованием при подаче иска о признании сделки недействительной.

3. При решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон

Процессуальный порядок применения нормы, ограничивающей полномочия суда по применению последствий недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, предусмотрен в пункте 79 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому по смыслу статьи 65 АПК РФ при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон, а в мотивировочной части судебного решения должно быть указано, какие публичные интересы подлежат защите, либо содержаться ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва обратилось в Арбитражный суд Республики Тыва с исковым заявлением, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Марцинович Марине Александровне о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на торговый киоск, расположенный по адресу: г. Кызыл, рядом с жилым домом N 98 по ул. Кочетова, исключении записи о регистрации права собственности на торговый киоск из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП); о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на земельный участок с кадастровым номером 17:18:0105008:127, расположенный по адресу: г. Кызыл, рядом с жилым домом N 98 по ул. Кочетова, исключении записи о регистрации права собственности на земельный участок из ЕГРП.

В соответствии с частью 1 статьи 166 и частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При этом суд кассационной инстанции верно указал, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Признание сделки по отчуждению земельного участка недействительной и восстановление права публично-правового образования распоряжаться земельным участком позволит ему в последующем защитить свои права, нарушенные недостоверной записью в ЕГРП, и принять меры к освобождению земельного участка от находящегося на нем объекта.

Согласно пункту 79 Постановления N 25 суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса).

Суду первой инстанции следовало предложить сторонам уточнить заявленные требования в отношении спорного земельного участка, либо рассмотреть вопрос о возможности применения последствий недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, поставив указанный вопрос на обсуждение сторон (Определение Верховного Суда РФ от 19.02.2018 N 302-ЭС17-22887 по делу N А69-3992/2015).

Анализ судебной практики показал, что инициатива суда в применении последствий недействительности ничтожной сделки ограничена защитой публичных интересов. Полномочий применять по собственной инициативе последствия недействительности оспоримых сделок, в том числе уже аннулированных в судебном порядке, суду не предоставлено.

Дорогие читатели, если вы увидели ошибку или опечатку, помогите нам ее исправить! Для этого выделите ошибку и нажмите одновременно клавиши «Ctrl» и «Enter». Мы узнаем о неточности и исправим её.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Мы расскажем о последних новостях и публикациях. Читайте нас, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!

У Вас судебный спор по признанию договора аренды недействительным?

Мы свяжемся с Вами и проанализируем перспективы Вашего судебного спора.

Договор аренды как крупная сделка

Возможно признание договора аренды судом недействительным, когда он является крупной сделкой и заключен без одобрения уполномоченного органа (ст. 173.1 ГК).

В каких случаях вы можете оспорить договор аренды как крупную сделку?

Вы являетесь участником (акционером) с долей не менее 1%, членом совета директоров, новым руководителем общества, а договор обладает несколькими признаками:

  • сдача имущества в аренду не является для компании основным видом деятельности (например, в аренду сдали здания, используемые компанией для производства и хранения товаров, или земельные участки, на которых выращивалась сельскохозяйственная продукция);
  • стоимость арендованного имущества составляет 25 и более процентов от стоимости активов;
  • не получено одобрение общего собрания участников;
  • договор не выгоден обществу;
  • арендатору было известно, что согласие не получено.

Например, директор общества без согласия единственного участника сдал в аренду самому себе почти все недвижимое имущество, затруднив тем самым деятельность компанию. Кроме того, цена сделки была ниже рыночной (Постановление АС Волго-Вятского округа от 04.10.2022 по делу А29-5490/16).

Директор общества без надлежащего одобрения передал права и обязанности по договору аренды земельного участка аффилированной компании, хотя общество имело лицензию на право пользования недрами и могло добывать полезные ископаемые (Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2018 по делу А33-23325/15).

Получите квалифицированную помощь адвоката по договору аренды

Оставьте заявку

Мы перезвоним!

Несоблюдение письменной формы договора

Договариваясь о сдаче зданий, сооружений в аренду, обязательно заключите письменный договор в виде одного документа, подписанного обеими сторонами. Для таких сделок не применимо правило об обмене документами, о конклюдентных действиях. Если арендодатель или арендатор подаст иск по договору аренды о признании его недействительным, то суд удовлетворит иск, так как именно такое последствие несоблюдения формы сделки содержится в законе.

Если между сторонами сложились фактические арендные отношения без письменного соглашения, то такая сделка недействительна. (Постановление АС Северо-Кавказского округа от 13.11.2018 по делу А32-28329/17)

Если договор аренды недвижимости заключен на год и более, то он должен быть зарегистрирован в Россреестре, иначе он считается незаключенным.

Признание договора аренды недействительным, если недвижимость в долевой собственности

Если помещения, здания находятся в долевой собственности, и не заключено соглашение о порядке пользования имущество, то сдавать недвижимость в аренду возможно только с согласия остальных собственников.

Заключение сделок без согласия компании — собственника доли в спорных помещениях в торговом комплексе повлекло для ИП признание договора аренды ничтожной сделкой (Постановление АС Северо-Западного округа от 05.02.2022 года по делу А56-113789/2017).

Чем мы можем Вам помочь:

Мне нужен юрист в арбитражный суд

Похожие статьи

Штраф за парковку на газоне

Кодекс г.Москвы об административных правонарушениях предусматривает ответственность за размещение транспортных средств на газоне или другой…

5 июля 2022 в 19:12

Ваша заявка получена

Мы свяжемся с вами в ближайшее время

X

Закажите звонок

Наш адвокат свяжется с Вами и даст подробную информацию по интересующим Вас вопросам.

+7(999) 999 999

9

18

Наш адвокат свяжется с Вами

Правовые позиции судов следующие:

так как признает оспоримую сделку недействительной только суд, то не обязательно направлять претензию (А41-25017/2016, А09-2048/2017), претензия обязательна только по искам о применении последствий недействительности ничтожной сделки, так как она ничтожна независимо от признания ее таковой судом, а требования, связанные с ее недействительностью, могут быть удовлетворены ответчиком и до суда (А47-4834/16);

направление претензии — формальное требование по искам о признании сделок недействительными, поэтому ее отсутствие не является препятствием к принятию иска (А14-5141/14);

направление претензии — обязательное требование закона и должно соблюдаться всегда (А29-2322/16, А32-25628/16).

Опытный юрист разберется, оспоримая ваша сделка или ничтожная, подскажет Вам, как действовать в той или иной ситуации, проанализирует судебную практику вашего региона, поможет составить исковое заявление, обосновать недействительность договора.

Аренда заложенного имущества

А вот в случае, если вы являетесь залогодержателем недвижимости, и залогодатель без вашего согласия заключил договор аренды, в арбитражный суд надо обращаться с другим иском. В этом случае законом предусмотрено не признание сделки недействительной, а другое последствие — вы можете потребовать досрочного исполнения обязательства и обратить взыскание на предмет залога (Постановление АС Северо-Кавказского округа от 17.04.2018 по делу А63-13437/2015).

Опытный юрист проконсультирует Вас по договору аренды

Оставьте заявку

Мы перезвоним!

Сдача в аренду без согласия собственника

Распоряжение имуществом — одно из важнейших правомочий собственника, поэтому договор аренды недействителен, если он заключен без согласия собственника.

Такая ситуация может сложиться, если арендатором является государственное или муниципальное учреждение, унитарное предприятие, так как они не являются собственниками имущества (Определение ВС РФ от 17.0.2022 по делу А24-4810/19).

Договор, заключенный коммерческими организациями, тоже может быть признан недействительным по этой причине, если арендатор сдает имущество в субаренду без согласия арендодателя (Определение ВС РФ от 25.10.2022 по делу А73-10648/17).

В этом случае сделка ничтожна, так как нарушает интересы третьего лица, подавайте в арбитражный суд иск о применении последствий ее недействительности.

Не пропустите срок исковой давности

По оспоримым сделкам срок исковой давности — год с момента, когда вы должны были узнать о сделке.

Пропуск срока исковой давности — безусловное основание к отказу удовлетворить иск, даже если сделка недействительна.

Например, суд отказался удовлетворить иск участника ООО в связи с пропуском срока исковой давности, так как о заключении оспоримой сделки участник мог узнать не позже даты проведения годового собрания. Участник два года не посещал собрания и не встречался с другим участником, не запрашивал документы о деятельности общества. Если бы он повел себя добросовестно и разумно, то узнал бы о сделке вовремя и срок на оспаривание не пропустил бы (Постановление Поволжского округа от 22.07.2022 по делу А72-11007/2018).

Последствия признания договора аренды недействительным

Решение суда по договору аренды, в случае признания его недействительным, содержит правило о реституции.

В отношении договора аренды это означает, что арендатор возвращает арендодателю имущество и оплачивает стоимость пользования ею (если не оплачивал ранее). Эта стоимость может соответствовать арендной плате.

Как признать недействительной сделкой договор аренды?

Вопрос о необходимости направления претензии ответчику до обращения в суд решается судами неоднозначно, так как в ст. 4 АПК в перечне исключений из правил об обязательном претензионном порядке иск о признании договора аренды недействительным не упоминается.

Юридические споры по договору аренды

Юристы и адвокаты Адвокатского бюро «Правовая гарантиЯ» представляют интересы своих доверителей в арбитражных судах Омска и Москвы с 2022 года. Судебные споры по договору аренды — частая причина обращения к нам как организаций, так и предпринимателей.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: