Cделка с недвижимостью у нотариуса и без нотариуса

Здравствуй, уважаемый посетитель! В данной статье мы поговорим про Cделка с недвижимостью у нотариуса и без нотариуса. Если у Вас появился вопрос, сразу задавайте его консультанту! Надеемся, что сможем решить Вашу проблему

Для каких сделок нотариус не обязателен 

Ходить к нотариусу не обязательно во всех остальных случаях. Можно сразу идти в Росреестр, если: 

  1. у квартиры один собственник; 
  2. все дольщики квартиры согласны на сделку;
  3. квартира в новостройке;
  4. покупаете или продаете квартиру через паевой инвестиционный фонд;
  5. дарите квартиру.

Участники этих сделок сами решают надо им обращаться к нотариусу или нет. Договор по ним можно составить в простой письменной форме, подписать всеми собственниками долей недвижимости и зарегистрировать в Росреестре. Договор лучше составить с опытным риелтором или юристом. Не пользуйтесь типовым шаблоном из интернета — он может быть устаревшим или не учитывать специфику вашего случая. Договор купли-продажи — не то, на чем стоит экономить. 

Несмотря на то, что во всех этих случаях ходить к нотариусу не обязательно, вы всегда обратиться к нему, если считаете, что это необходимо. Например, вы опасаетесь, что кто-то может оспорить сделку или вам так спокойнее. Но придется заплатить нотариальный тариф — он выше госпошлин за обязательное заверение — оплатить допуслуги.

Зачем вообще нужен нотариус

Задача нотариуса — удостоверять сделки, обеспечивать их безопасность и правовую чистоту. Он изучает данные сторон и их документы, условия сделки, готовит договор купли-продажи, заверяет личности продавца и покупателя, добровольность совершаемых ими действий и подписи. Все это нужно, чтобы сделку было сложно признать недействительной и оспорить. 

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости редко используется при покупке новостроек. Обычно договоры готовятся юристами застройщика.

Нотариальное удостоверение договора обычно используется при покупке квартир на вторичном рынке жилья. Тут больше рисков — недееспособный продавец, права на квартиру третьих лиц, внезапные наследники, обременение на квартиру и пр.

Нотариус нужнее покупателю квартиры, чем продавцу. Если договор признают недействительным, продавец все равно останется при полученных деньгах и сохранит право собственности на недвижимость. Для покупателя же нотариус существенно снижает риски. Ведь если сделку признают недействительной, покупатель потеряет деньги и лишится права на квартиру. 

 Иногда покупатель платит за квартиру, начинает оформлять собственность, а потом появляется родственник продавца, подает в суд и заявляет, что сделка недействительна, ссылаясь на то, что у продавца есть права на эту квартиру, неизлечимый алкоголизм или вовсе сумасшествие. Суд признает сделку недействительной, квартиру возвращают продавцу. Деньги покупателю должны вернуть, но они обычно уже потрачены и тогда их приходится возвращать годами с безработного или пенсионера. 

У нотариусов есть доступ в базы Росреестра, налоговой, МВД, загсов и нотариальной информационной системе. Нотариус может проверить права продавца, наличие других собственников, дееспособность или банкротство продавца, наличие обременений. 

Конечно, удостоверение договора купли-продажи у нотариуса не снимает все возможные риски, но сводит их к минимуму. 

Тем не менее, сделки с нотариусом не могут полностью обезопасить от мошенников, неожиданных наследников, должников, скрытых недееспособных и прочих рисков. Поэтому иногда суды оспаривают даже сделки, заключенные с нотариусом. 

Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, проверьте юридическую чистоту квартиры или оформите договор титульного страхования. Проверка позволяет убедиться, что нет причин, при которых покупатель может потерять права на квартиру после покупки. А по условиям страхования, если потеряете права собственности на купленную недвижимость, получите страховое возмещение. Стоимость страховки — 0,3— 3% от стоимости квартиры.

Как правильно принять квартиру у застройщика

Для каких сделок нотариус обязателен 

Для сделок ниже нотариально заверение сделки обязательно. За это придется заплатить госпошлину, тариф и оплатить допуслуги (услуги правового и технического характера).

Продажа доли в общей собственности. С 1 августа 2021 года продажу всех долей в квартире не надо удостоверять у нотариуса. Теперь если все совладельцы долевой собственности согласны на сделку, ее можно оформить без нотариуса. Но если хоть один из собственников не принимает участие в сделке и не продает свою долю, остальным продавцам надо обратиться к нотариусу. Это касается как продажи, так и дарения.

Есть два исключения. Если продаете квартиру по программе московской реновации, идти к нотариусу не обязательно, даже если на продажу согласны не все дольщики. Если мать дарит долю ребенку при покупке квартиры с использованием материнского капитала, нотариус тоже не нужен. 

Помните, что каждый собственник должен подписать нотариально заверенное согласие на продажу.  А если продается только одна доля, от остальных собственников понадобится отказ от приоритетной покупки. 

Сделки с несовершеннолетними и недееспособными. Если квартира принадлежит детям или недееспособным взрослым, для сделки обязательно нужен нотариус. При этом не важно, принадлежит такому собственнику вся квартира или лишь доля в ней.

Прежде чем продать квартиру с несовершеннолетним или недееспособным жильцом, родители или опекуны должны получить разрешение органов опеки и попечительства. Без такого разрешения сделку не проведут или признают недействительной.

Сделки с недвижимостью по доверенности. Если продаете или покупаете квартиру по доверенности, сделку обязательно надо заверить у нотариуса.

Доверенность обязательно должна быть нотариальной — простую письменную доверенность Росреестр не примет. Проверить подлинность и срок действия доверенности на продажу квартиры, можно на специальном сервисе Федеральной нотариальной палаты по ее реквизитам: фамилии нотариуса, номеру и дате выдачи доверенности. Убедитесь, что доверенность действует, уточните права продавца — уполномочен ли он получать деньги, подписывать договор.

Продажа квартиры по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением). Иногда престарелые люди соглашаются отдать квартиру после своей смерти в обмен за ежемесячное содержание (часто и единовременную выплату за квартиру по цене в несколько раз ниже рыночной) и  уход. Такой договор обязательно надо зарегистрировать у нотариуса, в присутствии которого пожилой человек подтвердит, что заключил с вами договор добровольно и действительно хочет отдать квартиру в обмен на уход. На время действия договора ренты на квартиру накладывается обременение.

Согласие супруга на продажу квартиры. Если покупаете у женатого или разведенного человека квартиру, сам договор купли-продажи можно не заверять, но у него надо заверить согласие супруга продавца на продажу квартиру. Не важно на кого оформлена квартира, кто платит и продает, разведены супруги или нет — если не будет нотариального согласия второго супруга, сделку могут признать недействительной. Если между супругами заключен брачный договор, он также должен быть нотариально заверен.

Принять наследство.  Нотариус откроет процедуру оформления наследства и заведет наследственное дело, в котором будет указан наследник. Свидетельство о праве на унаследованную квартиру может выдать только нотариус.

Если вы не заверите сделки у нотариуса в перечисленных выше случаях, их признают недействительными. В этом случае продавец должен будет вернуть деньги, а покупатель — квартиру. Получить свои деньги назад не всегда просто.

Когда нужен нотариус при сделках в 2021 году

Моя идея

Открытые данные

Партнерам

Карьера

Правовая информация ДомКлик

8 800 2021 999

Помощь

Работа офисов

© 2016-2021, ООО «ЦНС»

ООО «ЦНС» ОГРН 1157746652150 ИНН 7736249247
Москва, 121170, Кутузовский проспект д.32 к.1
Входит в группу компаний Сбербанка
ПАО Сбербанк. Генеральная лицензия Банка России № 2021 от 11.08.2015г.

Использование сайта означает согласие с Пользовательским соглашением и Политикой обработки персональных данных

Нотариус в сделках с недвижимостью

Конечно немало сделок с недвижимостью оформляются без нотариуса, вернее без обязательного его участия.
По вашему желанию конечно нотариус вам заверит любой документ, только проку в этом нет ни какого, если по закону этот документ вступает в силу уже после подписания его участниками сделки.

Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации с 01.03.2013 года и вступает в законную силу после подписания сторонами сделки ( за исключением ниже перечисленных сделок).

01.01.2021 года вступили в силу изменения в законодательство РФ. Теперь добросовестный приобретатель единственного жилья может получить компенсацию убытков при потере прав собственности из казны РФ. ( ст. 68.1 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости).

Добросовестным приобретателем недвижимости признается покупатель, который полагался на данные из государственного реестра недвижимости и убедился в отсутствии ограничений прав продавца на продажу ( ст. 8.1, п.6 Гражданского кодекса РФ)

Получить данные из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости может каждый желающий за 250 рублей (электронная выписка из ЕГРН) или 400 рублей( выписка из ЕГРН на бумажном носителе).

ВНИМАНИЕ!

Договоры и соглашения, оформляющие сделку с недвижимостью и удостоверенные нотариусом, в обязательном порядке подлежат передаче в Росреестр для регистрации перехода права.

Регистрация перехода права к новому правообладателю является обязательной процедурой, завершающей сделку с недвижимостью.

Для Росреестра нотариус обязан подготовить копию договора(соглашения) и заверить ее.

Удостоверение сделки у нотариуса не освобождает от уплаты госпошлины за регистрацию права собственности приобретателя права(покупателя).

Удостоверение сделки у нотариуса не освобождает продавца от  уплаты госпошлины за  внесение изменений в ЕГРН — единый государственный реестр недвижимости, если в этом есть необходимость.

Читайте статью: Госпошлина за регистрацию права собственности

Обязательные нотариальные сделки

Давайте разберемся, а что такое сделка?

Сделка — это способ достичь правовых последствий посредством выражения частной воли в пределах дозволенных правопорядком.
Так вот, частную волю в сделках с недвижимостью необходимо выражать в письменном виде, устные сделки с недвижимостью являются ничтожными, недействительными.

ВНИМАНИЕ! ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНЕ!  от 01.05.2021 г

Новая редакция ст. 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости»
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 2021 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».
Подписан В.В.Путиным 01.05.2021 г.
Вступит в силу через 90 дней после официального опубликования.

Купля-продажа и другие сделки по отчуждению прав

Большинство письменных документов, выражающих условия сделки с недвижимостью не требуют удостоверения у нотариуса.

Не нужно заверять у нотариуса:

  • Договор купли-продажи квартиры, дома, земельного участка, комнаты в коммунальной квартире
  • Договор мены квартиры, дома, земельного участка, комнаты в коммунальной квартире
  • Договор дарения квартиры, дома, земельного участка, комнаты в коммунальной квартире

при условии, что:

  • собственник объекта недвижимости владеет им единолично, является полностью дееспособным и отчуждает объект недвижимости целиком, либо долю в праве на этот объект
  • собственники объекта недвижимости владеют им на праве общей совместной собственности  являются полностью дееспособными и отчуждают объект целиком или долю  в праве на него ( регистрация долевой собственности)
    Изменения в порядке ведения ЕГРН:

    90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России от 10.04.2018 N 187)

Договор купли-продажи, мены, дарения подлежит обязательному удостоверению у нотариуса если объектом недвижимости  или долей в праве на этот объект недвижимости владеет:

  • недееспособный или ограниченно дееспособный
  • несовершеннолетний

Договор купли-продажи, мены, дарения подлежит обязательному удостоверению у нотариуса если объектом недвижимости владеют несколько человек на праве общей долевой собственности, даже  если отчуждение этой недвижимости происходит одномоментно  всеми участниками долевой собственности. ВНИМАНИЕ ИЗМЕНЕНИЕ В ЗАКОНЕ!
18.04.2021 года Государственная Дума приняла поправки в ст
. 42 ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости» (вступят в 31.07.2021 г).
При одновременном отчуждении долей в праве общей долевой собственности договор купли-продажи можно будет делать в простой письменной форме(без нотариуса)

Выделение долей детям

Читайте статью:

Выделение долей детям без нотариуса (Изменение в законе!)

Выделение долей детям без нотариуса (Изменение в законе!)

Залог(ипотека) долей в праве долевой собственности

01.10.2018 г вступили в силу поправки в часть 1 статьи 42 ФЗ 2о государственной регистрации недвижимости. И теперь договоры залога долей в праве общей долевой собственности подлежат обязательному удостоверению у нотариуса. (это правило действует до 31.07.2021 года. Далее вступают в силу поправки от 01.05.2021 г)

Если регистрируется ипотека (залог) на объект недвижимости, находящийся в единоличной или общей совместной собственности, договор залога составляется в простой письменной форме.

НО!

Очень часто, при покупке объекта недвижимости в долевую собственность за счет кредитных средств, договор залога не составляют, а прописывают ипотеку долей в самом договоре купли-продажи (ДКП). Который  наряду с заявлением, является основанием для внесения записи об ипотеке в ЕГРН.
В таком случае ДКП — подлежит удостоверению у нотариуса.

01.05.2021 года внесены поправки в ст.42:

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 2021 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».
Подписан 01.05.2021 г
Вступит в силу через 90 дней!

Нотариус в сделках с недвижимостью: Доверенность

Доверенность — удобный юридический инструмент и применяется в сделках с недвижимостью довольно часто.

Необходимо иметь ввиду, что ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» позволяет любому правообладателю подать заявление в Росреестр «… о  невозможности заявления о регистрационном действии без его личного участия». В этом случае доверенность  уступает этому заявлению.

Подробнее читайте в статьях:

Доверенность на покупку квартиры

Сделки купли продажи квартиры по доверенности

Доверенность на приобретение недвижимости

В доверенности на приобретение недвижимости нельзя допускать ошибок. Вернее необходимо прописать все полномочия доверенному лицу, иначе сделка не состоится. Упустив, казалось бы мелочь, доверитель сделает этот документ бесполезным.

Смотрите видео урок об этом:

Нотариус в сделках с недвижимостью: Оформление недвижимости, полученной в наследство

При оформлении наследства без нотариуса не обойтись. Здесь у него ключевая роль. Обращаться для вступления в наследство необходимо только к определенному нотариусу вашего нотариального участка. Список нотариальных участков вы можете посмотреть на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты, выбрав ваш субъект федерации.

Нотариус в сделках с недвижимостью: Раздел недвижимого имущества супругов

Раздел недвижимого имущества супругов чаще всего происходить после прекращения брачных отношений. Однако, закон не запрещает  разделить совместно нажитое недвижимое имущество во время брака.
Но такой договор или соглашение о разделе имущества подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, иначе Росреестр  откажет в регистрации права собственности.

Если супруги владеют недвижимостью на праве общей совместной собственности и хотят, например, подарить (выделить) долю в праве на квартиру ребенку, то с 10.04.2018 года есть возможность оставить в совместной собственности долю в праве, а права на оставшуюся долю/доли перевести на детей.

И только потом каждый из супругов может распоряжаться своей долей по своему усмотрению — продать или подарить всю свою долю или часть ее третьему лицу.

Читайте статью:

Продажа квартиры в совместной собственности

Долевая собственность на квартиру продажа

Договор (соглашение) составляет помощник нотариуса. Сторонние договоры не принимаются.

Нотариус в сделках с недвижимостью: Брачный договор

Брачный договор, в том числе,  определяет права каждого из супругов на недвижимое имущество, купленное в браке.

На основании Семейного кодекса РФ — недвижимое имущество, приобретенное в браке оформляется в общую совместную собственность или на одного из супругов, при этом имущество считается совместно нажитым и может быть отчуждено с участием обоих супругов или на основании нотариального согласия другого.

Если супруги хотят оформить общую долевую собственность на объект недвижимости, без нотариального брачного договора не обойтись.

Материнский капитал на покупку жилья

Нередко нотариус участвует в сделках с применением средств материнского капитала.

Читайте об этом в статьях:

Материнский капитал на покупку жилья

Как выделить долю детям в квартир

Регистрация сделок с недвижимостью через нотариуса

Нотариус осуществляет так же передачу документов по сделке в Росреестр через интернет. Услуга эта дорогая. Но нужна ли она вам?

Ведь на основании нотариального договора регистрация перехода права осуществляется всего за три рабочих дня. И больших очередей в МФЦ сейчас нет. Два дня необходимо для доставки документов в Росреестр о обратно.

Читайте дополнительные статьи:

Нотариус в сделках с недвижимостью: Согласие супруга на продажу недвижимости

Нотариус в сделках с недвижимостью: Согласие супруга на покупку недвижимости

Стоимость услуг нотариуса. Разъяснение по тарифам

Всегда рада разъяснить. Автор

Ольга Слободчикова

Автор сайта. Сопровождаю сделки с недвижимостью c 2021 года. Более 2021 успешных сделок купли-продажи. Более 2021 успешных сделок по выделению долей детям без нотариуса. Знаю процедуру регистрацию перехода права и права собственности. Имею большой опыт работы с Росреестром, оспариваю приостановки и отказы в регистрации сделок.

13 Февраля 2021

Отмена нотариального удостоверения сделок с долевой собственностью в 2021 году

Статья актуальна на: Февраль 2021 г.

В нашей стране сделки можно заключать двумя путями: самостоятельно и у нотариуса. Чаще всего стороны сами выбирают, как оформить свой договор. Но для некоторых сделок законом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение. В августе 2021 года законодательство в отношении нотариальных договоров немного изменится.

Нотариальные сделки сейчас

Сейчас к обязательным нотариальным сделкам относятся:

·         сделки, которые самостоятельно оформляет один человек по собственному желанию (доверенность, завещание);

·         сделки с участием несовершеннолетних;

·         договор ренты;

·         брачный договор;

·         сделки по отчуждению (продажа, дарение) доли в праве общей долевой собственности на квартиру или дом:

o    все владельцы продают свои доли в одном договоре;

o    все владельцы продают свои доли в разных договорах;

o    только некоторые владельцы продают свои доли.

В последнем случае нотариус не нужен, если:

·         имущество принадлежит паевому инвестиционному фонду;

·         многоквартирный дом участвует в программе реновации.

Для остальных сделок и договоров присутствие нотариуса необязательно. Многие договоры можно заключать в простой письменной форме: на обычной бумаге с подписями сторон. Но при желании любую сделку можно сделать нотариальной — закон это разрешает.

До 31 июля 2021 года все сделки с долевой собственностью нужно подписывать у нотариуса

Нотариальные сделки после изменений

С 31 июля 2021 года произойдёт небольшое изменение: уменьшится перечень обязательных нотариальных сделок. Из него исключат сделки по продаже квартир и домов, находящихся в общей долевой собственности. Теперь, если все сособственники одновременно продают (дарят) свои доли по одному договору, идти к нотариусу не нужно. Такой договор можно заключить в простой письменной форме. Но обязательное нотариальное удостоверение сохранилось в ситуациях, когда:

·         не все владельцы продают свои доли;

·         покупают доли разные люди (не по одному договору).

Изменение вносится статьёй 5 Федерального закона № 76 от 1 мая 2021 года. Согласно ей, отредактируют статью 42 Закона «О государственной регистрации недвижимости».

Плюсы и минусы принятых изменений

Минус — открывается больший простор для мошенничества. Нотариус как представитель закона является гарантом юридической чистоты сделки. Стороны действуют на свой страх и риск, когда заключают договор в простой письменной форме, доверяя друг другу — чужим незнакомым людям.

С августа 2021 года владельцы долей в доме или квартире смогут оформить отчуждение своей недвижимости в простой письменной форме, если все доли одновременно продаются или дарятся по одному договору. Обязательное нотариальное удостоверение таких сделок отменяется, а потому процесс продажи или дарения упростится. Все остальные договоры с долями, как и прежде, нужно заключать у нотариуса.

С 1 августа 2021 года отменяется обязательный нотариат по сделкам с долями

C 1 августа 2021 года отменяется обязанность нотариального удостоверения большей части сделок с долевой собственностью. Теперь для того, чтобы продать, подарить или обменять долю в квартире, доме или другой недвижимости, достаточно будет заключения договора в простой письменной форме. Эта норма распространяется на случаи, когда одновременно все собственники решают произвести отчуждение принадлежащих им долей.

Практика показывает, что вышеуказанное правило затронет в основном ситуации с отчуждением недвижимости, приобретенной супругами в браке, во время приватизации. Основанием для обсуждаемых изменений послужили поправки, внесенные в федеральный закон № 218-ФЗ, регулирующий вопросы государственной регистрации недвижимого имущества. Соответствующий документ был подписан президентом страны 1 мая 2021 года.

Плюсы нововведений

Собственники долей вправе самостоятельно подготовить нужный договор, отразить в нем свое волеизъявление и скрепить документ подписями. Типовые формы текста документа вполне можно бесплатно скачать с интернета. Стороны могут присутствовать во время оформления купли-продажи лично или направить представителей. После всех этих манипуляций договор по отчуждению имущества считается заключенным. Теперь не нужно будет искать нотариуса, подстраиваться под график его работы и т. д.

Участники долевой собственности, несмотря на изменения в законе, при желании могут воспользоваться нотариальным удостоверением.

Минусы нововведений

К недостаткам изменений, вступающих в силу с 1 августа 2021 года, можно отнести то, что обязательный нотариат отменяется лишь в случае, если собственники недвижимости одновременно все вместе решат избавиться от принадлежащих им долей. То есть, необходимо будет продать или подарить всю квартиру либо дом целиком, с составлением одного договора — по частям и (или) в разное время реализовать свои доли в имуществе без нотариуса не получится.

После заключения договора дольщикам необходимо самостоятельно зарегистрировать переход прав на имущество к другим лицам в Росреестре. Причем подавать соответствующие заявления нужно всем собственникам опять-таки лично или посредством своих представителей. Если к сделке привлекается нотариус, то он, по просьбе сторон, своими силами отправляет все документы для обязательной регистрации в Росреестр. Эта услуга предоставляется им на безвозмездной основе.

Исключения из общего правила

Законодатель предусмотрел несколько исключений из новой нормы. К примеру, если одним из дольщиков является лицо, не достигшее 18 лет, то оформление продажи имущества потребует обязательного участия нотариуса. На него в этом случае, помимо прочего, возлагается обязанность проверки соблюдения прав несовершеннолетнего, в целях недопущения ущемления его интересов. Дополнительно нужно будет представить письменное разрешение органов опеки. Аналогичные условия следует соблюсти, если проводятся сделки с долями недееспособных лиц.

В том случае, если дольщики решают продать свои части в имуществе в разное время или отдельными документами, то придется приглашать нотариуса. Кроме этого, необходимо будет предварительно уведомить других собственников отчуждаемой недвижимости о своем намерении реализовать имущество с указаний конкретных условий продажи.

Присутствия нотариуса потребуют случаи приобретения супругами квартиры или дома в долевую собственность. Обойтись без него можно, если они заключат между собой простой письменный договор и представят его в Росреестр вкупе с брачным документом, где прописаны условия покупки имущества в период брака. Если последнего не имеется, то недвижимость перейдет в общую совместную собственность супругов.

История изменений

Поводом для отмены обязательного нотариата с 1 августа 2021 года стали, среди прочего, многочисленные проявления недовольства со стороны населения о том, что законами плодятся необоснованные дополнительные расходы без реальной практической пользы на выходе. Такие действия правительства приводили к ущемлению интересов дольщиков, количество которых растет из года в год. Как показала жизнь, в конечном итоге, люди были услышаны. Теперь сделки с долями процедурно упрощены и материальное бремя участников договора той же купли-продажи существенно снизилось.

Отмена нотариального удостоверения сделок с долями

В закон «О государственной регистрации недвижимости» были внесены изменения — с 31 июля 2021 года при отчуждении долей всеми собственниками нотариально удостоверять сделку не нужно. Также упростилась процедура выделения долей членам семьи в жилье, купленном за средства материнского капитала — в данном случае порядок выделения является общим и, если происходит отчуждение от обоих родителей, нет необходимости обращаться к нотариусу.

При отчуждении недвижимого имущества по возмездным или безвозмездным договорам закон позволяет проводить такие сделки в простом письменном виде без необходимости обращения к нотариусу. Однако это уместно в том случае, если имущество не принадлежит одновременно нескольким гражданам на праве общей собственности.

Обстоятельства обращения к нотариусу будут разниться в зависимости от особенностей права собственности. Если жилье зарегистрировано на нескольких граждан, то при отчуждении доли одним из них сделка подлежит заверению. Тогда как, если имущество является совместным супругов, то обращение к нотариусу происходит только с целью получения согласия от второго собственника.

В каких случаях не нужен нотариус в сделках с долями?

Закон обязывает совершать сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость через нотариуса (ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13.07.2015).

Общая собственность делится на:

·         Долевую — жилье принадлежит нескольким гражданам, размер части каждого собственника определен.

·         Совместную — имущество принадлежит нескольким гражданам, однако доли каждого в нем не определены и являются равными в силу закона.

Начиная с 31 июля 2021 года ст. 5 ФЗ № 76 от 01.05.2021 г. упрощен порядок оформления перехода права из общей собственности. Теперь нотариально удостоверять нужно только те сделки, в которых происходит раздел имущества между его обладателями. Однако, если недвижимость отчуждается в пользу третьих лиц в равных долях, то нотариус не обязателен.

Также, если владелец единоличный, то в случае отчуждения доли закон не обязывает обращаться к нотариусу. В договоре просто указывается, какая часть будет передана приобретателю, и после проведения сделки граждане владеют недвижимостью на правах долевой собственности.

Отчуждение при долевой собственности

Доли в праве собственности могут быть идеальными и реальными. В первом случае жилое помещение разделено на условные части без указания на конкретное пространство, например, каждому принадлежит по 1/2 от имущества, и владельцы пользуются недвижимостью совместно.

Если доли реальные, то между собственниками определен порядок пользования помещениями и каждому могут принадлежать определенные комнаты. Тогда как неделимые помещения (кухня, санузел) будут являться общими. Также, если гражданин живет в отдельной комнате, которая больше или меньше размера его доли, то возможна выплата компенсации другому собственнику в виде разницы между реальной или идеальной долей.

После нововведений в законе нотариально удостоверять договоры при долевой собственности нужно только в том случае, если один из участников решает распорядиться своей частью имущества. Если же все собственники одновременно решают продать жилье или часть в нем, то сделать это можно в простом письменном виде, не обращаясь к нотариусу.

В случае продажи доли одним из собственников необходимо оповестить в письменном виде других владельцев о своем намерении, так как они имеют преимущественное право покупки доли. Если в течение 30 дней ни от кого не поступит возражений, то недвижимость может быть передана третьим лицам.

Отчуждение имущества при совместной собственности

Право совместной собственности образуется, когда имущество приобретается одним из супругов в период брака. Либо, если жилье переходит к членам семьи в порядке приватизации.

При отчуждении жилья, находящегося в совместной собственности, заверять сделку нотариально нет необходимости, так как распорядиться таким имуществом можно единолично. Однако закон обязывает получить нотариальное согласие других граждан на отчуждение.

При этом, если один из супругов распоряжается совместным имуществом, то предполагается, что он действует с согласия второго, поэтому оформить сделку можно, не обращаясь к нотариусу. Но, если впоследствии права остальных собственников будут нарушены, то заинтересованные лица смогут оспорить такой договор.

Также получать нотариальное согласие нет необходимости, если, например, один из супругов передает свою долю второму, так как вероятность оспаривания такой сделки минимальна и не имеет смысла.

Если отчуждается часть из совместной собственности супругу, то это имущество будет у приобретателя в долевой собственности, тогда как оставшаяся часть останется в совместной собственности супругов.

Выделение долей детям по материнскому капиталу

При покупке недвижимости за счет средств материнского капитала закон обязывает выделять членам семьи доли в праве общей собственности на такое имущество.

Выделить доли без нотариуса можно, если средства маткапитала направляются в качестве недостающей суммы при покупке жилья. В таком случае в договоре купли-продажи стороны сразу смогут указать размер долей, который перейдет в собственность членов семьи.

В остальных случаях выделить доли можно после оформления жилья в собственность или снятия залога (оплаты кредитного договора или постановки дома на кадастровый учет по завершению строительства). В таком случае маткапитал может быть использован только после предоставления в ПФР нотариального обязательства выделить доли после снятия обременений с жилья.

В момент наступления исполнения обязательства обращаться к нотариусу потребуется в том случае, если супруги оформляли жилье в долевую собственность и доля ребенка выделяется только одним из них. Например, если родители изначально оформили договор купли-продажи на двоих.

Если недвижимость находится у родителей в долевой собственности, то выделить доли детям без нотариуса они смогут на основании простого письменного соглашения, если сделают это совместно.

Также в целях исполнения обязательства супруги вправе оставить за собой право совместной собственности и наделить долями только детей. В таком случае раздела между супругами не будет, соответственно к нотариусу обращаться не обязательно.

Если же доля будет выделяться всем членам семьи, в том числе и между супругами, то в данном случае имеет место раздел совместно нажитого имущества. Согласно ч. 2 ст. 38 СК РФ, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению.

Однако на практике ПФР не всегда позволяет исполнить обязательство таким образом и заставляет оформить имущество в долевую собственность всех граждан. В таком случае решение органа власти можно попробовать оспорить в судебном порядке.

Документы при регистрации сделки по выделению долей

В случае отчуждения долей без нотариуса участники сделки должны обратиться в Росреестр или МФЦ и зарегистрировать переход права собственности. В основной перечень при подобных сделках входят следующие документы:

1.    Документы, подтверждающие личность сторон.

2.    Заявление на регистрацию.

3.    Правоустанавливающий документ, на основании которого проводится сделка (договор дарения, купли-продажи, соглашение об определении долей).

4.    Документ, подтверждающий право собственности на имущество.

5.    Квитанция об оплате госпошлины — 2000 рублей за объекты недвижимости; 350 рублей, если регистрируется земельный участок.

6.    Нотариальное обязательство (если средства капитала выдавались на его основании).

Роль нотариуса при удостоверении сделок

При составлении договора или соглашения об определении долей нотариус проверяет подлинность документов, дееспособность сторон, а также право граждан на совершение данной сделки.

При выделении долей из права совместной собственности нотариус оповещает о необходимости предоставления согласия от других владельцев. При продаже части имущества, находящегося в долевой собственности нотариус проверяет было ли исполнено преимущественное право покупки и оповещены ли должным образом остальные граждане.

Если выделение долей осуществляется с целью исполнения обязательства по материнскому капиталу, то нотариус проверяет, сняты ли обременения с жилья и есть ли у родителей возможность им распорядиться.

Сведения касательно объектов недвижимости, внесенные в Росреестр, нотариусы запрашивают самостоятельно. Также, если сделка оформляется у нотариуса, то с 1 февраля 2021 действует правило, согласно которому они самостоятельно направляют документы на регистрацию права собственности.

Договор, на основании которого осуществляется переход права можно составить самому, после чего удостоверить его нотариально. Однако бывают ситуации, когда нотариус отказывается заверять такие документы, так как в них могут содержаться недостоверные данные.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: