10 ошибок перепланировки, из-за которых можно лишиться квартиры

Здравствуйте, уважаемый посетитель! В этой статье мы обсудим следующее: 10 ошибок перепланировки, из-за которых можно лишиться квартиры. Все вопросы можете сразу писать в форму обратной связи! Надеемся, что сможем решить Вашу проблему

У вас вопрос по перепланировке?

Оставьте свой номер телефона, перезвоним и бесплатно проконсультируем!

Ваш телефон *

Бесплатная консультация по вашей перепланировке

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, какие согласования потребуются в случае…

Варианты перепланировок

Условия перепланировки

В данной статье рассказывается об условиях, которые требуется выполнить для…

X

Заказать проект перепланировки для самостоятельного согласования

Последние публикации

Любые изменения, которые вы вносите в планировку своего жилья относительно…

К распространенным вариантам перепланировки квартир относится объединение…

Захват технических помещений

Частенько собственники квартиры расширяют свое жилье за счет захвата примыкающих к нему технических помещений, которые по закону принадлежат всем владельцам квартир по праву общей долевой собственности. Чердаки, подвалы, кладовки, подсобные помещения или части лестничной клетки – у рачительных хозяев все идет в дело.

В случае присоединения чердаков и подвалов кроме нарушения прав владения других жильцов появляется еще и угроза для сетей: захватчики начинают переносить проходящие по этим техническим помещениям трубы инженерных коммуникаций, и создают тем самым угрозу аварии.

Теоретически присоединить такие помещения можно, но чтобы сделать это на законных основаниях, надо не только согласовать проект с администрацией, но и получить согласие всех собственников всех квартир.

Вынос кухни на лоджию

Большая лоджия — настоящее искушение для собственника: можно вынести туда кухню и заполучить еще одну комнату за счет освободившегося помещения, которое раньше использовали для этих целей. Но перенос раковины и плиты на лоджию противоречит строительным и санитарным нормам, а значит собственнику все равно придется вернутькухне ее историческое предназначение. Или попрощаться с переделанной квартирой.

10 ошибок перепланировки, из-за которых можно лишиться квартиры

Журнал Этажи

Законы

September 5, 2021 04:20

Если вам приелись типовые планировки, и вы подумываете поменять местами спальню с кухней, а балкон превратить в эркер — почитайте, чего нельзя делать, чтобы не остаться на улице.

Выявление и последствия незаконной перепланировки

Обязанность следить за соблюдением жилищных норм возложена на Жилищную инспекцию. О самовольных перепланировках жилищные инспекторы могут узнать:

  • по заявлению соседей, которые знают о вашей перепланировке и считают, что их собственные интересы из-за этого нарушаются;
  • по заявлению ТСЖ, УК или ЖК – организаций, которые обязаны контролировать безопасность проживания в многоквартирных домах и сообщать о любых фактах нарушения;
  • из анонимных обращений, телефонных звонков любых лиц, сообщений участкового, который в силу своих полномочий узнал о ремонте.

Заявление может быть устным или письменным и содержать только просьбу проверки на предмет законности проведенных ремонтных работ. Этого будет достаточно, чтобы инспектор проверил указанную квартиру лично, поскольку каждое такое обращение должно проверяться.

Штрафы

Если в результате проверки инспектор выявит признаки незаконной перепланировки, он выпишет владельцу квартиры штраф. Если перестраивалось помещение в многоквартирном жилом доме, придется заплатить от 2 до 2,5 тысяч рублей. Если перепланировку сделали в жилых помещениях, расположенных не в многоквартирном доме, штраф составит от 1 до 1,5 тысяч рублей.

Предписание

Кроме штрафа инспектор выдаст предписание для согласования проведенных работ или на приведение помещение в изначальный вид.

Лишение права собственности

Если в процессе ремонта была безвозвратно нарушена конструктивная прочность, то вернуть все «как было» может быть не только невозможно, но и небезопасно. В таких сложных ситуациях жилищная инспекция вправе подать на собственника в суд. В этом случае владельцу жилья грозит принудительная продажа жилого помещения с торгов, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. Конечно, это единичные случаи, но в практике они встречаются. Так что советуем просто не допускать нарушений, способных привести к такому печальному исходу.

Самые распространенные ошибки

Среди типичных ошибок, которые возникают при перепланировке:

·         Проектирование комнаты сложной формы. Неопытный планировщик может, что говорится, намудрить и превратить обыкновенную прямоугольную комнату в неудобное многоугольное нечто. Чем форма комнаты проще, тем более эффективно используется ограниченное пространство. Кроме того, устанавливать и подбирать мебель для нестандартной комнаты очень трудно, поэтому избегайте вычурных перепланировок.

·         Неграмотное зонирование. Перед тем, как приступать в перепланировке, не будет лишним продумать, где будут располагаться конкретные функциональные зоны в квартире и как они будут взаимодействовать друг с другом. Вы удивитесь, но неграмотное зонирование может сделать квартиру в буквальном смысле непригодной для жизни. Четкое разделение на зону отдыха, рабочую зону, технические помещения, кухню и санузел очень важно.

·         Неудачный выбор строительных материалов. Если планируете установить перегородку, то продумайте, какие материалы будут использоваться. Оптимальным решением в плане экономии пространства является гипсокартон, хотя и он неидеален. Кирпичная кладка сделает стену более прочной, но отберет у вас часть жилой площади.

·         Заранее непродуманное расположение розеток. Перед тем, как делать перепланировку, продумайте, в каком месте вам нужны розетки и выключатели.

Также важно отметить, что такая популярная перепланировка как объединение ванной и туалета будет ошибочным решением, если в квартире проживает 3 и более человек. Что касается объединения лоджии с жилой комнатой, то здесь нужно четко соблюдать строительные нормы и не сносить несущие конструкции. Если же речь идет объединение кухни с гостиной или другой комнатой, то убирать можно только ненесущие стены.

Не забываем также о специфике монтажа новых стен. К примеру, большие комнаты часто разделяют на две маленькие. В этом случае нужно заранее продумать освещение комнат. Идеальный вариант такой перепланировки возможен только при наличии двух и более окон в первоначальной комнате.

Итак, какова же стоимость перепланировки квартиры? Ответить на этот вопрос сложно, поскольку всё зависит от конкретного проекта. В любом случае квартиры после перепланировки обычно нуждаются в дополнительном ремонте, и это следует учитывать при организации процесса. Также нужно получить разрешение на перепланировку квартиры в соответствующей инстанции. Независимо от того, затевается ли перепланировка двухкомнатной квартиры или двухэтажного дома, нужно обязательно проверять проект на соответствие строительным нормам. Если хотя бы одна из этих норм нарушена, то следует пересмотреть проект.

Не стоит также забывать, что есть объекты, на которых перепланировка невозможна или нецелесообразна. В такой ситуации не стоит идти на иррациональные шаги и пытаться изобрести велосипед, так как в своих стремлениях создать вычурный интерьер можно сделать квартиру совершенно непригодной для жизни.

  • Новые материалы
  • Популярные

Выбираем надежный перфоратор для дома и дачи Среди неопытных домашних мастеров иногда бытует мнение, что перфоратор и ударная дрель – это по сути одно и тоже. Лайфхаки от электриков: как организовать освещение в квартире

Световое дополнение является важной частью оформления квартиры. За счет правильного освещения можно визуально расширить помещение, расставить нужные акценты, скрыть небольшие погрешности.

Как подобрать люстру для стиля лофт
Чтобы качественно и со вкусом оформить жилое помещение, необходимо тщательно выбирать даже небольшие предметы, такие как розетки или светильники

Модные тенденция в мире сантехники
Модные новинки касаются не только дизайнерских вещей, но и техники для ванных комнат

Как выбрать надежный строительный гипермаркет в Москве
Если вам необходимо сделать крупный заказ строительных материалов, то лучше воспользоваться услугами гипермаркета

Как выбрать клеевой пистолет
Клеевой пистолет применяется для склеивания разных материалов в быту, кроме штукатурки, металлических сплавов и бетона. 

Обзор лучших производителей шлифовальных машин
Каких выбрать производителей шлифовальных машин

Установка светодиодных лент своими руками
Если вы
хотите оригинально декорировать потолок или ниши, подсветив отдельные элементы
интерьера мягким светом, тогда установка светодиодной ленты

Выбираем надежный перфоратор для дома и дачи Среди неопытных домашних мастеров иногда бытует мнение, что перфоратор и ударная дрель – это по сути одно и тоже. Обзор аккумуляторных дрелей DeWalt, Stanley и Makita Отвечая на вопрос, какая аккумуляторная дрель лучше для дома, нужно сразу отметить, что число производителей, поставляющих на рынок бытовые аккумуляторные дрели-шуруповерты, достаточно велико.  Как выбрать строительные материалы? От выбора строительных материалов зависит качество ремонта. Многие в стремлении сэкономить отдают предпочтение низкокачественным стройматериалам. Виниловые полы: плюсы и минусы Виниловое покрытие для пола – универсальное решение для обустройства жилых и нежилых помещений с кучей достоинств, о которых мы и поговорим ниже Умный дом своими руками Это комплекс технологических решений, призванных  автоматизировать большинство бытовых задач и сделать внутреннее пространство комфортным и эргономичным, а обслуживание ... Новинки 2021 от DeWalt Продукция DeWalt всегда славилась выносливостью и удобством в эксплуатации. Но главным достоинством популярного американского бренда является инновационный подход к созданию удобного и надежного инструмента.  Установка светодиодных лент своими руками Если вы хотите оригинально декорировать потолок или ниши, подсветив отдельные элементы интерьера мягким светом, тогда установка светодиодной ленты Тенденции в ландшафтном дизайне 2021 Ландшафтный дизайн, озеленение и благоустройство сада способны преобразить ваш загородный участок, наполнить его гармонией и спокойствием.

Все обзоры и советы

Перепланировка двух- или трехкомнатной квартиры

Перепланировка двухкомнатной или трехкомнатной квартиры может подразумевать самые разные преобразования жилой площади – всё зависит от изначального расположения комнат и размера квартиры. Здесь могут возникнуть такие же типичные ошибки, как и при перепланировки однокомнатной квартиры. Но чаще допускаются ошибки, связанные с переносом дверных проемов или с объединением нескольких комнат в одну. Заранее нужно убедиться в том, что не придется сносить несущие стены, поскольку это недопустимо ни по техническим, ни по этическим нормам. Поэтому перепланировка 2- или 3-комнатной квартиры должна производиться с учетом плана квартиры и специфики конкретного объекта.

Часто ошибки при перепланировке трехкомнатных квартир связаны с безграмотным зонированием помещения. К примеру, расположение спальни в непосредственной близости от кухни или санузла считается не самым лучшим решением. К кухне должны прилегать такие комнаты как зал или гостиная. Комнаты отдыха лучше максимально отдалить от зоны приготовления еды.

Перепланировка однокомнатной квартиры

Однокомнатные квартиры традиционно компактны, поэтому чаще других подвергаются перепланировке, чтобы хоть как-то увеличить полезную площадь жилья. В большинстве проектов предполагается изменение расположения дверного проема, ведущего на кухню. Как правило, увеличение площади происходит за счёт коридора, который в типовых планировках ведёт на кухню. Типичной ошибкой при перепланировке однокомнатной квартиры является неграмотное обустройство проема. Он может оказаться либо слишком узким, либо его местоположение – недостаточно удачным. Часто случаются нарушения строительных норм, и выявляются несоответствия нормам безопасности. Поэтому при сносе перегородок не будет лишним согласовать свои действия с соответствующими государственными инстанциями.

Еще одна распространенная ошибка, которую делают некоторые владельцы квартир в надежде увеличить площадь кухни – это демонтаж вентиляционного короба. Некоторые не знают, что вентиляционный короб относится к общедомовой собственности, а значит вы не имеете права что-либо с ним делать. Кроме того, снося вентиляционный короб, на которого возлагается ряд инженерных задач, вы нарушаете права других жильцов. Поэтому увеличение комнаты за счёт демонтажа вентиляционного короба исключено.

Об опасности неузаконенных планировок, вроде как, лишний раз говорить не надо. Но тот факт, что из-за несогласованного переноса стены можно не просто «попасть» на штраф, но и лишиться квартиры, стал для многих россиян сюрпризом. И тем не менее — в Головинском районном суде Москвы принято решение о принудительной продаже с торгов квартиры одного из таких «перепланировщиков».

Квартира будет реализована с торгов по причине отказа собственника устранить незаконную перепланировку — он расширил санузел за счет коридора, части комнаты и части кухни.

«Дом» пообщался с представителями Мосжилинспекции, задал вопросы юристам и экспертам рынка недвижимости и выяснил, что именно надо сделать не так, чтобы квартиру пустили с торгов.

Рассказывает пресс-секретарь Мосжилинспекции Виолетта Нежевенко: «Не стоит думать, что неузаконенные перепланировки становятся причиной продажи квартиры с торгов сплошь и рядом. Фактически, рассматриваемый случай должен стать прецедентом. Предыдущий эпизод, когда дело чуть не дошло до торгов, произошел в 2021 году (собственник квартиры при перепланировке затронул несущую стену, что создало угрозу жизни и здоровью соседей по многоквартирному дому), тогда иск был направлен нами в Нагатинский суд, но собственник-нарушитель вовремя опомнился, обратился в МЖИ и устранил все нарушения.

История с расширением санузла, в которой дело практически дошло до торгов, тоже тянется не первый год. Сигнал от соседей поступил в МЖИ в 2013-м, и тогда же ведомство впервые вступило с нарушителем в контакт, правда, инспекторов собственник в квартиру пустил лишь при первой встрече. Проверить спустя полгода, устранены ли нарушения, он уже не дал, и все попытки вступить в диалог, как и выданное Мосжилинспекицей предписание устранить нарушения, игнорировал. В итоге, спустя полтора года дело впервые попало в суд за неисполнение предписания МЖИ (причем срок дается на это вполне комфортный — порядка полугода). На последнее по времени заседание нарушитель просто не явился, и 18 августа было принято решение о продаже квартиры с торгов, 24 августа оно вступило в законную силу. Причем нарушитель, в принципе, все еще может повлиять на судьбу своей квартиры: пойти на контакт с МЖИ и взять на себя обязательства по устранению незаконной перепланировки. Только времени на это осталось совсем мало.

Вообще-то, Мосжилинспекция не ставит перед собой задачу лишать людей жилья — мы следим за безопасностью жителей, сохранностью конструктивной целостности зданий. Люди, к сожалению, не всегда это понимают, как часто не понимают и того, что проблему можно решить совершенно законно, не доводя до суда. Только за прошлый год к нам обратились порядка 2021 граждан, которые хотят узаконить ранее сделанные перепланировки, в этом году таких уже более 4000. И список нарушений, которые никак нельзя согласовать, не такой уж огромный.

Руслан Кирничанский, дизайнер: Если кратко, то запреты в перепланировках следующие — демонтаж несущих конструкций (пилоны, капитальные стены); перенос «мокрых зон» на жилую часть квартиры; расширение санузла за счет площади кухни и обратно; объединение комнаты и балкона (но не лоджии); перенос радиаторов на вспомогательную площадь (балкон, лоджия); демонтаж контурных (внешних) стен здания; организация теплых водяных полов; изменение общедомовых коммуникаций (магистрали воды, канализации); демонтаж вентиляционных шахт и каналов; любые самостоятельные вмешательства в газовое оборудование и магистрали.

Даже устройство проема в несущей стене в некоторых (исключительных, но тем не менее) случаях совершенно законно может быть согласовано. Как и расширение санузла — если бы квартира находилась на первом этаже, проблем бы не возникло. Да и в той ситуации, что есть (двухкомнатная квартира на 6-м этаже сталинского дома), собственник вполне мог бы согласовать расширение санузла за счет коридора (поскольку под ним находится нежилая зона соседей). А вот расширение за счет кухни и жилой комнаты согласовать никак не получится.

Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья»: Такая перепланировка — это грубейшее нарушение строительного и жилищного законодательства. Хотя в практике встречались и положительные решения суда. Но в этом случае требуется доказать, что данная перепланировка совершенно безопасна для жителей дома, для сохранения конструкции данного дома и т.д. — это крайне тяжело. Вообще, любое решение по узакониванию перепланировок, затрагивающих несущие стены, возможно только при наличии заключения автора проекта дома. Такие решения суда — скорее, прецедент.

Но повод ли это лишаться квартиры? Часто собственники полагают, что лишить их единственного жилья суд не может. Но это не так: в данном случае, решение остается на усмотрение суда.

Впрочем, отдельно подчеркну, что после продажи квартиры с торгов прежний собственник, допустивший незаконную перепланировку, получит все вырученные средства, за вычетом издержек. А обязательства по устранению неузаконенной перепланировки перейдут новому собственнику — квартира будет продаваться с таким обременением.

Алексей Бернадский, директор Сети офисов недвижимости Est-a-Tet:
С торгов такая квартира с незаконной планировкой будет продаваться как минимум с дисконтом в 20, а скорее — 35-40 процентов, в зависимости от количества участников торгов. Покупка квартиры с обременением интересна именно из-за большого дисконта. В случае с незаконной перепланировкой затраты на ее устранение однозначно будут компенсированы дисконтом, который получит покупатель.

Повторю, это крайняя, вынужденная мера, и это лишь второй в нашей практике случай, когда дело доходит до судебного решения. При том, что на рассмотрение Мосжилинспекцией только в 2021 году поступило порядка 1500, а в 2016-м — порядка 900 жалоб-обращений соседей по поводу самовольных перепланировок: «каждый день работает перфоратор, похоже, несущую стену затронули» и т.п. Подтверждается, конечно, далеко не каждое обращение.

По каким еще причинам можно лишиться жилья?

Олег Голубцов, руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co: Нужно прояснить два момента. Во-первых, кому принадлежит жилье — владельцу квартиры на основании права собственности, или же муниципалитету, то есть в квартире проживают на основании договора социального найма. Второй ключевой момент — есть ли у выселяемого другая жилплощадь.

Из муниципальной квартиры могут выселить по нескольким причинам: если дом идет под снос, квартира признана аварийной или же требуется изменить ее статус на «нежилое помещение». В этом случае жильцам предоставляется другое муниципальное жилье. Кроме того, договор социального найма может быть расторгнут (и жильцов выселят), если квартира используется не по назначению; ее жильцы регулярно нарушают общественный порядок; совершают опасные перепланировки, разрушают коммуникации; на протяжении длительного времени не платят за жилье без уважительной причины. В данном случае комиссия предъявляет претензии жильцам, им дается время все исправить. Только в случае бездействия муниципалитет подает в суд с целью выселить нерадивых жильцов. Только суд имеет право выселить жильцов из муниципальной квартиры.

Лишиться приватизированной квартиры довольно сложно. Например, за долги по ЖКУ выселить из единственного жилья не могут. Другое дело, если жилье куплено на ипотечные средства. В этом случае, согласно закону «Об ипотеке», потерять жилплощадь можно, если нарушить условия кредитного договора: предоставить квартиру в залог другому кредитору, продать квартиру без согласия банка, на протяжении трех месяцев и более не платить по кредиту. Кроме того, ипотечной квартиры можно лишиться, если проводить там небезопасный ремонт, в том числе нелегальную перепланировку.

Елена Тихонова, юрист КА Юков и партнеры: Лишившись квартиры, собственники могут встать в очередь на получение жилого помещения по договору социального найма, однако такие очереди длятся годами и десятилетиями. Кроме того, граждане должны быть признаны малоимущими в установленном законом порядке.

Олег Сухов, адвокат: Закон допускает выселение владельца жилплощади лишь в двух случаях. Во-первых, в ситуации, когда у собственника образовалась крупная задолженность, а владелец и члены его семьи располагают иным жилым помещением. Во-вторых, при условии, что хозяин использует квартиру не по назначению (организовал там гостиницу или открыл текстильный цех), систематически нарушает права и интересы соседей, бесхозяйственно обращается с жильем и игнорирует предупреждения органов местного самоуправления.

В этих случаях суд по иску муниципальных органов может принять решение о продаже жилья с публичных торгов. Вырученная от его реализации сумма, за вычетом расходов на исполнение судебного решения, перечисляется бывшему владельцу недвижимости. Большинство подобных дел связанно именно с взысканием долга: на прочих основаниях право собственности на квартиру прекращается крайне редко, в течение 2021 года число подобных эпизодов по России не достигло и 130.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: